“如果有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就將它證券化。”這是來自華爾街的名言。隨著國內(nèi)資產(chǎn)證券化渠道的打開，ABS也成為房企融資的重要手段。

5月30日，上交所信息披露顯示，“中金-金茂凱晨2019年資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”狀態(tài)更新為“已受理”。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，上述ABS擬發(fā)行金額為84.21億元，發(fā)行人為北京凱晨置業(yè)有限公司，承銷商/管理人為中國國際金融股份有限公司。

據(jù)了解，該項(xiàng)目由中國金茂旗下的金茂資本負(fù)責(zé)操作，若成功發(fā)行，也將成為中國金茂融資金額最大的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。

事實(shí)上，通過存量資產(chǎn)融資，限制條件少，設(shè)計(jì)靈活度強(qiáng)，在非標(biāo)收縮、傳統(tǒng)融資方式受限的大背景下，ABS的發(fā)展會是大勢所趨。

另一方面，對于擁有不少優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的中國金茂而言，在資產(chǎn)證券化上也有天然的優(yōu)勢。

最貴寫字樓的124億ABS

據(jù)接近金茂資本的人透露，此次金茂資本擬發(fā)行ABS的底層資產(chǎn)正是中國金茂位于北京復(fù)興門內(nèi)大街28號的項(xiàng)目——北京凱晨世貿(mào)中心。

資料顯示，該項(xiàng)目占地面積約為4.4公頃，建設(shè)用地約為2.2公頃，總建筑面積約19.4萬平方米，項(xiàng)目于2004年開始動工，2006年竣工并正式投入使用，投資約30億元。

從地理位置來看，凱晨世貿(mào)中心位于北京長安街的金融街區(qū)域，而該區(qū)域也是全球最貴的寫字樓市場之一，僅排在香港中環(huán)及倫敦西區(qū)之后。

世邦魏理仕的一份報(bào)告指出，2018年，北京金融街的租用成本達(dá)到2160美元/平方米/年，而凱晨世貿(mào)中心也曾被譽(yù)為北京最貴的寫字樓之一，入駐的企業(yè)就包括中化集團(tuán)、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、渤海銀行、中信銀行、路透社等。

值得一提的是，早在2016年，該項(xiàng)目就曾發(fā)行過一期CMBS——“高和招商-金茂凱晨資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，該筆CMBS發(fā)行規(guī)模為40.01億元人民幣，票面利率3.3%。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，彼時金茂資本尚未正式成立，而金茂凱晨CMBS的原始權(quán)益人為金茂投資管理（上海）有限公司，實(shí)際融資人為北京凱晨置業(yè)有限公司。

具體而言，該項(xiàng)目的存續(xù)期限為18年，目標(biāo)資產(chǎn)則為凱晨世貿(mào)中心租金收益。其中，優(yōu)先級資產(chǎn)證券的期限為3年，規(guī)模40億元，次級檔資產(chǎn)證券的規(guī)模為100萬元，而募集資金的用途主要用于償還債務(wù)及企業(yè)日常運(yùn)營。

根據(jù)披露，當(dāng)時標(biāo)的資產(chǎn)的評估價值已高達(dá)129億元，而2013年-2015年租金收入分別為4.82億元、5.56億元和5.96億元。

如今，項(xiàng)目首期融資到期，又將啟動新一期CMBS，融資規(guī)模更為此前的兩倍，而上述接近金茂資本的人對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，第二期CMBS預(yù)計(jì)會在8月發(fā)行。

據(jù)了解，去年9月，正佳集團(tuán)以廣州正佳廣場為標(biāo)的物發(fā)行了總規(guī)模為73億元的CMBS產(chǎn)品，是2018年全市場最大規(guī)模CMBS。

若此次金茂凱晨2019年資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功發(fā)行，或?qū)⒊蔀槟陜?nèi)國內(nèi)單個商辦物業(yè)中融資規(guī)模最大的一個。

此外，以北京凱晨世貿(mào)中心為基礎(chǔ)資產(chǎn)的兩筆CMBS合計(jì)規(guī)模也將高達(dá)124.22億元。

顯然，在境內(nèi)融資受限背景下，傳統(tǒng)融資較少的資產(chǎn)證券化越來越成為企業(yè)在傳統(tǒng)融資之外的新寵，發(fā)行的種類涵蓋住房尾款、供應(yīng)鏈、長租公寓和商業(yè)資產(chǎn)等等。

此前，中國金茂CFO江南曾表示,CMBS將會大大豐富開發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)的融資工具，優(yōu)化融資成本和資本結(jié)構(gòu)。

金茂融資圖譜

除凱晨世貿(mào)中心的CMBS外，金茂也曾透過旗下其他物業(yè)做過類似的融資動作。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，此前，金茂資本與金茂商業(yè)成功投出青島金茂灣商業(yè)地產(chǎn)基金項(xiàng)目，項(xiàng)目總商業(yè)面積9.9萬平方米，交易總規(guī)模逾7億元人民幣，未來或?qū)⑼ㄟ^整體出售或資產(chǎn)證券化等方式實(shí)現(xiàn)退出。

此外，今年金茂還計(jì)劃以長沙金茂廣場北塔項(xiàng)目發(fā)行11.63億ABS。

而就在5月31日，北交所消息顯示，長沙金茂梅溪湖國際廣場置業(yè)有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持有的長沙鼎茂置業(yè)有限公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為11.44億元。

值得注意的是，文件中披露，中化集團(tuán)于2019年4月26日《關(guān)于同意長沙梅溪湖金茂廣場北塔寫字樓類REITs融資方案的批復(fù)》，該宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓或涉及長沙金茂梅溪湖廣場北塔寫字樓類REITs產(chǎn)品。

據(jù)了解，根據(jù)標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移，國內(nèi)“類REITs”產(chǎn)品又被劃分為“過戶型REITs”和“抵押型REITs”。

其中，“過戶型REITs”的顯著特征是標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)的變更，投資人通過投資REITs產(chǎn)品間接獲得標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)的所有權(quán)。

與此同時，為了規(guī)避我國不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中高額的土地增值稅和契稅，“類REITs”業(yè)務(wù)在交易結(jié)構(gòu)中通常安排原始權(quán)益人（原物業(yè)持有人）交易標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)所在項(xiàng)目公司股權(quán)至“SPV”，即交易項(xiàng)目公司股權(quán)，而非直接交易物業(yè)資產(chǎn)本身。

由此可以推測的是，此次轉(zhuǎn)讓長沙金茂梅溪湖國際廣場置業(yè)有限公司股權(quán)，或?qū)⑹菫殚L沙梅溪湖金茂廣場北塔寫字樓發(fā)行公司的首個類REITs產(chǎn)品做鋪墊。

顯然，頻繁、多元化的融資動作，除了完成金茂自身的金融創(chuàng)新外，對以房地產(chǎn)為主業(yè)，需要大量資金的中國金茂也是有力的資金補(bǔ)充。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年，中國金茂實(shí)現(xiàn)合約銷售額1280億元，同比增長約85%，而2019年中國金茂簽約目標(biāo)為1500億元，2020年為2000億元。

為此，金茂必須有足夠的土儲才能維持未來幾年的發(fā)展及銷售目標(biāo)。2018年，金茂就新獲取68個項(xiàng)目，新增土地儲備2264萬平方米。

另一方面，數(shù)據(jù)顯示，2018年末，金茂的有息負(fù)債約879.7億元，較2017年新增約166億元，凈債務(wù)與調(diào)整后資本比率也較2017年的69%增長兩個百分點(diǎn)至71%。

其中，金茂一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為219.76億元，同時集團(tuán)有現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物213.24億元，現(xiàn)金及等價物未能覆蓋其一年內(nèi)到期債務(wù)。

由此，加強(qiáng)融資創(chuàng)新也將為金茂提供更多的資金來源。

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