北京二手房市場(chǎng)重回弱市。根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫(kù)，北京2018年10月新增掛牌房源均價(jià)6.43萬(wàn)元平米，相對(duì)平穩(wěn)；成交均價(jià)6.11萬(wàn)元平米，環(huán)比下降1%。本月調(diào)增價(jià)格小區(qū)占比持續(xù)走弱，新增客源房源比小幅回升，業(yè)主成交周期、議價(jià)空間等指標(biāo)持續(xù)上升。二手房市場(chǎng)近期受到新房集中入市影響，購(gòu)房者選擇余地較大，首先考慮稅費(fèi)較少且性價(jià)比較高的新房，二手房市場(chǎng)受到影響。

上海二手房市場(chǎng)持續(xù)下跌。上海10月新增掛牌房源均價(jià)5.33萬(wàn)元平米，相對(duì)平穩(wěn)；成交均價(jià)4.78萬(wàn)元平米，環(huán)比下降1%，各項(xiàng)指標(biāo)仍處在下跌趨勢(shì)中。同北京類似，新房近期集中入市，分流了購(gòu)房人群，對(duì)二手房市場(chǎng)有一定的影響。隨著后續(xù)新房持續(xù)入市，預(yù)計(jì)至年底二手房市場(chǎng)難有起色。

深圳二手房市場(chǎng)開(kāi)始走弱。深圳10月新增掛牌房源均價(jià)6.57萬(wàn)元平米，區(qū)域結(jié)構(gòu)的原因略有上漲；成交均價(jià)5.63萬(wàn)元平米，略有下降。價(jià)格下調(diào)的小區(qū)占比持續(xù)提升，議價(jià)空間走高，業(yè)主成交周期上升。

二線各城市房?jī)r(jià)全面走弱。天津、石家莊、廊坊、鄭州、廈門、無(wú)錫、合肥、惠州、成都成交房?jī)r(jià)同比已下跌，其他城市房?jī)r(jià)雖然相對(duì)去年同比仍然有一定的漲幅，但是掛牌價(jià)下降，議價(jià)空間持續(xù)走高，價(jià)格調(diào)漲占比持續(xù)走低，樓市下行趨勢(shì)明顯。

一二線城市的租金環(huán)比回落。10月北京租金環(huán)比下降3%，上海環(huán)比下降2%，深圳環(huán)比下降2%。一線城市前期租金上升過(guò)快主要因?yàn)椴疬`導(dǎo)致的供給收縮，隨著租賃市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)的淡季，畢業(yè)生租房進(jìn)入尾聲，且拆違行動(dòng)基本結(jié)束，預(yù)計(jì)租金將持續(xù)回落。

投資建議：居民杠桿率趨勢(shì)難以改變，長(zhǎng)期看好一二線城市基本面，地產(chǎn)公司集中度提升趨勢(shì)延續(xù)，地產(chǎn)股“便宜”的特征明顯，增量資金中長(zhǎng)期將帶來(lái)房地產(chǎn)核心資產(chǎn)的行情。持續(xù)推薦保利地產(chǎn)、招商蛇口、萬(wàn)科a、新城控股、綠地控股，受益標(biāo)的還有華夏幸福。

風(fēng)險(xiǎn)提示：貨幣政策大幅收緊，核心城市房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期嚴(yán)格，居民去杠桿力度超預(yù)期，房地產(chǎn)稅出臺(tái)超預(yù)期。

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