昨天，有關“公攤面積”的新聞被刷屏了，大家都在討論：莫非“建筑面積”“公攤面積”以后真的要取消了？

我們先來看消息的起源：近日，《關于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》正式掛網(wǎng)開始征求意見，里面包含了13項工程項目規(guī)范和25項工程通用規(guī)范。其中，工程項目規(guī)范第10項，即是引發(fā)大家討論的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》。

在《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》當中，二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。

多數(shù)人的討論，其實就源于此。你看，《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》都明確了，“應以套內(nèi)使用面積進行交易”，那不就是取消“公攤面積”了嗎？

但真相真的是這樣嗎？

其實只是個技術規(guī)范

我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設標準規(guī)范的意見，因為這個《規(guī)范》是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設標準規(guī)范體系中位于頂層。出臺這個《規(guī)范》的目的，是為貫徹執(zhí)行國家技術經(jīng)濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術措施，制定此規(guī)范。

也就是說，這個規(guī)范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業(yè)費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。

畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件�！渡唐贩夸N售管理辦法》和《物業(yè)管理條例》都各有負責，這其中明確該管的內(nèi)容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規(guī)范》就給說了算呢？

所以，指望一個技術規(guī)范，就能解決我們大家都關心的一個話題，你說怎么解答？

難言的“公攤面積”

之所以大家對這個話題這么關注，確實是這些年來，“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。

說這個話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等。

具體就是：公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積。

對于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點。

因此很長時間里，我們經(jīng)常會看到媒體有報道，公攤面積由于缺少標準，不僅會讓消費者在購房時需支付更多購房款，還要多支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。

所以，“公攤”，實在是一個大家過于關注的話題了，一有風吹草動，難免引來猜測無數(shù)。

“套內(nèi)面積交易”會影響房價嗎

在這個《規(guī)范》當中，熱議的另一個原因，是“應以套內(nèi)使用面積進行交易”這句表述帶來的后續(xù)影響。

“套內(nèi)計價”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會取消嗎？

我們暫且先不說，《規(guī)范》中的這句話是不是只針對建筑企業(yè)竣工驗收等情況而言，我們只說在現(xiàn)實銷售環(huán)節(jié)當中，“套內(nèi)計價”真的與“公攤面積”勢不兩立嗎？

我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。

而在目前絕大多數(shù)的購房合同中，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當中，卻基本上都是按照套內(nèi)面積來計價。也就是說，開發(fā)商前期宣傳，只會告訴你房子一平米一萬元，但在實際成交過程中，會明確標明以套內(nèi)面積計算，每平方米一萬五千元。

所以，對于購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發(fā)商和購房人是按照套內(nèi)面積來交易的。這和《住宅項目規(guī)范》中“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”的這條要求其實也并沒有沖突。

所以，不管是以什么來計算，只不過是計算方式的改變，對多交少交多少物業(yè)費、取暖費，并沒有關系。對于房價的改變，只能說是，你，快醒醒吧。

誠然，我國房地產(chǎn)市場存在這樣那樣的問題和矛盾，其中就包括“公攤面積”。但，指望一個辦法或意見的出臺，就能解決所有的問題，不現(xiàn)實。

還有這些硬貨我們應該知道

其實，除了大家關心的“建筑面積”，此次征求意見的《規(guī)范》，還有不少重要內(nèi)容需要我們了解并提出意見。意見反饋截止時間為2019年3月15日。

★新建住宅要全裝修交付

《規(guī)范》當中2.3.2條明確要求，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應全裝修交付，并應符合下列規(guī)定：戶內(nèi)和公共部位所有功能空間的固定面和管線應全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃氣、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設施應安裝到位；供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設施應具備使用條件；消防設施應完好，消防通道應暢通。

★四層樓以上應安裝電梯

《規(guī)范》當中7.5.1條明確提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。每個設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應小于1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應小于0.90米。

★日照標準有明確要求

《規(guī)范》當中3.1.2條對住宅建筑日照標準提出了明確要求，這個跟當?shù)貧夂騾^(qū)劃、常住人口、日照標準日等都有關，比較復雜，大家有興趣的話可以去住建部官網(wǎng)仔細看看原表述。

綜合央視新華社

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