6月4日，云南城投置業(yè)股份有限公司就上交所此前發(fā)出關(guān)于2018年年報(bào)的問(wèn)詢函作出回復(fù)。

年報(bào)顯示，云南城投分別以11.80倍和19.77倍的評(píng)估增值率，轉(zhuǎn)讓滿江康旅和七彩云南部分股權(quán)，實(shí)現(xiàn)投資收益15.28億元；剩余股權(quán)按公允價(jià)值法重新計(jì)量，實(shí)現(xiàn)投資收益2.93億元。

上交所要求其補(bǔ)充說(shuō)明交易的合理性。

云南城投表示，2017年10月，大理市國(guó)土資源局通過(guò)招標(biāo)方式出讓滿江項(xiàng)目地塊，根據(jù)綜合評(píng)分結(jié)果（其中：方案設(shè)計(jì)等技術(shù)評(píng)審占45分，投標(biāo)總價(jià)占55分），確定中標(biāo)候選人。因此，在本次投標(biāo)中，投標(biāo)價(jià)格的高低并非獲取土地的唯一因素。公司以13.69億元投標(biāo)報(bào)價(jià)，依靠技術(shù)評(píng)審得分占優(yōu)最終中標(biāo)取得項(xiàng)目土地，遠(yuǎn)低于本次投標(biāo)其他公司的最高報(bào)價(jià)。

另外鑒于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)條件優(yōu)越，加之2018年大理房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，本次交易公平合理。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入95.43億元，同比下降33.69%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)4.91億元，同比上升86.13%，其中非經(jīng)常性損益13.13億元。

對(duì)此，上交所要求云南城投回復(fù)公司2018年?duì)I業(yè)收入大幅下降的原因，以及說(shuō)明公司盈利能力是否具有可持續(xù)性等。

云南城投回應(yīng)稱，2017年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于升溫期，公司當(dāng)年竣工面積253.78萬(wàn)平米，竣工項(xiàng)目主要處于杭州、寧波等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市，去化速度快，銷(xiāo)售溢價(jià)率高，很多項(xiàng)目當(dāng)年均實(shí)現(xiàn)基本清盤(pán)。

2018年新開(kāi)工量及計(jì)劃供貨項(xiàng)目未能達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)條件，導(dǎo)致2018年竣工面積僅有105.48萬(wàn)平方米，比2017年大幅下降，且收入主要來(lái)源于前期已竣工項(xiàng)目。

另外，截至2018年底，公司尚有昆明湖、關(guān)坡城中村、蘭州徐家灣共三個(gè)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，涉及一級(jí)土地整理面積約1989畝。因一級(jí)土地開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，征拆遷過(guò)程中不確定性較大，若未能按計(jì)劃及時(shí)獲取土地，將減少公司當(dāng)年對(duì)外可售面積，從而影響到公司營(yíng)業(yè)收入。

2018年，云南城投向康養(yǎng)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但受限于康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)的周期性特征，在2018年里康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)尚未能為公司貢獻(xiàn)大規(guī)模的收入。

關(guān)于公司2018年?duì)I業(yè)收入與期間費(fèi)用變化趨勢(shì)存在較大差異的原因，云南城投表示商場(chǎng)及酒店銷(xiāo)售費(fèi)用包括2018年新購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)的投入，以及2019年即將開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心的前期籌備費(fèi)用，同時(shí)包括首年開(kāi)業(yè)的酒店推廣活動(dòng)等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)的投入，這些投入造成公司2018年?duì)I銷(xiāo)費(fèi)用的增加。

此外，2018年國(guó)內(nèi)外融資環(huán)境持續(xù)收緊，公司綜合融資成本由2017年的6.77%上升至2018年的7.23%，公司融資成本有所提高。同時(shí)公司持有投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)等209.01億元的長(zhǎng)期資產(chǎn)，致使公司財(cái)務(wù)費(fèi)用一直較高。

云南城投還表示，目前公司已取得不動(dòng)產(chǎn)證的土地儲(chǔ)備為6882畝，納入2019年開(kāi)發(fā)計(jì)劃的開(kāi)發(fā)土地為2175畝。產(chǎn)品分布為城市住宅、商業(yè)、住宅綜合體、文化旅游地產(chǎn)、健康養(yǎng)老地產(chǎn)，產(chǎn)品層次豐富，地域分布合理，因此，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)具有較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展空間。

具體開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，上交所要求云南城投補(bǔ)充康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)公司營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)比例。

云南城投稱，2018年公司康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入47,343.96萬(wàn)元，占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比例為5.31%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4,506.47萬(wàn)元，占公司凈利潤(rùn)的比例為9.91%。

另外年報(bào)中顯示，公司2018年房地產(chǎn)去化率較低，26個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目，平均去化率為31.93%；同時(shí)公司預(yù)收賬款占存貨的比例僅為5.46%。

對(duì)此，云南城投回應(yīng)稱，2017年公司可售貨值大量銷(xiāo)售后，竣工樓盤(pán)多為尾盤(pán)銷(xiāo)售，影響公司的存貨去化率，對(duì)公司的資金運(yùn)用及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有一定的影響。

同時(shí)，云南城投提示投資者，公司銷(xiāo)售項(xiàng)目去化情況受房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，同時(shí)受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境等因素的影響，銷(xiāo)售項(xiàng)目去化情況未來(lái)存在不確定。

關(guān)于資金往來(lái)情況，年報(bào)顯示，公司資產(chǎn)負(fù)債率較高、資金壓力較大、融資費(fèi)用較高，并存在多筆應(yīng)收款項(xiàng)難以收回的情形，上交所要求其補(bǔ)充說(shuō)明公司的投融資安排，是否存在償付風(fēng)險(xiǎn)。

云南城投表示，公司2019年到期債務(wù)為124.7億元，其中包含投資者有回售選擇權(quán)的債券48.6億元，扣除具有回售選擇權(quán)的債券，公司2019年到期債務(wù)為76.1億元。

公司將通過(guò)加快新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售進(jìn)度，多營(yíng)銷(xiāo)手段并用，加大公司存貨去化力度，并通過(guò)處置項(xiàng)目回籠資金；同時(shí)，積極與原債券持有人溝通，減少債券回售金額，充分關(guān)注資本市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，適時(shí)推進(jìn)債券發(fā)行，通過(guò)銀行、保險(xiǎn)等多渠道融資方式，確保公司債務(wù)償付安全。

對(duì)于公司資金壓力的質(zhì)疑，云南城投回應(yīng)稱，公司通過(guò)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，將現(xiàn)有成熟的土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)換為可售存貨，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)通過(guò)引入不同銷(xiāo)售渠道，提高存貨去化率，為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金回流及開(kāi)發(fā)收益。2018年末公司可售貨值129.76億元，預(yù)計(jì)2019年新增達(dá)到預(yù)售條件的貨值138億元。

同時(shí)，通過(guò)積極開(kāi)拓多渠道的融資方式，運(yùn)用如資產(chǎn)證券化、資產(chǎn)支持票據(jù)、供應(yīng)鏈ABS等融資方式，有效盤(pán)活了公司持有的存量資產(chǎn)。

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