據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的《2019年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》（下稱(chēng)《報(bào)告》），今年上半年，昆明商業(yè)均價(jià)僅為19195元/平方米，這是2017年以來(lái)首次跌破20000元大關(guān)。此外，《報(bào)告》顯示：截至目前，昆明商業(yè)存量為614.28萬(wàn)平方米，按照上半年的月均銷(xiāo)售量計(jì)算，現(xiàn)有存量14年都賣(mài)不完。

2017年上半年至2019年上半年昆明商業(yè)均價(jià)（源于昆明銳理數(shù)據(jù)）

昆明銳理的《報(bào)告》顯示，2017年上半年，昆明商業(yè)均價(jià)為22707元/平方米，下半年有所上漲，漲到了23721元/平方米，漲幅為4.47%。2018年上半年，昆明商業(yè)均價(jià)為21099元/平方米，每平方米較2017年下半年降低了2622元，降幅約11%；下半年在上半年的基礎(chǔ)上微漲，漲到了22928元/平方米，較上半年上漲了8.67%。

可以看出，2017年到2018年之間，昆明商鋪均價(jià)有升有降，不過(guò)都保持在20000元以上。但至2019年上半年，昆明商鋪價(jià)格大幅下滑，每平方米較2018年下半年降低了3733元，降至19195元/平方米，降幅達(dá)到了16.28%。這是自2017年以來(lái)，昆明商鋪均價(jià)首次跌破20000元大關(guān)。

《報(bào)告》顯示，2017年上半年至2018年下半年期間，昆明新增商業(yè)面積逐年減少，但2019年上半年突然大幅上漲，共增加了70.20萬(wàn)平方米，同比上漲129%。上半年供應(yīng)量大幅上漲，但銷(xiāo)量并沒(méi)有跟著上漲，反而是持續(xù)下滑，同比去年下降了26.24%，僅銷(xiāo)售了21.91萬(wàn)平方米�？梢钥闯�，供大于求是上半年商業(yè)價(jià)格大幅下降的一個(gè)主要因素。

2019年上半年昆明新增商業(yè)面積大幅上漲（源于昆明銳理數(shù)據(jù)）

昆明的商業(yè)庫(kù)存較大，銳理《報(bào)告》顯示：截至目前，昆明商業(yè)存量為614.28萬(wàn)平方米，按照今年上半年月均去化3.65萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，去化需168.2個(gè)月，也就是大約14年。這還是在“零”供應(yīng)的條件下才能實(shí)現(xiàn)，事實(shí)上，從2017年至今，昆明商業(yè)存量面積不斷增加，去化周期也在不斷拉長(zhǎng)。

2017年至2019年上半年昆明商業(yè)存量面積不斷增加（源于昆明銳理）

為了解決昆明商業(yè)庫(kù)存過(guò)大，去化困難的問(wèn)題，昆明市曾進(jìn)行大量“商改住”規(guī)劃調(diào)整，將商業(yè)用地調(diào)整為住宅或商住混合用地，從而減少商業(yè)用地的供應(yīng)，降低商業(yè)面積的增加。但由于銷(xiāo)售量低，去化速度慢，昆明商業(yè)去庫(kù)存成效并不明顯，庫(kù)存反而越來(lái)越大。

2019年上半年各區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)供銷(xiāo)存價(jià)情況（源于昆明銳理數(shù)據(jù)）

從銳理的《報(bào)告》看，目前昆明各個(gè)區(qū)域中，南市區(qū)的商業(yè)存量最高，達(dá)到了204.96萬(wàn)平方米，但去年上半年的銷(xiāo)售面積僅為8.39萬(wàn)平方米，南市區(qū)商業(yè)去庫(kù)存壓力最大。呈貢區(qū)商業(yè)存量面積次之，為113.76平方米，上半年的銷(xiāo)量為3.79萬(wàn)平方米，去庫(kù)存的壓力也比較大。其余的中市區(qū)、西市區(qū)、北市區(qū)、東市區(qū)存量面積均在100萬(wàn)平方米以下，最低的是東市區(qū)，僅為50.13萬(wàn)平方米。銳理劃分的幾個(gè)區(qū)域中，商業(yè)價(jià)格最高的是中市區(qū)，均價(jià)達(dá)26911元/平方米，最低的是北市區(qū)，僅為9329元/平方米。

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