今年6月19日，國務(wù)院常務(wù)會議明確，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造工作。隨后，云南省政府常務(wù)會議也強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院常務(wù)會議精神，加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，切實(shí)改善群眾居住條件。

反復(fù)強(qiáng)調(diào)不僅釋放出了老舊小區(qū)改造要迎來新的春天的信號，也帶來一個(gè)好消息：今年將對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金，鼓勵金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持，運(yùn)用市場化方式吸引社會力量參與。

今年，昆明市進(jìn)行了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)初步摸底排查，2000年前建成使用的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共涉及1600個(gè)小區(qū)、8721棟樓、276521戶人，建筑面積約1600萬平方米。昆明哪些小區(qū)要改造，要如何改造，龐大的資金如何解決，改造過程存在哪些難題？

難

老舊小區(qū)改造三關(guān)難過

“小區(qū)房子太老了，屋頂滲水是常有的事�！�

“家里老人年紀(jì)大了，每天還要爬幾層樓，要加裝電梯又不是一件容易的事。”

“排水設(shè)施不管用，一到雨天，小區(qū)就會淹水�！�

……

一提起老舊小區(qū)，居民就有一大堆牢騷。近年來，隨著單位改制以及城市化步伐的加快，很多小區(qū)設(shè)施逐漸陳舊，服務(wù)功能弱化，人居生活質(zhì)量急劇下降。

改，迫在眉睫！卻并非那么容易。

首先，要定義哪些老舊小區(qū)屬于改造范圍？《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財(cái)政部三部委辦公廳印發(fā)關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》中指出，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)為建成于2000年以前、公共設(shè)施落后、影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的居住小區(qū)。

盡管老舊小區(qū)改造能給居民帶來很多實(shí)惠，但在改造過程中卻存在很多挑戰(zhàn)�！袄吓f小區(qū)改造最難的就是群眾工作，每個(gè)人的需求不同，訴求不同，意見很難達(dá)成統(tǒng)一�！� 華山街道黨工委宣傳委員黃麗拿老舊小區(qū)安裝電梯這件事來說，一樓二樓不樂意，不愿意出錢；五樓六樓最積極，因?yàn)樗麄兪亲钪苯拥氖芤嬲�。但安裝電梯必須得到三分之二的住戶同意才能安裝，很多小區(qū)在征集意見的這一步就戛然而止了。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局副局長黃捷梳理了老舊小區(qū)改造過程中存在的三大問題。

其一，形成整合治理難。老舊小區(qū)改造涉及眾多部門以及市、區(qū)、街道、社區(qū)、小區(qū)等多個(gè)層級，目前，尚未形成具體針對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的技術(shù)規(guī)范和投資定額標(biāo)準(zhǔn)。

其二，資金來源籌集難。目前，昆明市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目資金來源主要為財(cái)政資金、街道（社區(qū)）資金及群眾自籌資金，資金的不足制約了前期項(xiàng)目改造內(nèi)容和后期長效管理。

其三，業(yè)主自治發(fā)展難。一方面，老舊小區(qū)缺乏對物業(yè)管理企業(yè)的吸引力，物業(yè)收入少，居民繳費(fèi)率低，管理虧損比例大，許多物業(yè)企業(yè)不敢接手，造成惡性循環(huán)；另一方面，業(yè)主物業(yè)觀念落后，參與率低，即使引進(jìn)物業(yè)也不愿意繳費(fèi)。

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1個(gè)億助推50個(gè)項(xiàng)目改造

老舊小區(qū)要怎么改？黃捷介紹，昆明老舊小區(qū)改造一般會分為三個(gè)層次進(jìn)行：

第一層次是對于基礎(chǔ)條件較差的小區(qū)，重點(diǎn)加強(qiáng)對消防隱患和衛(wèi)生環(huán)境的整治，開展“三線” 規(guī)整，配置環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施、健身活動設(shè)施等，修補(bǔ)破損路面，劃定停車位，增補(bǔ)綠化等；

第二層次是改造入戶，對入戶的水、電、氣進(jìn)行完善，聯(lián)合供電、排水、天然氣等公司，一起對小區(qū)住戶的生活條件進(jìn)行改善；

第三層次則是對具備條件的老舊小區(qū)，通過加裝電梯等，提高老舊小區(qū)的居住舒適度。市住建局正在研究制定既有住宅加裝電梯實(shí)施意見，目前已經(jīng)過多輪征求意見，待充分論證后將及時(shí)公布。

資金問題怎么解決呢？目前，昆明市正在開展市容環(huán)境整治提升行動，市級按照2：8的比例對整治工程包括微改造工作實(shí)行“以獎代補(bǔ)”，支持整治提升工作。區(qū)級財(cái)政設(shè)立專項(xiàng)資金，引入社會資金共同參與改造，通過三舊改造連片開發(fā)，將老舊小區(qū)改造資金計(jì)入連片開發(fā)土地成本，在改造前期通過宣傳有效帶動群眾積極參與，同時(shí)協(xié)調(diào)改造片區(qū)管線單位落實(shí)改造責(zé)任。在西山區(qū)永昌街道永興路社區(qū)16號院改造工作中，67位居民共計(jì)捐款8035元，在為改造添力的同時(shí)，也凝聚起小區(qū)居民的力量，更好地推進(jìn)老舊小區(qū)改造。

有了資金支持，怎么讓居民一起參與進(jìn)來？全市通過宣傳欄、黑板報(bào)、召開動員會等多種形式，積極引導(dǎo)社區(qū)居民轉(zhuǎn)變觀念。在項(xiàng)目啟動前，通過召開社區(qū)會議、居民代表大會、基層黨員代表會議、發(fā)布公開信等方式進(jìn)行宣傳引導(dǎo)。

以華山街道為例，組織了16家黨組織為成員單位、30余家物業(yè)公司為協(xié)同單位，共同成立了“紅色物業(yè)”黨建聯(lián)盟。各黨組織黨員積極融入城市管理、社會治理、物業(yè)管理、居民自治等各項(xiàng)工作，自覺承擔(dān)起了政策落實(shí)宣傳員、社會治理信息員、社區(qū)文明創(chuàng)建員的責(zé)任。有了黨員當(dāng)先鋒，老舊小區(qū)的改造也有了動力。

據(jù)了解，昆明市自2016年啟動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作以來，截至2018年底，共投資10501萬元完成50個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，涉及1450棟樓、47183戶人，改造建筑面積220.64萬平方米。通過實(shí)施老舊小區(qū)微改造，居民幸福感、安全感、獲得感進(jìn)一步增強(qiáng)。

豐寧小區(qū)居民劉惠說，小區(qū)改造后，不僅環(huán)境變好了，小區(qū)的租金也上漲了100元左右，二手房的價(jià)格更是上漲了每平方米500元到800元不等。

議

中央補(bǔ)助資金助力更要形成長效機(jī)制

盡管老舊小區(qū)改造在昆明已初現(xiàn)成效，但仍有很長的路要走。資金的缺口依舊很大，改了后能不能繼續(xù)保持，能不能改出自己的特色，這些都是困擾著全市各級各部門的問題。

今年，全市計(jì)劃實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目31個(gè)，涉及建筑面積129.74萬平方米、計(jì)劃投資19282.15萬元。截至7月，已經(jīng)完成了昆十四中宿舍、菱角塘小區(qū)東區(qū)、金碧復(fù)興社區(qū)、巡津新村南北區(qū)等16個(gè)老舊小區(qū)的微改造工作，累計(jì)完成投資10849.2萬元。

“我們正在積極申報(bào)中央補(bǔ)助資金�！秉S捷建議，一方面，國家和省級相關(guān)部門要盡快制定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)規(guī)范和投資定額標(biāo)準(zhǔn)，為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作提供技術(shù)支撐；另一方面要明確中央、省級補(bǔ)助資金的標(biāo)準(zhǔn)，支持地方政府開展老舊小區(qū)改造工作，并建議省級部門出臺相關(guān)政策，明確片區(qū)管線單位出資義務(wù)和工程責(zé)任。

“小區(qū)環(huán)境改善了，不僅居民住得舒心，還能喚起他們共建家園的熱情�！秉S捷說，只有長效管理機(jī)制才能真正改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境。華山街道每年出資40萬元，通過購買第三方服務(wù)，對轄區(qū)內(nèi)45個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行環(huán)境保潔，并配備保安來保障小區(qū)安全。但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須要建立起居民自治或者物業(yè)管理的模式，確保老舊小區(qū)不但要改好，還要管好。

昆明市社科院社會研究所所長高軍認(rèn)為，共同建設(shè)管理是老舊小區(qū)改造能夠順利推進(jìn)的“內(nèi)生力量”，要積極探索建立“共建共享共治”機(jī)制，對于規(guī)模較大的小區(qū)，通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，逐步實(shí)行市場化運(yùn)作的物業(yè)管理模式，面積小的小區(qū)則實(shí)行居民自治等方式。另外，也要注重改造的個(gè)性化，不能千篇一律，比如巡津新村改造成的青磚瓦片浮雕和墻面立體彩繪，在兼顧居住舒適度的同時(shí)又有了美感，這樣的老舊小區(qū)改造才能真正造福于民。

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