回望2018年，昆明樓市整體呈上行態(tài)勢(shì)，但最近幾個(gè)月以來(lái)，昆明土地頻頻流拍，開(kāi)發(fā)商拿地變得十分謹(jǐn)慎，商品房銷(xiāo)售和房?jī)r(jià)漲幅也開(kāi)始放緩，在這種背景下，2019年昆明樓市會(huì)呈現(xiàn)什么樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？房?jī)r(jià)是漲是跌？本月初，克爾瑞、銳理和同策機(jī)構(gòu)都對(duì)今年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了預(yù)判，近日，云南房網(wǎng)又分別就此采訪了三家研究機(jī)構(gòu)，讓我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)他們的看法：

克而瑞：今年昆明房?jī)r(jià)回落為大概率事件

克而瑞認(rèn)為，2018年昆明政策寬松，預(yù)計(jì)2019年將持續(xù)收緊，監(jiān)管力度趨嚴(yán)，力度加大。土地市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)2019年昆明土地供應(yīng)持續(xù)增加，政府將持續(xù)供地，供略大于求，房企仍將積極拿地布局，爭(zhēng)搶市場(chǎng)份額,主城的快速發(fā)展將帶動(dòng)周邊區(qū)縣輪動(dòng)性增長(zhǎng)，房企密切關(guān)注郊縣，土地溢價(jià)率提升。

克而瑞數(shù)據(jù)：2014-2018年昆明商品住宅市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)

商品房市場(chǎng)方面，2019年商品住宅供應(yīng)持續(xù)增加，預(yù)計(jì)2019年第一季度新增供應(yīng)量將放量，未來(lái)供應(yīng)放量，房?jī)r(jià)回落為大概率事件，5%-10%左右降幅，隨之進(jìn)入整盤(pán)期。商業(yè)和寫(xiě)字樓的供需矛盾依舊顯著，但預(yù)計(jì)2019年供應(yīng)仍將持續(xù)增加。

但有意思的是，在云南房網(wǎng)采訪克而瑞重慶機(jī)構(gòu)總經(jīng)理兼昆明負(fù)責(zé)人王偉時(shí)，他對(duì)今年昆明房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷卻與克爾瑞的公開(kāi)報(bào)告略有出入，王偉認(rèn)為，今年昆明商品房成交會(huì)稍有回落，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)增。

克而瑞重慶機(jī)構(gòu)總經(jīng)理兼昆明負(fù)責(zé)人王偉

云南房網(wǎng)：克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年昆明商品房成交面積達(dá)1360萬(wàn)平方米，同比小幅增長(zhǎng)，但去年最后幾個(gè)月已出現(xiàn)商品房銷(xiāo)售放緩的跡象，您覺(jué)得今年昆明的房子還會(huì)有2018年那么暢銷(xiāo)嗎？

王偉：就成交量的預(yù)測(cè)而言，我們認(rèn)為19年昆明的成交量會(huì)稍有回落，因?yàn)檫@里面最主要的原因是市場(chǎng)熱度隨著全國(guó)性的下滑，昆明也將進(jìn)入到下滑周期。但是這個(gè)回落的空間我們認(rèn)為并不會(huì)非常大，因?yàn)槭紫�，昆明的政策依然還是相對(duì)寬松的，其次，外地投資客的比例也還是比較高，本地剛需和改善需求的量也還是很大，所以我們認(rèn)為，2019年昆明的樓市還是以維穩(wěn)為主。

云南房網(wǎng)：根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年昆明商品住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)近3成左右，您認(rèn)為今年昆明房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？

王偉：我認(rèn)為穩(wěn)增的可能性比較大，因?yàn)槔ッ鞲渌鞘胁淮笠粯�。�?018年昆明的供貨結(jié)構(gòu)來(lái)看，主要供應(yīng)來(lái)自于城市新區(qū)和城市外圍，但到了2019年，整個(gè)昆明的供貨結(jié)構(gòu)會(huì)回歸到核心區(qū)域，來(lái)自昆明城市中心區(qū)的供應(yīng)量會(huì)更大，而中心區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，所以整個(gè)供貨結(jié)構(gòu)的改變，有可能會(huì)導(dǎo)致昆明賬面上的房?jī)r(jià)穩(wěn)中有增。

昆明銳理：2019年昆明住宅價(jià)格橫盤(pán)，商業(yè)和辦公物業(yè)繼續(xù)回落

按照昆明銳理分析，2018年昆明連續(xù)出臺(tái)限售、限購(gòu)、限價(jià)的調(diào)控政策，市場(chǎng)立即進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì)2019年昆明將繼續(xù)保持目前當(dāng)前政策，保持較為寬松的政策環(huán)境，加碼調(diào)控可能性小。

土地市場(chǎng)方面，昆明城區(qū)各版塊中，呈貢、東南、東市、官南、滇池、高新六個(gè)板塊未來(lái)一年預(yù)計(jì)土地供應(yīng)均超過(guò)1000畝，新入昆明開(kāi)發(fā)商在此板塊內(nèi)拿地較有機(jī)會(huì)；另外，昆明主城區(qū)拿地困難，大量的開(kāi)發(fā)商紛紛關(guān)注主城周邊距離較近的可以承接主城外溢的區(qū)域去拿地開(kāi)發(fā)。

對(duì)于商品供求方面的預(yù)判，銳理機(jī)構(gòu)認(rèn)為2018年昆明商品房供應(yīng)1062萬(wàn)方，成交913萬(wàn)方，整體供求趨于平衡，結(jié)合近兩年土地成交以及過(guò)規(guī)項(xiàng)目推導(dǎo)，2019年全年預(yù)計(jì)供應(yīng)1500萬(wàn)方，去化在900-1000萬(wàn)方。

銳理數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)2019年呈貢將成土地供應(yīng)大區(qū)

房?jī)r(jià)方面，預(yù)計(jì)2019年如果在政策不松動(dòng)的情況下，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)暴漲（上浮不得超過(guò)6%），

很有可能在2019年會(huì)橫盤(pán)甚至回落，開(kāi)發(fā)商大多會(huì)采取以?xún)r(jià)換量的營(yíng)銷(xiāo)模式，辦公和商業(yè)在價(jià)格上會(huì)持續(xù)回落。

銳理數(shù)據(jù)云貴區(qū)域總經(jīng)理梁彩霞在采訪中繼續(xù)了公開(kāi)報(bào)告的觀點(diǎn)，認(rèn)為今年昆明房?jī)r(jià)可能會(huì)調(diào)整往下，但是不會(huì)暴跌。

銳理數(shù)據(jù)云貴區(qū)域總經(jīng)理梁彩霞

云南房網(wǎng)：根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，2018年昆明商品房成交面積同比下降了14%，這與克而瑞以及同策機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的商品房成交同比上漲的數(shù)據(jù)出入較大，請(qǐng)問(wèn)銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑和區(qū)域范圍是怎樣界定的呢？

梁彩霞：昆明銳理統(tǒng)計(jì)的范圍只涵蓋主城5區(qū)（官渡、西山、盤(pán)龍、五華、呈貢）的數(shù)據(jù)，年報(bào)發(fā)布的商品房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只涵蓋住宅、商業(yè)、辦公，其中住宅只是普通住宅，不含政策性住房，并且車(chē)位也沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。

云南房網(wǎng)：按照銳理數(shù)據(jù)，2018年昆明商品房成交均價(jià)同比上漲了24%，全年成交均價(jià)達(dá)到了14127元/平米，梁總您覺(jué)得2019年昆明房?jī)r(jià)是漲還是跌呢？

梁彩霞：2019年的新房成交量如果政策依然保持不變，成交量預(yù)計(jì)是會(huì)下降的，同時(shí)價(jià)格也會(huì)調(diào)整往下，但是不會(huì)暴跌，2019年政策的主基調(diào)是維穩(wěn)，也包括房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，房?jī)r(jià)暴跌更可怕。

同策機(jī)構(gòu)：今年昆明房?jī)r(jià)整體保持平穩(wěn)，降息可能性大

同策機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期及宏觀經(jīng)濟(jì)降速壓力凸顯的情形下，地方政府將合理權(quán)衡保增長(zhǎng)穩(wěn)才在和穩(wěn)房?jī)r(jià)，適度修正前期調(diào)控措施；金融機(jī)構(gòu)將適當(dāng)放松按揭貸款首付款比例、按揭利率的過(guò)度限制，適當(dāng)增加按揭貸款額度。

商品房銷(xiāo)售方面，一線城市銷(xiāo)售增速將筑底反彈，二三四線城市繼續(xù)見(jiàn)頂回落，結(jié)合目前取證情況，預(yù)計(jì)2019年昆明商品房潛在供應(yīng)量1462萬(wàn)平方米，全面可售總量4000萬(wàn)平方米。雖然政策無(wú)放松可能，但2019年二季度存在降息降準(zhǔn)可能性，刺激部分需求，全年住宅成交量或在820-880萬(wàn)平方米。

云南同策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理趙磊

在接受云南房網(wǎng)采訪時(shí)，云南同策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理趙磊再次強(qiáng)調(diào)了他們?cè)诠_(kāi)報(bào)告中對(duì)今年昆明樓市的看法。

云南房網(wǎng)：同策報(bào)告顯示，2018年昆明商品房成交1375萬(wàn)方,同比上漲2%，但同時(shí)報(bào)告中也指出昆明市場(chǎng)下行預(yù)期逐漸明朗，今年二三四線城市繼續(xù)見(jiàn)頂回落，請(qǐng)問(wèn)同策機(jī)構(gòu)是為何做此判斷呢？您認(rèn)為今年昆明樓市走向會(huì)如何呢？

趙磊：由于去庫(kù)存紅利消退，棚改貨幣安置減少，短期內(nèi)調(diào)控政策難以轉(zhuǎn)向，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，二三四線城市銷(xiāo)售同比增速持續(xù)收窄，銷(xiāo)售將持續(xù)回落。土地市場(chǎng)上，去年下半年土地流拍率大幅增加，政府在下半年出讓土地力度加大，房企根據(jù)自身戰(zhàn)略，調(diào)整拿地策略，拿地積極性有所收縮，土地流拍量提升，部分同區(qū)域成交土地，下半年溢價(jià)率與上半年差距較大。

7月份，昆明調(diào)控政策出臺(tái)，整體均價(jià)由6月高點(diǎn)，保持震蕩回落態(tài)勢(shì)，房企搶抓回款任務(wù)，積極取證，新增供應(yīng)大幅走高。成交方面，去年下半年，樓市整體開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率持續(xù)下滑，置業(yè)者觀望氛圍提升，月均去化下行，供求比持續(xù)上升。結(jié)合目前土地、二級(jí)市場(chǎng)及購(gòu)房者觀望，2019年，市場(chǎng)整體存量將會(huì)處于上行通道，在限購(gòu)、限價(jià)政策從嚴(yán)執(zhí)行的背景下，投機(jī)者撤場(chǎng)，成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)震蕩回落，整體價(jià)格保持平穩(wěn)。

云南房網(wǎng)：去年昆明房?jī)r(jià)和房貸利率都是一路攀升，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，您覺(jué)得今年昆明的房貸利率會(huì)存在降息可能嗎？

趙磊：去年國(guó)外貿(mào)易戰(zhàn)短期導(dǎo)致國(guó)內(nèi)GDP下滑，國(guó)內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)整由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)，也意味著經(jīng)濟(jì)處于下行通道。在房?jī)r(jià)不斷攀升的形勢(shì)下，居民桿杠率飆升，透支居民消費(fèi)能力，消費(fèi)增長(zhǎng)乏力。為應(yīng)對(duì)貿(mào)易戰(zhàn)帶來(lái)的負(fù)面影響，需實(shí)施適度的擴(kuò)張性財(cái)政政策，進(jìn)行定向降準(zhǔn)等政策，1月央行已進(jìn)行一次降準(zhǔn)，降息將成為大概率事件。全國(guó)各地，部分銀行出現(xiàn)一定的房貸利率回調(diào)，將刺激部分剛需和改善需求置業(yè)。

從三家機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)來(lái)看，基本都認(rèn)為2019年昆明樓市會(huì)以維穩(wěn)為主，房?jī)r(jià)和商品房成交量可能會(huì)有小幅下降，但幅度不會(huì)太大。

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