終止了醞釀一年多的240億收購成都會展事項后，云南城投再次被拉至鎂光燈下。

12月12日消息，云南城投集團將云南亞德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給大華集團，成交價為2.1億元。據(jù)悉，亞德地產(chǎn)主要負(fù)責(zé)昆明市盤龍區(qū)虹橋村、龍池村的城中村改造項目。

無獨有偶，12月5日，云南城投計劃放棄競買昆明西山區(qū)8號片區(qū)彌勒寺村城改項目90％股權(quán)；12月3日，云南城投將5.87萬平在建融城昆明湖工程項目以18.4億元轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)。

短短一周內(nèi)，云南城投接連出售3個昆明項目；把時間長線放遠(yuǎn)些，下半年以來，云南城投大規(guī)模轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)以及項目，涉及公司超8個。

而外界最為考究的，是云南城投這一系列資產(chǎn)運作動作背后所浮現(xiàn)的動機。

2億售出昆明城改項目

近日，云南城投集團有限公司全資子公司昆明未來城開發(fā)有限公司，將其剩余持有的亞德地產(chǎn)40%股權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給大華集團(昆明)投資有限公司，成交價為2.1億元。

觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，亞德地產(chǎn)成立于2015年，主要負(fù)責(zé)昆明市盤龍區(qū)虹橋村、龍池村的城中村改造項目。資料顯示，虹橋村、龍池村片區(qū)城改項目用地面積約683.27畝，凈用地面積約23萬平方米（約345畝），拆遷總面積約27萬方，回遷總面積約20萬方，總投資金額為20.21億元。

在亞德地產(chǎn)成立之初，云南城投集團便通過昆明未來城開發(fā)有限公司間接掌控亞德地產(chǎn)80%股權(quán)。在3年內(nèi)，亞德地產(chǎn)已發(fā)生過多次股權(quán)變更，最重要的就是云南城投兩次的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

早在2017年11月，云南城投集團與大華集團簽署了《白沙河片區(qū)改造建設(shè)項目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議，雙方將合作加快推進(jìn)白沙河片區(qū)城中村改造工作。

今年3月份，亞德地產(chǎn)對其持有的40%股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，掛牌價為6680萬元，最終由大華集團以底價受讓；10月份，亞德地產(chǎn)再掛出40％股權(quán)，不同的是，掛牌轉(zhuǎn)讓價升至2.1億元。

此次最新消息稱，云南城投剩余的40％股權(quán)仍由大華集團以底價受讓。在兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，大華集團擁有亞德地產(chǎn)80%的股權(quán)成為最大的股東，也成為虹橋村、龍池村城改項目的控制人。

對于接盤者大華集團來說，市場早已不意外。而且在此前11月份，昆明市規(guī)劃局發(fā)布了該城改項目用地的規(guī)劃許可證，將該地塊項目命名為為“大華時光園”，僅從被冠以“大華”二字來看，項目由大華集團操盤開發(fā)也已是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

值得一提的是，這也是大華集團進(jìn)入昆明以來斬獲的第二個項目。早在今年1月，大華集團中標(biāo)成為昆明春雨路1號片區(qū)1500畝城改項目的社會投資人，這成為大華集團在昆明拿下的首個城改項目。

同時，此次順利出售40％股權(quán)，也意味著云南城投不再持有亞德地產(chǎn)任何股權(quán)，徹底退出了虹橋、龍池村城改開發(fā)。

項目交易內(nèi)里乾坤

針對此類出售城改項目的動作，外界第一反應(yīng)往往是與標(biāo)的資產(chǎn)質(zhì)量、企業(yè)資金狀況等等掛鉤。不過，對于頭頂“一級開發(fā)第一股”光環(huán)的云南城投來說，這樣的動作或許并不難理解。

據(jù)悉，在今年9月份，亞德地產(chǎn)競得盤龍區(qū)青云街道辦事處虹橋村、龍池村片區(qū)城中村改造項目（一期）KCPL2018-5-四號地塊、五號地塊、六號地塊，交易面積113.11畝，交易金額將近5.52億元人民幣，項目已進(jìn)入二級開發(fā)階段。

也就是說，云南城投對虹橋村、龍池村兩個村的土地已經(jīng)整理完畢，達(dá)到可以招拍掛并且開發(fā)的條件，即基本完成了一級土地開發(fā)流程。

觀點地產(chǎn)新媒體了解，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，這兩個城改項目是由云南城投通過旗下昆明未來城公司間接持有，昆明未來城公司在過往主要負(fù)責(zé)的便是一級土地開發(fā)整理業(yè)務(wù)，包括房屋拆遷安置補償、土地前期開發(fā)、棚戶區(qū)改造等等。

可以窺見，這次的出售動作基本屬于云南城投在一級土地開發(fā)模式上的“常規(guī)操作”。

“云南城投在完成土地整理后轉(zhuǎn)手給大華，一方面是通過出售土地項目獲得了溢價收益，另一方面，通過承接給開發(fā)商，這個城改項目轉(zhuǎn)變商業(yè)市場化的項目，對城投來說也是卸掉包袱，實現(xiàn)項目的市場價值。”長期研究云南地產(chǎn)市場的資深人士康兵分析道。

據(jù)了解，在此前因巨額投資昆明環(huán)湖東路一級開發(fā)項目，從而導(dǎo)致資金鏈一度承壓之后，云南城投自2013年起已有意轉(zhuǎn)型二級開發(fā)模式，開始不斷增加地產(chǎn)開發(fā)項目，其中更是包括旅游地產(chǎn)項目和城市綜合體。

康兵進(jìn)一步指出，盡管云南城投在往新模式方向上轉(zhuǎn)型，但是一級土地儲備及開發(fā)仍是它的發(fā)展重點，“城投通過市政建設(shè)、片區(qū)規(guī)劃，在承擔(dān)責(zé)任的同時控有大量優(yōu)質(zhì)土地資源，這仍是它的核心業(yè)務(wù)�！�

另值得注意的是，此次出售動作并不是個例，云南城投最近明顯加快了轉(zhuǎn)手項目的動作。

就在上一周12月3日，云南城投置業(yè)宣布擬將標(biāo)的項目協(xié)議轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)置業(yè)的全資子公司眾置鼎福。據(jù)了解，標(biāo)的項目為龍江公司持有的城投湖畔四季城（一期）項目中位于J2012-040-1號地塊的在建工程，用途為城鎮(zhèn)住宅用地，總建筑面積約為38.63萬平米，項目評估價值18.04億元。

12月5日，云南城投置業(yè)再宣布稱，因無資金安排，公司擬放棄競買云南仁和佳業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%股權(quán)，對應(yīng)5億元股權(quán)及債權(quán)對價款。仁和佳業(yè)公司主要開發(fā)昆明西山區(qū)8號片區(qū)彌勒寺村“城中村”改造項目，項目總投資約18億元。

事實上，無論是云南城投集團或者上市平臺云南城投置業(yè)，其在今年下半年以來都出售不少項目資產(chǎn)。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，下半年至今云南城投已轉(zhuǎn)讓包括8個下屬公司股權(quán)，除上述提及的亞德地產(chǎn)、仁和佳業(yè)等，還包括西安云城置業(yè)51%股權(quán)、昆明七彩云南59.50%股權(quán)、天堂島置業(yè)90%股權(quán)、滿江康旅80%股權(quán)、陵水順澤90％股權(quán)等，其中不乏首創(chuàng)、萬科等接盤者。

“主要是考慮到投資收益的實現(xiàn)，以及快速回籠資金的需求�！痹颇铣峭吨脴I(yè)董秘李映紅對觀點地產(chǎn)新媒體稱。其中，將在建的城投湖畔四季城住宅項目轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)，便是為了獲取投資收益，實現(xiàn)資金回籠，增加現(xiàn)金流動性，交易產(chǎn)生的利潤可能占云南城投置業(yè)最近一個會計年度經(jīng)審計凈利潤的50%以上。

同時，康兵指出，歷年云南城投在年底都會出售大量土地項目，這也是為了達(dá)到資金回流、平衡財務(wù)表現(xiàn)。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱，云南城投前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入69.93億元，同比增長9.41%；凈利2.28億元，去年同期則是虧損-3.76億元，同比增幅達(dá)160.56%。其中，凈利扭虧為盈的一大原因便是轉(zhuǎn)讓旗下滿江康旅80%股權(quán)予萬科，該筆交易確認(rèn)投資收益5.81億元，實現(xiàn)凈利潤金額4.36億元。

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