開發(fā)商賣小區(qū)車位受到業(yè)主阻攔,業(yè)主的理由是:小區(qū)停車位屬于業(yè)主共有,開發(fā)商無權(quán)銷售。開遠(yuǎn)市一個小區(qū)的業(yè)主將當(dāng)?shù)貒临Y源局告上法庭,要求撤銷為開發(fā)商辦理的小區(qū)車庫的產(chǎn)權(quán)證。此案在一波三折后,近日在開遠(yuǎn)鐵路運(yùn)輸法院開庭審理。

事件

開發(fā)商出售車位遇阻

渝景花園小區(qū)位于開遠(yuǎn)市景山路和一行路交叉口,由紅河州恒興房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司(以下簡稱開發(fā)商)于2007年12月獲得住宅三地開發(fā)建設(shè),使用年限為70年。小區(qū)2011年底先后驗(yàn)收交付,而2013年開發(fā)商要出售小區(qū)車位,每個車位定價為10萬元至12萬元,受到了業(yè)主的阻攔。

據(jù)了解,小區(qū)建筑面積為11萬多平方米,為6幢19至27層的小高層建筑構(gòu)成,共有760戶。其中一樓為車庫,二樓有一半為住宅,一半為公共用房。小區(qū)出入口面向一行路,其中車庫出入口在小區(qū)大門兩側(cè)。業(yè)主入住后,就陸續(xù)發(fā)現(xiàn)停車位與住戶比例失常,隨著入住戶數(shù)增多,停車矛盾日漸顯現(xiàn)。因此,2013年開發(fā)商要出售小區(qū)車位時,業(yè)主很不滿。

2014年7月,小區(qū)成立了首屆業(yè)主委員會,開始規(guī)范小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)事務(wù),并組織業(yè)主解決小區(qū)內(nèi)存在的問題。業(yè)委會查閱相關(guān)檔案發(fā)現(xiàn),該項(xiàng)目在報送規(guī)劃審批時,車位數(shù)為301個,連同其他的可利用車位為411個。但業(yè)主發(fā)現(xiàn),實(shí)有車位遠(yuǎn)未達(dá)到規(guī)劃要求。

小區(qū)業(yè)委會在2016年6月2日到開遠(yuǎn)市房地產(chǎn)交易中心查閱小區(qū)共有公用建筑面積并得到回復(fù)說明,其中,不計(jì)入分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為:一是作為人防工程的建筑面積(包括地下室內(nèi)的人防工程,高層建筑的避難室或逃難層等);二是獨(dú)立使用的地下室、半地下室,地下室或半地下室中獨(dú)立使用的車庫、雜(儲)物間,為機(jī)動車或非機(jī)動車集中停放的建筑等。規(guī)劃批準(zhǔn)的各結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層房屋中用作休息、綠化等公共開放架空廊架等。其中,停車場的建筑面積為5351.71平方米。因此,業(yè)委會認(rèn)為停車場產(chǎn)權(quán)不應(yīng)該歸屬開發(fā)商。

此前,業(yè)委會就多次在房管局等部門的主持下與開發(fā)商協(xié)商,但開發(fā)商堅(jiān)持認(rèn)為車庫的產(chǎn)權(quán)屬于自己,雙方各不相讓。而在這一年,小區(qū)業(yè)主獲知,開發(fā)商已經(jīng)辦理了車庫的產(chǎn)權(quán)證。

訴訟

開遠(yuǎn)市國土局為唯一被告

2017年4月,業(yè)委會向開遠(yuǎn)鐵路運(yùn)輸法院提起訴訟,將開發(fā)商、房管局和國土局列為被告,要求開遠(yuǎn)市房管局撤銷為開發(fā)商辦理的車庫產(chǎn)權(quán)證。業(yè)委會在訴狀中稱:早在2014年,開發(fā)商就向房管局申請辦理了車庫的產(chǎn)權(quán)證(大證),并且開發(fā)商還申請將停車庫分割辦成了183個產(chǎn)權(quán)證,且房管局已經(jīng)向開發(fā)商頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證。業(yè)委會認(rèn)為開發(fā)商獲得產(chǎn)權(quán)證的對應(yīng)地塊屬于業(yè)主共同共有,開發(fā)商獲得車庫產(chǎn)權(quán)證的行為非法。

開遠(yuǎn)鐵路運(yùn)輸法院立案后,當(dāng)年5月,開遠(yuǎn)市房管局提交答辯稱:向開發(fā)商頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的行為符合法律規(guī)定;2016年6月30日,市政府已公告開遠(yuǎn)市國土局為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu),房管局已經(jīng)不是適格被告。開發(fā)商則答辯稱:停車場系公司投資建設(shè),建筑面積未進(jìn)行共有面積分?jǐn)?申請產(chǎn)權(quán)證符合法律規(guī)定。開遠(yuǎn)市國土局未提交答辯。

在開庭前,法院又收到了一份蓋有開遠(yuǎn)市政府公章的辦證依據(jù)。業(yè)委會則將開遠(yuǎn)市政府追加為被告。開遠(yuǎn)鐵路運(yùn)輸法院裁定認(rèn)為:縣級以上地方政府為被告的行政訴訟案件,一審案件由中級人民法院管理,于是駁回了業(yè)委會的起訴。

在此情況下,2017年10月,業(yè)委會在將開遠(yuǎn)市人民政府列為被告后,向昆明鐵路運(yùn)輸中級法院提起行政訴訟。昆明鐵路中院經(jīng)研判認(rèn)為,政府的具體行政行為均由政府下屬的行政部門辦理。鑒于行政部門的職能改革后,不動產(chǎn)權(quán)登記證的頒發(fā)已經(jīng)由房管局移交到國土資源局,裁定開遠(yuǎn)市國土資源局為唯一被告,案件仍由開遠(yuǎn)鐵路運(yùn)輸法院受理。

現(xiàn)狀

停車費(fèi)暫由房管局代管

今年4月底,業(yè)委會將開遠(yuǎn)市國土資源局列為唯一被告,再次向開遠(yuǎn)鐵路運(yùn)輸法院提起行政訴訟,而開發(fā)商則被列為訴訟第三人。

8月7日上午,歷經(jīng)多次波折的訴訟終于開庭了。

庭審中,被告國土資源局認(rèn)為業(yè)委會已是重復(fù)訴訟,且國土局不是適格被告。但審判長當(dāng)庭釋明后進(jìn)入了庭審高潮。爭議的焦點(diǎn)在于開發(fā)商申請及行政部門頒證是否合法;停車場、車庫是否屬于共有面積,是否屬于地下建筑。經(jīng)過3個多小時交鋒庭審,法庭宣布擇期判決。

小區(qū)業(yè)委會主任向記者介紹, 此前業(yè)委會對停車的管理是:臨時停車30分鐘以上24小時以內(nèi)為5元。辦理停車月卡的每月120元,先到先停,但不保證隨時有車位。兩輪摩托車每月40元,兩輪電動車每月45元。相關(guān)管理規(guī)定由業(yè)委會制定后交由物業(yè)服務(wù)公司執(zhí)行。

業(yè)委會主任還介紹:由于停車場歸屬一直處于爭議中,自2016年10月就由房管局代管,物業(yè)公司按上述規(guī)定收取的停車費(fèi),在支付了水電費(fèi)、保潔費(fèi)及物業(yè)人員的工資后,余下部分都交到房管局。定下的原則就是,待法院最后判決后,哪家贏了哪家拿錢。業(yè)委會贏了余款移交業(yè)委會,業(yè)委會輸了,余款移交開發(fā)商。（春城晚報記者任銳剛）

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