在昆明市規(guī)劃局近日發(fā)布的西山區(qū)白沙地片區(qū)控詳規(guī)修改公示中，云南房網注意到，片區(qū)規(guī)劃指標采納了住建部發(fā)布的2018版居住區(qū)設計標準，區(qū)域容積率、建筑密度等重點技術指標都做了嚴格控制，而不像昆明其他城中村改造地塊，容積率高到嚇人。在白沙地片區(qū)公共服務設施規(guī)劃中，還明確提到要依據新規(guī)配置十五分鐘生活圈、十分鐘生活圈居住區(qū)、五分鐘生活圈居住配套相應公共服務設施。

城市住宅設計規(guī)劃是為確保城市居住生活環(huán)境宜居適度，合理有效利用土地和空間，規(guī)范城市居住區(qū)的規(guī)劃、建設與管理而制定的標準。去年7月，國家住建部發(fā)布公告批準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》為國家標準，編號為GB50180-2018，規(guī)定自2018年12月1日起實施。

根據新規(guī)，住宅用地容積率最高不得超過3.1，限高26層

在最新的城市居住區(qū)規(guī)劃標準中，明確提出了6條強制性指標，包括居住區(qū)選址、建筑控制指標等規(guī)定，要求嚴格執(zhí)行。按照新規(guī)，城市住宅用地容積率最高不得超過3.1，住宅建筑高度控制在80米以內，住宅平均層數最多為26層。由于昆明近些年獲批的新建住宅項目中，容積率超過3.1的比比皆是，有些甚至高出一倍，至于建筑高度，40層的塔樓在昆明城中村改造項目中是常態(tài)。如果嚴格貫徹國家標準，昆明絕大多數城改項目都將無法獲批，所以住建部住宅設計新規(guī)一公布，在昆明房地產行業(yè)內就掀起了不小的波瀾，有業(yè)內人士還專門發(fā)文稱，昆明城中村改造將停滯，好房子要來了。

的確，若新規(guī)實施，意味著昆明今后的住宅樓將限高26層，容積率也必須得控制在3.1以內。昆明未來的住宅建筑風格將發(fā)生極大轉變，26層、80米將成為住宅建筑的天花板，超100米的高層住宅將絕跡。但這同時也意味著昆明的城中村改造恐怕將無法繼續(xù)，房地產開發(fā)不得不轉戰(zhàn)遠郊。

昆明高容積率、超高住宅樓盛行，與昆明城中村改造幾乎同步，在仇和主政昆明時期，甚至曾要求在不限高區(qū)域內，住宅建筑原則上不小于100米，這直接導致昆明板式住宅樓幾乎絕跡，容積率飆升。

城中村改造之所以和昆明房地產開發(fā)容積率暴漲呈相關性，是因為城中村的拆遷成本本就十分高昂，仇和時期為了實現(xiàn)盡快消滅城中村的目標，又不得不用更高額的拆遷款引誘村民簽約，進一步推高改造成本。開發(fā)商要想覆蓋前期投入，就必須盡可能提高容積率才有利可圖；政府為了吸引開發(fā)商參與城改，也不得不以放寬容積率。

近些年，昆明市廢除了仇和時期的不合理規(guī)劃標準，板樓和低容積率住宅項目才逐漸增多，但對城改項目來說，由于成本制約，容積率依舊居高不下，基本都在4.0以上。

昆明絕大多數城改項目的建筑高度都超過26層

如今，住建部住宅設計新規(guī)已經開始執(zhí)行，但昆明市已經推高的城改拆遷成本，不可能因為住建部住宅設計新規(guī)的實施而下降。假如容積率必須控制在3.1以下，帶來的后果必然是大部分城改項目無法推進，昆明土地供應量下降，新建項目轉向遠郊地區(qū)。至于房價，由于供給端萎縮，低容積率帶來的品質提升，反而有可能出現(xiàn)猛漲的局面。

但昆明市真的可以做到嚴控住宅樓高度和容積率，容忍城中村改造陷入“啞火”的局面嗎？云南房網就此問題曾咨詢不少業(yè)內人士，大多數人的共同看法是，昆明要想嚴格執(zhí)行新規(guī)可能并不容易，至少時間上會有一個較長的過渡期，而且很可能會針對不同項目區(qū)別對待。白沙地片區(qū)的控詳規(guī)雖然已經開發(fā)采用新規(guī)，并不意味著以后的項目都將嚴格照此執(zhí)行。但從長遠看，昆明市提高建筑品質，控制容積率應該是大勢所趨，因為昆明許多項目的容積率指標實在是高到了不像話的程度。

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