上半年沉寂，下半年不再沉默

市區(qū)商鋪新盤營銷出新招

8月起，昆明市區(qū)商鋪推售成漸熱態(tài)勢。今年昆明的住宅市場顯現出別樣清冷，不過，市區(qū)內的商鋪在經歷了上半年的沉寂后，下半年再戰(zhàn)江湖，市區(qū)內商鋪推售卻呈現分外熱鬧場面。無論是推售，抑或營銷方式，營銷策略都發(fā)生了顯著變化。

8月9日，位于一環(huán)路內CBO區(qū)的景觀樓盤上東城的商業(yè)項目——上東大街首期A區(qū)103套商鋪正式對外銷售，開盤當日銷售率達50%。據泰興隆地產有關人士介紹，截至8月18日，上東大街的商鋪銷售率已超過6O%。8月初，金色俊園商業(yè)街8700多平方米正式對外銷售，截至上周日，金色俊園商鋪的銷售率已超過30%。上周二，摩瑪藝術造城商業(yè)項目——摩瑪大道余量商鋪在5大區(qū)域范圍內不分朝向、不分面積大小，一律“一口價”的統(tǒng)一價格銷售。

沉寂半年，8月起一環(huán)內商鋪登場

今年上半年，呈貢的春城財富中心的商業(yè)項目推售顯現出不俗的銷售業(yè)績；南市區(qū)商業(yè)項目推售業(yè)績也不錯。而市區(qū)內的新開工的商業(yè)項目因為屬于鳳毛麟角，特別是今年上半年，市場處于調整期，市場的關注點都放在住宅方面，鮮有商鋪推售。故市區(qū)的商業(yè)項目則一直呈清冷態(tài)勢。

進入8月起，市區(qū)內擁有商鋪的商場或是樓盤陸續(xù)開始啟動，像位于一環(huán)路內的上東城商業(yè)項目——2.7萬平方米上東大街首批商業(yè)項目正式對外銷售。本月，地處二環(huán)東路與白龍路交會處的金色俊園商業(yè)項目——近8700多平方米的金色商業(yè)街區(qū)商鋪正式對外銷售。據悉，本月推售的金色商業(yè)街區(qū)面積為8700余平方米，均價為12000元/平方米。截至上周日，金色俊園商鋪銷售面積已經超過了30%。

事實上，早在去年8月，金色俊園10萬平方米的商鋪己經被消化，得勝10萬平方米體驗式主題家居購物廣場落子金色俊園，名為“得勝家居·世博店”。目前，得勝已開始在金色俊園商鋪裝修這個號稱西南最大的體驗式主題家居購物廠場。

繼上周二摩瑪大道余量商鋪在5大區(qū)域內推出“一口價”銷售方式，本周三摩瑪大道推出升級版本的購鋪計劃。據昆明和信屋業(yè)開發(fā)有限公司有關人士介紹，凡是購買了摩瑪大道商鋪且不是自己經營商鋪的，與專業(yè)運營摩瑪大道的商業(yè)公司簽訂“3年合作協(xié)議”后，三年內，購鋪者每年將得到投資額10%的租金回報，首年租金還可在投資者簽訂購房協(xié)議時直接支付給投資者，亦可沖抵購鋪款。

據悉，計劃于八九月份推售的商業(yè)面積還將會陸續(xù)增多。

轉換思路，商鋪帶租約出售

與以往的商鋪銷售不同的是，今年帶租約的銷售方式開始增多。像8月9日正式開盤的上東大街，有兩種銷售方式。一種是購買商鋪者如果是自己經營，那么將按上東大街的原價購買；另一種是帶租約的銷售方式，如果購鋪者把前兩年的商鋪收益無償轉讓給開發(fā)商，購鋪者就可以享有商鋪的8.4折優(yōu)惠。截至8月18日，上東大街A區(qū)商鋪的銷售率已經達到了60%。據泰興隆地產的有關人士介紹，目前已成交的上東大街商鋪絕大部分以“8.4折”的銷售方式成交。

無獨有偶，今年5月，星耀集團推出的“購房保障計劃”其中一項就是，凡購買新亞洲·體育城四期“星體花園”商鋪，以及“星都國際總部基地”精裝修寫字樓的客戶，其房源將由租賃公司一次性承租3年，保障年利9%，投資回報總額累計高達27%；同時，3年租期滿后，業(yè)主還可選擇按合同款自由退房。從8月20日起，地處北京路668號的摩瑪大道，開發(fā)商則推出“三年包租”計劃，購買商鋪者如果不自己經營，而是交給專業(yè)的商業(yè)公司管理經營的話，可與商業(yè)公司簽訂合作協(xié)議，按合約，將享有每年投資額的10%的租金回報。3年后，如果投資者提出申請，開發(fā)商將會無條件按原購銷合同金額接受回購該鋪面。

樓布低迷開發(fā)商介入商鋪運營

無論是上東大街抑或摩瑪大道，記者發(fā)現這些樓盤都有開發(fā)商商業(yè)運營的痕跡。據悉，上東大街開發(fā)商將聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司直接介入上東大街定位于休閑街區(qū)的商業(yè)管理運營。從交房起兩年內，上東大街開發(fā)商每年投入200萬元商業(yè)推廣基金，整合各商家經營資源，有計劃、有步驟、科學地進行形象包裝和市場推廣，大力支持商業(yè)有效運營。專業(yè)推廣和管理摩瑪大道的商業(yè)公司也將對摩瑪大道投入專項運營資金，據記者了解，該商業(yè)公司不乏開發(fā)商的影子。

對此，深圳至祥置業(yè)（昆明）研究中心總監(jiān)李純玉認為，其實這是開發(fā)商在目前樓市低迷、銷售受限的晴況下的思路轉換。事實上，目前開發(fā)商普遍看好區(qū)域發(fā)展的前景，與其銷售不利或是廉價出售，還不如做長期打算，博取未來。其二是開發(fā)商利益模式的轉換，因為這是短期收益向長期收益的轉換，如何實現利益的長期相對穩(wěn)定，是商鋪銷售受阻時開發(fā)商需要重新定位的關鍵問題。很多開發(fā)商由此介入了這個環(huán)節(jié)，但這就需要把盈利模式定在盡量減少銷售面積方面的盈利上，而是組建自己的運營管理團隊進行經營，獲取長期收益。

從第三層面分析，李純玉認為，這也是資金鏈條與運作方式的問題。由于各個開發(fā)商資金鏈的差異，出現了不同的運作方式，也就是開發(fā)商介入的程度深淺不一，合作模式也多種多樣。有的專門成立了商業(yè)公司來運作，像摩瑪；有的和大型的品牌商業(yè)企合作，像時光俊園與金格、與得勝的合作。

其四是開發(fā)模式的轉換。盈利模式決定了開發(fā)模式，如果經營成功的話，可以解決以后開發(fā)過程中的資金鏈問題，由地產開發(fā)轉變?yōu)殚_發(fā)與實業(yè)相結合。

業(yè)界訪談

投資商鋪，回報更穩(wěn)定

本期嘉賓：鄭浩元《聚鋒商管公司總經理）徐光遠（云南大學教授）

記者：您知何看待商鋪投資和住宅投資？

鄭浩元：房產投資一直是比較穩(wěn)定的投資方式。今年以來，全國樓市出現了調整態(tài)勢。特別是投資住宅市場出現了較多的觀望氛圍，但是商鋪投資卻呈現出比較旺盛的態(tài)勢。從投資渠道來看，目前股市持續(xù)低迷，讓更多投資者的眼光轉向了商鋪。從今年上半年商鋪的推售情況來看，呈貢的春城財富中心商鋪推售出現了不俗的銷售業(yè)績也表明了這一點，南市區(qū)推出的部分商鋪，價格和去年相比變化不大，也就是說即使在市場調整的時候，商鋪的價格也是比較穩(wěn)定的。在目前投資渠道缺乏的時候，商鋪屬于投資回報穩(wěn)定上升的品種，跟住宅項目比，商鋪的投資更為穩(wěn)健。

記者：選擇商鋪有什么講究嗎？

鄭浩元：如果區(qū)域處于啟動階段，商鋪價格相對較低，而如果選擇已經發(fā)展的區(qū)域投資，商鋪的價格和其價值相符，未來提升的空間不大，投資商鋪回報自然就沒這么高。所以建議選擇商鋪投資的時候，多留意一些處于啟動階段、未來發(fā)展前景較為明朗的區(qū)域的商鋪。

記者：如何看待開發(fā)商的帶租約銷售方式？

鄭浩元：無論是開發(fā)商帶租約的銷售方式或是投資回報銷售方式，都是開發(fā)商看好未來市場的一種表現。像上東大街商鋪，地處哪路內成熟片區(qū)，地段位置都比較好，這樣的氛圍下近3萬平方米的商鋪面積易于統(tǒng)一規(guī)劃。一般而言，如果是商業(yè)項目，很多開發(fā)商都會自持一部分商鋪，一方面表明對自己的項目有信心；另一方面也表明他看好未來商鋪的發(fā)展前景。開發(fā)商帶租約的銷售方式也表明開發(fā)商有實力、有責任感，因為他們?yōu)榇艘�投入大筆的市場推廣基金預先培植市場，待市場成熟后再交給投資者。

徐光遠：無論開發(fā)商采取哪種營銷方式，都只是開發(fā)商的種營銷策略，達到快速銷售回籠資金的目的�，F在帶“租約”的銷售方式一定程度上也是對購買商鋪者的一種讓利模式。（記者王效）

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