央企中航剝離旗下地產(chǎn)資產(chǎn)的漫漫長(zhǎng)路，又往前邁了一步。

6月10日，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，中航里城（香港）有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州蘇航置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)22.8億元。

掛牌公司旗下共有兩處位于江蘇蘇州的地塊，土地面積超27萬(wàn)平方米，地塊由標(biāo)的公司于2015年6月分別以10.6億元以及16.7億元競(jìng)得，溢價(jià)率分別為65.62%及66.07%。

據(jù)悉，項(xiàng)目曾于6月3日在北京產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息正式披露，但隨后于6月6日終結(jié)，短短四天后又“上線”。有知情人士透露，目前已有不少意向方進(jìn)行蘇州項(xiàng)目的接洽，但“問(wèn)得多，后期跟進(jìn)的少”。

中航系此類的資產(chǎn)剝離并不少見(jiàn)。2016年以來(lái)，中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)開始大刀闊斧剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中航里城、中航萬(wàn)科、中航地產(chǎn)等房地產(chǎn)平臺(tái)或部分資產(chǎn)均成功出售；然而，其手上仍有諸多資產(chǎn)尚需處理，甚至不乏出現(xiàn)無(wú)人接盤的尷尬境地。

蘇州資產(chǎn)22億掛牌

6月10日，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，中航里城（香港）有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州蘇航置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)22.8億元，預(yù)披露時(shí)間為6月10日到7月5日。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，蘇州蘇航置業(yè)為國(guó)有控股企業(yè)，成立于2015年7月31日，法定代表人為趙玉成，由中航里城（香港）有限公司持股100%。

公告信息披露，2018年度，蘇州蘇航置業(yè)營(yíng)業(yè)收入12.39億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2.66億元，凈利潤(rùn)2.17億元，負(fù)債總計(jì)31.09億元。截至2019年一季度末，標(biāo)的公司營(yíng)業(yè)收入為10.82億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)636.76萬(wàn)元，凈利潤(rùn)633.76萬(wàn)元，資產(chǎn)總計(jì)34.37億元，負(fù)債總計(jì)19.46億元。

更令人關(guān)注的是，標(biāo)的公司旗下所持有的資產(chǎn)如何。

據(jù)悉，標(biāo)的公司持有位于蘇州吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)壽桃湖路東側(cè)、漁洋街南側(cè)以及湖路東側(cè)、玉山路北側(cè)的兩宗，編號(hào)分別為蘇地2015-G-14號(hào)以及蘇地2015-G-15號(hào)地塊，總土地面積超27萬(wàn)平方米，由中航里城于2015年6月摘得。

其中，蘇地2015-G-14號(hào)位于蘇州吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)壽桃湖路東、漁洋街南，成交總價(jià)10.6億元，成交樓面價(jià)為9228元/平方米，溢價(jià)率為65.62%。蘇地2015-G-15號(hào)位于蘇州吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)壽桃湖路東、玉山路北，成交總價(jià)為16.7億元，成交樓面價(jià)為9285元/平方米，溢價(jià)率為66.07%。

資料顯示，兩宗地塊位于均蘇州新區(qū)獅山商圈與木瀆核心商圈交匯處，交通便利，規(guī)劃容積率1.1。知情人士透露，目前G15地塊已完工，處于開發(fā)銷售狀態(tài)，而G14地塊尚未開發(fā)。

綜合上述條件來(lái)看，蘇州兩項(xiàng)目地塊尚屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的行列。不過(guò)，目前來(lái)看，轉(zhuǎn)讓的過(guò)程并不完全順利。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該標(biāo)的公司最早在6月3日掛牌。相隔幾天，北京產(chǎn)權(quán)交易所于6月6日公告稱，其于當(dāng)日收到轉(zhuǎn)讓方的申請(qǐng)，根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中止和終結(jié)操作細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)終結(jié)該項(xiàng)目。

但僅過(guò)4天，項(xiàng)目再次掛牌轉(zhuǎn)讓，對(duì)比而言轉(zhuǎn)讓條件及價(jià)格并無(wú)變化。

對(duì)于標(biāo)的接洽情況，知情人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，目前已有托底方，但總體而言“問(wèn)得多，后期跟進(jìn)的少”。

讓“接盤俠”卻步的，往往與價(jià)格相關(guān)。該人士證實(shí)了這一點(diǎn)：“一些（意向方）已經(jīng)接洽過(guò)、簽署過(guò)保密協(xié)議文件，但其中60%、70%的人還是覺(jué)得價(jià)格高了一些。”

此外，據(jù)其透露，還有一些買家則是因?yàn)椴痪邆湎鄳?yīng)的外資能力而放棄投標(biāo)，“如果后續(xù)成交，標(biāo)的項(xiàng)目的價(jià)款全部是不通過(guò)交易所層面劃撥的，而是直接轉(zhuǎn)到轉(zhuǎn)讓方指定的香港或境外賬戶�！�

這也意味著，相比于一般資產(chǎn)購(gòu)買，中航里城（香港）旗下標(biāo)的要求接手方應(yīng)設(shè)立境外賬戶，且開戶后賬戶須有一定的資金，“需要確定接手方有一定的外資實(shí)力、能力”。

而對(duì)于中航里城（香港）掛牌轉(zhuǎn)讓該資產(chǎn)的原因，則顯而易見(jiàn)�！爸泻郊瘓F(tuán)要求清理，地產(chǎn)不屬于它們的主業(yè)業(yè)務(wù)�！痹撊耸恐赋�。

中航系整合進(jìn)行時(shí)

剝離資產(chǎn)，已是中航系這幾年的常規(guī)操作。

據(jù)悉，中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)是由中央管理的國(guó)有特大型企業(yè)，設(shè)有航空裝備、運(yùn)輸機(jī)、通用飛機(jī)、航空研究、飛行試驗(yàn)、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理、金融、工程建設(shè)、汽車等產(chǎn)業(yè)板塊。其中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在中國(guó)航空技術(shù)國(guó)際控股有限公司（簡(jiǎn)稱“中航國(guó)際”）旗下的公司。

中航剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)從2016年拉開序幕。當(dāng)年，在不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的背景下，中航工業(yè)成為需要將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)劃轉(zhuǎn)出去的央企之一；旗下中航國(guó)際在地產(chǎn)與酒店業(yè)務(wù)的投資企業(yè)包括中航里城、中航地產(chǎn)、中航國(guó)際瑞賽、中航萬(wàn)科等。

據(jù)當(dāng)時(shí)中航工業(yè)集團(tuán)表示，旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)已形成年收入近200億元、利潤(rùn)20億元左右的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，但由于政策、市場(chǎng)環(huán)境等原因，中航工業(yè)下決心主動(dòng)退出，將地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體剝離。

中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)迎來(lái)的第一個(gè)“大財(cái)主”便是保利集團(tuán)。2016年7月，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)雙雙公告，中國(guó)保利集團(tuán)、中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)正在籌劃關(guān)于所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案，由此拉開兩家央企的整合帷幕。

簡(jiǎn)而言之，按照最初雙方的框架協(xié)議，交易范圍為中航工業(yè)集團(tuán)直接或通過(guò)下屬公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)公司和項(xiàng)目公司的全部股權(quán)，以及中航工業(yè)持有的天津瑞賽投資發(fā)展有限公司100%股權(quán)，而這些潛在交易事項(xiàng)涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目約70個(gè)左右。

但隨后，保利并沒(méi)有將這70個(gè)項(xiàng)目全盤接下。2016年，保利以合計(jì)20.3億元的價(jià)格分別收購(gòu)中航地產(chǎn)下屬8個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司、1個(gè)在建工程，增加待開發(fā)資源140萬(wàn)平方米；2017年，保利完成中航集團(tuán)旗下11個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)，新增規(guī)劃容積率面積近538萬(wàn)平方米，其中的交易事項(xiàng)包括中航里城80%股權(quán)。

也就是說(shuō)，目前為止保利只接納了20個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目，仍有部分項(xiàng)目需要中航再處理。

中航不得不加快地產(chǎn)業(yè)務(wù)的處置步伐，而2018年是其加速剝離的一年。據(jù)中航工業(yè)集團(tuán)彼時(shí)表示，2018年將進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加快包括房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在內(nèi)的既定業(yè)務(wù)的退出。

去年伊始，中航陸續(xù)將一些地產(chǎn)資產(chǎn)成功剝離。

其中，1月份，中航國(guó)際控股聯(lián)合中航國(guó)際，將其持有中航萬(wàn)科有限公司合計(jì)60%的股權(quán)，以23.48億元價(jià)格出售給橫琴中長(zhǎng)勝啟航投資中心（有限合伙），旗下資產(chǎn)包括位于重慶約21萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備及位于重慶、寧波、廣州、佛山等地約118萬(wàn)平方米建筑面積的已建物業(yè)。

同樣于1月，中航國(guó)際完成航發(fā)投資的股權(quán)過(guò)戶工作，恒大正式成為持股80%的大股東，成交價(jià)為176.5億元，溢價(jià)率高達(dá)約73.7%，資產(chǎn)包包括中航里城國(guó)內(nèi)13座城市的16個(gè)項(xiàng)目。

此外，在中航善達(dá)（前身即中航地產(chǎn)）部分資產(chǎn)剝離至保利、聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)之后，于今年4月份，招商蛇口發(fā)布提示性公告顯示，公司正在籌劃以現(xiàn)金方式協(xié)議受讓中航國(guó)際控股持有的中航善達(dá)22.35%股份，并以持有的招商物業(yè)100%股權(quán)認(rèn)購(gòu)中航善達(dá)非公開發(fā)行股份。受讓中航國(guó)際控股所持股份后，招商蛇口將成為中航善達(dá)第一大股東。

同月，成都中航城項(xiàng)目終于迎來(lái)了“新東家”。經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)讓無(wú)果后，轉(zhuǎn)讓底價(jià)一度下調(diào)，最終于4月11日，中航旗下成都瑞賽持有的成都聚錦權(quán)益及出售北京瑞賽持有的權(quán)益及權(quán)利以22.14億元轉(zhuǎn)讓予成都房企藍(lán)光發(fā)展。

資產(chǎn)長(zhǎng)尾處置漫途

可以看到，諸如中航里城、中航萬(wàn)科、中航地產(chǎn)、成都中航城等房地產(chǎn)平臺(tái)或部分資產(chǎn)已成功出售，然而其它則遠(yuǎn)那么幸運(yùn)。

包括此次掛牌轉(zhuǎn)讓的蘇州蘇航置業(yè)的母公司——中航里城（香港）有限公司，也是面臨了無(wú)人接盤的境地。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，早在去年1月，中航國(guó)際（香港）集團(tuán)有限公司將其持有的中航里城（香港）有限公司80%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)事項(xiàng)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出。據(jù)悉，中航里城香港公司分別由中航國(guó)際（香港）集團(tuán)有限公司、里城地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司持有80%、20%股權(quán)。

中航里城（香港）旗下僅有兩個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目，包括蘇州蘇航置業(yè)有限公司（蘇州木瀆項(xiàng)目）、重慶航翔置業(yè)有限公司（重慶湖廣項(xiàng)目）。

彼時(shí)，市場(chǎng)預(yù)測(cè)，中航此番剝離的香港資產(chǎn)，或?qū)⒗^續(xù)由保利地產(chǎn)接手。但隨后，并無(wú)接手消息傳出。

而據(jù)資料顯示，于去年5月，中航國(guó)際（香港）董事會(huì)審議決定，委托中航城投資對(duì)中航里城（香港）有限公司及其下屬蘇州、重慶項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行管理，委托至項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交割完成。

這也意味著，中航里城（香港）掛牌并沒(méi)有成功，沒(méi)有賣家接手。時(shí)隔一年后，中航里城（香港）將其旗下蘇州資產(chǎn)單獨(dú)剝離，從“整售”變成了“散售”。

看起來(lái)，中航似乎放棄將整個(gè)中航里城香港平臺(tái)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，而是單獨(dú)將旗下資產(chǎn)進(jìn)行打包賣出。而下一步，是不是重慶項(xiàng)目也會(huì)掛牌？

“后續(xù)還會(huì)掛牌重慶項(xiàng)目，但時(shí)間不確定，這些資產(chǎn)都會(huì)陸續(xù)出讓掉的�！敝泻街槿耸孔C實(shí)稱。據(jù)了解，重慶項(xiàng)目位于重慶市渝中區(qū)下半城，緊鄰朝天門及白象街，規(guī)劃區(qū)周邊歷史資源豐富，項(xiàng)目計(jì)容建面約18.4萬(wàn)平方米，但目前尚處于規(guī)劃設(shè)計(jì)中。

剝離過(guò)程受挫的不止中航里城（香港）平臺(tái)。

其中，在進(jìn)行正式掛牌的一年后，2018年8月16日，中航國(guó)際控股旗下廣東國(guó)際大廈實(shí)業(yè)有限公司75%股權(quán)迎來(lái)了信息披露結(jié)束日期，沒(méi)有收到意向受讓方。據(jù)悉，標(biāo)的公司持有資產(chǎn)為曾是中國(guó)第一高樓、俗稱“63層”的廣州老地標(biāo)廣東國(guó)際大廈，位于廣州越秀區(qū)。

而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱工商信息獲悉，目前，廣東國(guó)際大廈仍由中航國(guó)際持股75%，由中航信托股份有限公司持有余下25%，則廣東國(guó)際大廈仍未剝離成功。

另一個(gè)重要的中航地產(chǎn)資產(chǎn)是深圳中航置地。

最早于2018年11月19日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露公告，深圳市中航置地開發(fā)有限公司100%股權(quán)于近日掛牌，底價(jià)為11億元。轉(zhuǎn)讓方為中國(guó)航空技術(shù)深圳有限公司，中航國(guó)際為其最終受益100%股東。

截至2018年10月31日，深圳中航置地營(yíng)業(yè)收入為0，凈利潤(rùn)為負(fù)874.64萬(wàn)元，總資產(chǎn)2.97億元，負(fù)債總計(jì)3.82億元。

有消息指出，深圳中航置業(yè)旗下資產(chǎn)為位于北京的一處四合院，面積較大；而有中航地產(chǎn)消息人士透露，深圳中航置地股份出讓后，中航國(guó)際旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)所剩無(wú)幾，該出售可稱得上是中航集團(tuán)剝離地產(chǎn)業(yè)的掃尾工作。

但是，自掛牌以來(lái)，于今年1至6月，深圳中航置業(yè)頻繁中止，中止次數(shù)多達(dá)6次。

目前來(lái)看，中航系旗下仍有部分資產(chǎn)處于棘手、尷尬狀態(tài)，處置之路仍長(zhǎng)途漫漫。早在去年，便有知情人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，國(guó)資委要求，中航工業(yè)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要在“今年年底之前清理完畢”，若未能按時(shí)完成剝離，那“明年還得接著退”。

據(jù)中航工業(yè)集團(tuán)年報(bào)表示，2019年，集團(tuán)將持續(xù)推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，預(yù)期將形成一定的投資收益。

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