國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年前4月全國(guó)商品房銷售面積同比回落0.3%，銷售規(guī)模依舊呈現(xiàn)回落勢(shì)頭，但西部的云南、貴州兩省房地產(chǎn)市場(chǎng)卻逆勢(shì)上行,商品房銷售量?jī)r(jià)保持快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)熱度明顯高于其他省份。面對(duì)這種異乎尋常的市場(chǎng)走向，我們不禁心生疑慮：這種現(xiàn)象是如何導(dǎo)致的？是局部三四線城市帶動(dòng)還是二線引領(lǐng)？云貴兩省的市場(chǎng)熱度是否能夠持續(xù)下去？

前4月全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積同比回落

但云南貴州逆勢(shì)大漲、表現(xiàn)亮眼

自2018年下半年三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)收縮勢(shì)頭之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫并延續(xù)至今。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-4月全國(guó)商品房銷售面積為42085萬(wàn)平方米，同比回落0.3%；不過(guò)分地區(qū)來(lái)看，中、西部商品房銷售面積依然保持增長(zhǎng)趨勢(shì),并且西部地區(qū)增速更為突顯，高達(dá)3.8%。

就各省份成交數(shù)據(jù)來(lái)看，位于西部的云南、貴州兩省前4月商品房銷售增速不僅高于全國(guó)平均水平,在領(lǐng)漲的西部也表現(xiàn)十分突出。兩省商品房銷售金額同比漲幅均超20%，尤其是云南，漲幅高達(dá)23.6%，遠(yuǎn)超全國(guó)水平；此外，從商品房銷售面積同比增速來(lái)看，增速也保持在10%左右，同樣大幅領(lǐng)先于全國(guó)。

三四線城市成為云貴地區(qū)樓市增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?/p>

表現(xiàn)明顯強(qiáng)于二線

盡管云南、貴州兩省商品房銷售數(shù)據(jù)居于前列，但取得這一成績(jī)的最大功臣并非昆明、貴陽(yáng)兩個(gè)二線城市，而是其省內(nèi)其他三四線城市，這些城市商品房銷售金額、面積同比增速明顯高于其省會(huì)。以成交金額為例，云貴兩省三四線城市同比增速分別為27.9%和26.4%，而昆明、貴陽(yáng)分別只有17.7%和12%。

各市州統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷售的相關(guān)數(shù)據(jù)也支撐了這一論點(diǎn)，黔東南、黔西南、黔南、畢節(jié)、文山等市州商品房銷售面積和金額均明顯高于貴陽(yáng)、昆明等城市，以六盤(pán)水為例，前4月商品房銷售面積和金額同比增幅高達(dá)34.3%和47.5%，三四線房地產(chǎn)依然保持在較高的熱度。其中黔東南、黔南房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了快速上漲，前4月房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)15%，遠(yuǎn)高于云貴兩省8%左右的平均水平。

規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)助推經(jīng)濟(jì)跳躍式發(fā)展

支持云貴地區(qū)購(gòu)房需求增長(zhǎng)

在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)�？s量的背景下，云貴地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然維持在較高的熱度，尤其是六盤(pán)水、畢節(jié)、黔西南、黔南這樣的較偏遠(yuǎn)的三四線城市市場(chǎng)熱度更是居高不下，與大部分東部三線城市表現(xiàn)明顯不同，引起這種現(xiàn)象的原因有三：

第一，各類戰(zhàn)略規(guī)劃落地給云貴地區(qū)帶來(lái)重大利好。云南方面，處于“一帶一路”的橋頭堡位置，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迎來(lái)重大機(jī)遇，2019年進(jìn)出口貿(mào)易額出現(xiàn)大幅提升。前4個(gè)月，全省與“一帶一路”沿線國(guó)家進(jìn)出口貿(mào)易額達(dá)484.6億元，增長(zhǎng)7.2%，占同期全省外貿(mào)額的71.4%，這對(duì)云南當(dāng)?shù)刭Q(mào)易有極大的促進(jìn)對(duì)用，同時(shí)對(duì)相關(guān)產(chǎn)品上游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有正向拉動(dòng)作用。前4月云南工業(yè)增加值增速達(dá)10.7%，高居全國(guó)各省市首位，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展增加了大量就業(yè)崗位，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升起到了促進(jìn)作用。

貴州也是緊緊抓住“一帶一路”契機(jī)，全省層面都在積極融入“一帶一路”國(guó)家開(kāi)放戰(zhàn)略，大力發(fā)展立體快速交通，上聯(lián)西南開(kāi)放橋頭堡云南，下接粵港澳大灣區(qū)。2014年年底貴廣高鐵開(kāi)通極大的增加了貴州和廣東的聯(lián)系，目前每天貴州和廣州之間的高鐵有39對(duì)，貴州經(jīng)濟(jì)迎來(lái)了大發(fā)展，尤其對(duì)黔東南區(qū)域的旅游業(yè)起到極大的推動(dòng)作用。不僅如此，2016年，貴州又獲批建設(shè)內(nèi)陸開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)，迎來(lái)開(kāi)放發(fā)展新機(jī)遇，加快了貴州對(duì)外開(kāi)放的步伐。貴州逐漸實(shí)現(xiàn)與東部發(fā)達(dá)地區(qū)、周邊地區(qū)和“一帶一路”戰(zhàn)略地區(qū)的經(jīng)濟(jì)交流合作更加緊密，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跳躍式發(fā)展。

目前，相關(guān)規(guī)劃利好對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)已經(jīng)得到了體現(xiàn)，2019年一季度云南、貴州兩省GDP增速高達(dá)9.7%、9.2%，位列各省、直轄市增速前2位，遠(yuǎn)超6.4%的全國(guó)平均水平。兩省經(jīng)濟(jì)均具有較強(qiáng)的基本面和發(fā)展?jié)摿�，是地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提的基本面支撐點(diǎn)。

二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的巨大活力，推動(dòng)云貴地區(qū)房地產(chǎn)更上一層樓。以貴州為例，“十三五”規(guī)劃綱要提出實(shí)施國(guó)家大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略，貴州抓住了大數(shù)據(jù)發(fā)展這一機(jī)遇。自2015年貴州引入大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)之后，新增就業(yè)崗位逐年增長(zhǎng)，年新增就業(yè)崗位量均超70萬(wàn)人，常住人口增量也均在20萬(wàn)人以上。

目前大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)已在貴州遍地開(kāi)花，成為了支撐貴州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐點(diǎn)。貴州憑借其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和大數(shù)據(jù)的硬件建設(shè)基礎(chǔ)，吸引了眾多數(shù)據(jù)中心落戶�？拼笥嶏w、科大國(guó)創(chuàng)、康佳創(chuàng)投、騰訊云計(jì)算等數(shù)十家知名科技企業(yè)都來(lái)貴陽(yáng)落戶。另外，部分國(guó)家部委將貴州作為數(shù)據(jù)資源儲(chǔ)備中心和災(zāi)備中心，貴州憑借大數(shù)據(jù)成為助力“一帶一路”倡議的核心省份。

目前省會(huì)貴陽(yáng)已有大數(shù)據(jù)企業(yè)1600多家，是國(guó)家級(jí)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集聚區(qū)，大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)。并且貴州省的大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)并非只集中在貴陽(yáng)，以黔西南州為例，2018年義龍大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園引進(jìn)蜂巢算力、中聯(lián)創(chuàng)等30家大數(shù)據(jù)企業(yè)，華為黔西南數(shù)據(jù)中心也已經(jīng)建成運(yùn)營(yíng)。目前大數(shù)據(jù)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)融合企業(yè)達(dá)150家，2018年黔西南州大數(shù)據(jù)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入160億元，增長(zhǎng)38%，數(shù)字經(jīng)濟(jì)占比提高到28%。數(shù)字經(jīng)濟(jì)的快速也帶動(dòng)了城市就業(yè)和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)，2018年黔西南州新增就業(yè)4萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率上升3個(gè)百分點(diǎn)至46%，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了更多的住房需求。

第三，市場(chǎng)輪動(dòng)效應(yīng)疊加，推動(dòng)房地產(chǎn)熱度升溫。自2015年以來(lái)的房地產(chǎn)周期最顯著的特征就是城市能級(jí)和板塊雙輪動(dòng)。就全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)沿一線——強(qiáng)二線——環(huán)一線周邊——弱二線——三四線城市順序逐級(jí)輪動(dòng)，但另一方面，東西部能級(jí)輪動(dòng)的推動(dòng)進(jìn)度也各不相同，西部沿海省份的能級(jí)輪動(dòng)相對(duì)更慢、更晚一些。

云貴地區(qū)即是西部省份的典型，房地產(chǎn)多年來(lái)表現(xiàn)較為滯后，即使是在市場(chǎng)大熱的2016、2017、2018年表現(xiàn)依然不佳，兩省均在2017年才突破2000億元的商品房銷售額關(guān)口，較低的基數(shù)水平也為市場(chǎng)提供了更多上行空間。近些年兩省在產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃利好的影響之下，城市基建設(shè)施日臻完善，加之兩省自然環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居，為房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度攀升提供了更多基礎(chǔ)條件。

總體來(lái)看，云貴區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度上升的實(shí)質(zhì)支撐點(diǎn)來(lái)自于產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃的利好兌現(xiàn)，具有較為良好的增量購(gòu)房需求基礎(chǔ)，但是考慮到2019年以來(lái)兩省房?jī)r(jià)尤其是黔東南、黔南區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)有了較大程度的上漲，同比房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)15%，遠(yuǎn)超居民收入增幅，購(gòu)買力明顯受限，需求轉(zhuǎn)化將有所放緩；加之住建局已經(jīng)接連預(yù)警，表態(tài)要嚴(yán)厲打擊市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，譬如蘇州已經(jīng)出臺(tái)了對(duì)園區(qū)全域、高新區(qū)的部分重點(diǎn)區(qū)新房3年限售、園區(qū)全域所有二手房5年限售的調(diào)控措施，更是調(diào)控加碼的典型案例。種種舉措均顯示：“房住不炒”依然是調(diào)控的核心，“以穩(wěn)為主”的政策基調(diào)沒(méi)有改變。如果云貴地區(qū)三四線城市房?jī)r(jià)指標(biāo)持續(xù)上行，必將快速引起主管部門(mén)的關(guān)注，相應(yīng)的調(diào)控措施隨之而來(lái)，市場(chǎng)輪動(dòng)效應(yīng)也會(huì)很快過(guò)去。

因此我們認(rèn)為，在力度延續(xù)、持續(xù)細(xì)化的調(diào)控背景下，云貴兩省房?jī)r(jià)上漲速度將在年中有所回落，不過(guò)就成交量而言，基于良好的需求基本面和較低的基數(shù)水平，年內(nèi)商品房成交面積依舊有望實(shí)現(xiàn)5%-10%的增速水平。

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