10月16日，上海閔房（集團(tuán)）有限公司和上海萬科落地的首個(gè)長(zhǎng)租公寓合作項(xiàng)目正式面世。

國(guó)企拿租賃地，拉來有成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的房企負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，這并不是個(gè)例。閔房和萬科的合作，只是其中一個(gè)縮影。

有市場(chǎng)人士稱，地方國(guó)企有土地和政策支持，大型開發(fā)商有成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，雙方的合作有利于項(xiàng)目的推進(jìn)。

對(duì)國(guó)企來說，找到有成熟經(jīng)驗(yàn)的“幫手”參與運(yùn)營(yíng)管理，一方面可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，另一方面更可以給租客提供更好的服務(wù)。

對(duì)房企來說，通過與國(guó)企合作，也有利于規(guī)模擴(kuò)張及品牌推廣。

閔房、萬科長(zhǎng)租合作

10月16日，上海的閔房泊寓莘莊疏影店正式開業(yè)，這是閔房和萬科合作的首個(gè)長(zhǎng)租項(xiàng)目，提供了572間青年公寓。

同時(shí)，這也是閔房和上海萬科在代理經(jīng)租業(yè)務(wù)拓展方面的一個(gè)新嘗試。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，早在3月20日，上海閔房集團(tuán)與上海萬科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方協(xié)定在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理、存量房屋資源改造利用、物業(yè)管理等方面開展合作，并成立合資企業(yè)上海閔房泊寓房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)有限公司。

疏影路項(xiàng)目，是雙方落地的首個(gè)合作項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于閔行區(qū)莘莊板塊，彼時(shí)為簡(jiǎn)易公寓，雙方將對(duì)項(xiàng)目存在的設(shè)施老舊、交通不便、配套不全等諸多問題進(jìn)行改善。

在5個(gè)月的綜合改造后，項(xiàng)目的安全性和居住性均得到了一定提升，空間利用也更高效，從原來510間公寓提升至572間。

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦稱，莘莊這個(gè)板塊已經(jīng)非常成熟，有很大的租賃需求。

“上海本身就吸引人才，莘莊周邊有很多科技類的產(chǎn)業(yè)園區(qū)�！彼Q，疏影路項(xiàng)目可能會(huì)定向租給一部分人群，以及高科技或區(qū)域內(nèi)需要扶植產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，并且不排除價(jià)格上有一定的優(yōu)惠。

在他看來，由于租賃地塊本身價(jià)格就不高，再加上莘莊本身房?jī)r(jià)也處于比較高的區(qū)間，也達(dá)到了國(guó)有資產(chǎn)保值增值的目的。

事實(shí)上，在租賃市場(chǎng)，萬科與國(guó)企合作早已駕輕就熟。

2017年，萬科與深圳市人才安居集團(tuán)簽署過協(xié)議，在住房租賃領(lǐng)域展開合作。

協(xié)議中顯示，雙方將充分利用各自優(yōu)勢(shì)開展合資合作，合資公司以萬科泊寓平臺(tái)為合作起點(diǎn)，促進(jìn)未來在人才安居房和社會(huì)租賃住房的開發(fā)建設(shè)、房屋租購(gòu)、裝飾裝修、物業(yè)管理等相關(guān)方面的全方位合作。

2018年半年報(bào)中，萬科更是首次宣布將租賃住房列入公司的核心業(yè)務(wù)。

2018中期業(yè)績(jī)會(huì)上，董秘朱旭介紹稱，萬科自2014年開始布局集中式的租賃住宅，截止今年6月底覆蓋了30個(gè)城市，累計(jì)獲取房間超過16萬間，累計(jì)開業(yè)超過4萬間，已形成青年公寓（泊寓）、家庭公寓、服務(wù)式公寓三類產(chǎn)品。

上海長(zhǎng)租模式探索

從上半年的土地供應(yīng)情況可以看出，上海在租賃地塊方面的投放速度明顯加快。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年上海共成交33幅經(jīng)營(yíng)性用地，成交金額合計(jì)311億元，面積合計(jì)約124萬平米，與去年同期相若。

其中，住宅用地僅成交2幅，商業(yè)類地塊成交20幅。租賃地塊則底價(jià)成交11幅，成交面積合計(jì)約27萬平米，分布于寶山、崇明、靜安、青浦、松江、徐匯、楊浦等7個(gè)區(qū)縣，占總成交面積的21.77%。

值得關(guān)注的是，拿下租賃地塊的企業(yè)無一不是國(guó)企或央企。

2018上半年上海租賃住房用地成交情況

近期，上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司也以約12億元拿下了上海兩宗租賃地塊。

對(duì)此，盧文曦分析稱，國(guó)有房企不僅要造房子，還需要實(shí)現(xiàn)功能性，承擔(dān)一部分社會(huì)責(zé)任。閔房集團(tuán)作為閔行區(qū)承擔(dān)住房保障服務(wù)職能的國(guó)有公共服務(wù)類企業(yè)，就發(fā)揮著房屋管理和住房保障領(lǐng)域的“壓艙石”和“穩(wěn)定器”作用。

而國(guó)企若要對(duì)租賃市場(chǎng)上的定價(jià)起到一定的影響，還需要占有一定比例。

他舉例稱，如果市場(chǎng)占有率達(dá)到20%-30%，區(qū)域定價(jià)權(quán)或價(jià)格上的影響力就會(huì)比較大。

“由于租賃地塊價(jià)格都比較便宜，通常是市場(chǎng)價(jià)的一折到兩折，國(guó)企去拿的話也不容易導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。同時(shí)，也利好落實(shí)租賃精神和政策思路。”

在盧文曦看來，國(guó)有企業(yè)尋找有成熟經(jīng)驗(yàn)的房企參與運(yùn)營(yíng)管理，是一個(gè)雙贏的格局。一方面可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，另一方面也可以提供給租客更好的服務(wù)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，上海萬科一直以來積極探索城市更新，在公寓產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)、籌建、運(yùn)營(yíng)等方面，已經(jīng)參與多個(gè)老舊小區(qū)改造和運(yùn)營(yíng)。

截至目前，萬科旗下長(zhǎng)租公寓品牌泊寓已在上海開業(yè)9家門店，提供近2400間房間，平均出租率在90%以上，正在建設(shè)和改造過程中、待開業(yè)的房源超過2000間。

盧文曦認(rèn)為，對(duì)于租賃這個(gè)市場(chǎng)，大家都還在摸索當(dāng)中，國(guó)企的經(jīng)驗(yàn)也不是很多。萬科在這方面經(jīng)驗(yàn)會(huì)相對(duì)豐富一些，運(yùn)營(yíng)等方面比較規(guī)范和細(xì)致。

從管理角度看，由于租賃項(xiàng)目的成本不低，國(guó)有企業(yè)更會(huì)傾向于找好的公司先合作、學(xué)習(xí)，這對(duì)以后項(xiàng)目的復(fù)制和推廣也會(huì)有一定幫助。

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