對(duì)于一家地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，花上4、5億拍下一塊地實(shí)在是件不值一提的尋常事。但如果是從未在公開(kāi)市場(chǎng)上出現(xiàn)的藍(lán)綠雙城，便會(huì)給故事平添幾分新鮮。

5月10日，藍(lán)綠雙城以總價(jià)4.57億元競(jìng)得浙江舟山定海區(qū)一宗純住宅地塊，溢價(jià)率5.56%。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，這幾乎是藍(lán)綠雙城首次亮相土地招拍掛市場(chǎng)。在此之前，其手中項(xiàng)目大多是存量項(xiàng)目。

出現(xiàn)這樣的轉(zhuǎn)變則要追溯到創(chuàng)立者曹舟南身上。今年1月21日藍(lán)綠雙城首次對(duì)外公開(kāi)時(shí)，曹舟南就曾表示：“雖然現(xiàn)在都是存量項(xiàng)目，但不排除未來(lái)會(huì)參與招拍掛。”

雖然已經(jīng)年過(guò)半百，但這位站在藍(lán)綠雙城背后的男人顯然仍保持著高效的工作節(jié)奏。

從去年8月離開(kāi)綠城到藍(lán)綠雙城注冊(cè)成立，他花了三個(gè)月時(shí)間，從成立到公司架構(gòu)搭建完成，其同樣用了三個(gè)月。

如今距離入市又過(guò)去了一個(gè)“三月”，曹舟南的手也開(kāi)始從存量項(xiàng)目伸向了公開(kāi)市場(chǎng)。能夠預(yù)見(jiàn)的是，這也將是藍(lán)綠雙城新一個(gè)發(fā)展階段的開(kāi)始。

不過(guò)，對(duì)于許多新生企業(yè)，市場(chǎng)人士往往熱衷于為其設(shè)定出一個(gè)“假想敵”的角色。

這對(duì)于名字本來(lái)就有些拗口的藍(lán)綠雙城而言，其與藍(lán)城、綠城之間或合作、或競(jìng)爭(zhēng)的神秘關(guān)系也引發(fā)了市場(chǎng)的更多關(guān)注。在過(guò)往的表態(tài)中，曹舟南也留有余地，他表示，藍(lán)綠雙城與綠城“未來(lái)可能存在競(jìng)爭(zhēng)”，但不排除在具體項(xiàng)目上有合作。

從存量到招拍掛

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，藍(lán)綠雙城是在5月10日浙江舟山年內(nèi)首次宅地拍賣上競(jìng)得地塊，地塊面積為2.73萬(wàn)平方米，總建筑面積約8萬(wàn)平方米。雖然體量不大，但卻代表了一個(gè)開(kāi)始。

截至今年初正式掛牌時(shí)，藍(lán)綠雙城已在全國(guó)落地了17個(gè)項(xiàng)目，大多是存量項(xiàng)目，進(jìn)入的城市包括麗江、深圳、廣州、珠海、汕頭、成都等。

其中，華南市場(chǎng)是其暫時(shí)的主戰(zhàn)場(chǎng)。資料顯示，于今年初，藍(lán)綠雙城分別于深圳擁有4個(gè)舊改項(xiàng)目，廣州、珠海各1個(gè)項(xiàng)目，汕頭5個(gè)項(xiàng)目。

從零開(kāi)始，藍(lán)綠雙城的規(guī)模發(fā)展速度并不慢。半年時(shí)間里，其正式敲定的17個(gè)項(xiàng)目總建筑面積超350萬(wàn)平方米，總貨值超過(guò)800億元。

值得一提的是，在這原始的17個(gè)項(xiàng)目中，就有12個(gè)項(xiàng)目為代建項(xiàng)目。而這對(duì)于一手打造了綠城代建板塊的曹舟南來(lái)說(shuō)，似乎一切都顯得如此順理成章。

對(duì)于這一情況，曹舟南直言稱，這要?dú)w功于其在綠城的多年累積。他表示，在藍(lán)綠雙城的合作方中，有60%左右都是曾經(jīng)的合作伙伴。

據(jù)曹舟南介紹，藍(lán)綠雙城的主要業(yè)務(wù)分為兩個(gè)方向。除了代建為主的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)外，另一個(gè)方向是投資類業(yè)務(wù)。

在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)日漸走上軌道后，曹舟南向公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)邁出第一步。

根據(jù)藍(lán)綠雙城謹(jǐn)慎的發(fā)展策略，當(dāng)其他房企激烈競(jìng)爭(zhēng)一二線城市核心位置的土地時(shí)，其更多會(huì)將目光放在相對(duì)新興卻不乏前景的市場(chǎng)上，譬如此次拿地的浙江舟山。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，浙江藍(lán)綠雙城恒尊地產(chǎn)有限公司以總價(jià)4.57億元競(jìng)得舟山DH-46-01-22地塊，樓面價(jià)7600元/平方米，溢價(jià)率5.56%。

地塊位于定海城東街道小洋岙周家，附近分布著較為豐富的教育及商業(yè)配套，以及7000余畝森林公園，這多少與藍(lán)綠雙城涉足教育、養(yǎng)老、康養(yǎng)、美麗鄉(xiāng)村等理念切合。

值得一提的是，此次拍地也能看出藍(lán)綠雙城拿地的另一種策略——合作擴(kuò)張。據(jù)了解，浙江藍(lán)綠雙城恒尊地產(chǎn)有限公司是藍(lán)綠雙城與恒尊集團(tuán)合作的產(chǎn)物。

今年1月20日，恒尊集團(tuán)已與浙江藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作，雙方約定將在政府安置房代建、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工、生活服務(wù)以及后續(xù)資本市場(chǎng)的發(fā)展“開(kāi)展緊密合作”。

相較而言，合作開(kāi)發(fā)的模式無(wú)疑會(huì)讓藍(lán)綠雙城這個(gè)“新生兒”走得更為安全。就如曹舟南所說(shuō)的，他是一個(gè)對(duì)于投資控制非常嚴(yán)格的人，“新的公司當(dāng)然要更加謹(jǐn)慎”。

微妙的“藍(lán)綠三城”

對(duì)于公司的投資業(yè)務(wù)，藍(lán)綠雙城此前的公開(kāi)表述是，該部分業(yè)務(wù)重點(diǎn)包括了美麗鄉(xiāng)村、特色小鎮(zhèn)、青年創(chuàng)業(yè)公寓、新型養(yǎng)老公寓和城市有機(jī)更新。

如果再加上其代建板塊，不難發(fā)現(xiàn)，藍(lán)綠雙城的業(yè)務(wù)范圍與藍(lán)城、綠城均有不同程度的交叉重疊。換而言之，藍(lán)綠雙城與另外兩家企業(yè)之間，現(xiàn)在或是未來(lái)，總會(huì)在某種程度上成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

僅從業(yè)務(wù)角度去看，藍(lán)綠雙城的代建業(yè)務(wù)與綠城重疊。早在2016年，綠城中國(guó)悉數(shù)收購(gòu)藍(lán)城代建業(yè)務(wù)；2018年，綠城代建業(yè)務(wù)合計(jì)管理項(xiàng)目282個(gè)，總建面6336萬(wàn)平方米，年內(nèi)銷售額552億元，收入13.66億元；今年前四月，代建項(xiàng)目累計(jì)銷售115億元，同比則減少33.9%。

曹舟南在四個(gè)月前藍(lán)綠雙城的公開(kāi)活動(dòng)上，曾回應(yīng)過(guò)與綠城代建業(yè)務(wù)之間的比較。

他當(dāng)時(shí)表示，藍(lán)綠雙城的代建業(yè)務(wù)“彌補(bǔ)了綠城代建業(yè)務(wù)方面的不足”，并強(qiáng)調(diào)以資本代建為主導(dǎo)，以小股操盤為核心內(nèi)容，與委托方簽訂對(duì)賭協(xié)議，取消固定比例，參與項(xiàng)目的增值部分分成。

同時(shí)，藍(lán)綠雙城建設(shè)打造教育、養(yǎng)老、康養(yǎng)、智慧制造等主題小鎮(zhèn)的構(gòu)思，又與綠城、藍(lán)城的小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)相類似。

即便是藍(lán)城與綠城之間，宋衛(wèi)平也曾提及，藍(lán)城脫胎于綠城，“而藍(lán)一定會(huì)比綠好”。

既然是同行，綠城、藍(lán)城、藍(lán)綠雙城，又如何能夠完全避免競(jìng)爭(zhēng)？

每每這個(gè)時(shí)候，曹舟南總會(huì)說(shuō)出那句經(jīng)典言論：“綠城是我的娘家，藍(lán)城是老東家，中交是我的婆家，這個(gè)定位永遠(yuǎn)都不會(huì)變。”

無(wú)論從架構(gòu)還是股權(quán)等哪一個(gè)角度看，這三個(gè)公司都是相對(duì)獨(dú)立的個(gè)體。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，藍(lán)綠雙城的股權(quán)主要由兩家公司掌握。其中，杭州綠芯企業(yè)管理有限公司掌握了90%股權(quán)，杭州綠如藍(lán)企業(yè)管理有限公司持有剩余的10%。

而前者是曹舟南100%持股控制的公司，后者則由馬佩儒和俞飛武分別持有51%和49%股權(quán)。無(wú)一例外的是，這幾個(gè)人均出自綠城。

曹舟南對(duì)此的回應(yīng)是，其于綠城已經(jīng)沒(méi)有任何持股。與此同時(shí)，藍(lán)綠雙城是全開(kāi)放的，不受限制，和綠城是兩個(gè)獨(dú)立法人。他甚至也坦言稱，和綠城之間未來(lái)不排除會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)可能性存在。

不過(guò)，藍(lán)綠雙城的管理層大部分出自綠城，且由宋衛(wèi)平取名。曹舟南也表示，自己創(chuàng)業(yè)得到了宋衛(wèi)平的“堅(jiān)決支持”。他還透露，宋衛(wèi)平愿意把藍(lán)綠雙城“當(dāng)作自己的事業(yè)來(lái)支持”，并可做公司的首席產(chǎn)品官和高級(jí)顧問(wèn)。

由此，上述三者之間似乎無(wú)法簡(jiǎn)單地割裂看待。

無(wú)論如何，曹舟南對(duì)藍(lán)綠雙城以代建為主的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)有極大期待。作為綠城代建業(yè)務(wù)的推動(dòng)者之一，如今他希望新公司力爭(zhēng)在四年內(nèi)達(dá)成輕資產(chǎn)上市的目標(biāo)，理由是“房地產(chǎn)不上市，價(jià)值不大”。

與綠城或是藍(lán)城相比，藍(lán)綠雙城無(wú)疑還太“年輕”。如何實(shí)現(xiàn)規(guī)模突破，如何與同類企業(yè)形成差異化并在市場(chǎng)中占據(jù)一席之地，又或是如何達(dá)成“上市夢(mèng)”，這家新創(chuàng)公司未來(lái)要的挑戰(zhàn)顯然還有不少。

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