于房企而言，“千億”就像潘多拉的盒子，充滿誘惑地刺激著房企的多巴胺，并為之付出努力。

從偏居一隅的江蘇房企到登陸上海，2017年離千億還差臨門一腳的中南置地，很大概率將在2018年實現(xiàn)這一目標。不過，面臨行業(yè)的調(diào)整周期，這條千億之路似乎并不容易。

7月17日，中南建設(shè)發(fā)布股權(quán)激勵計劃草案，擬向激勵對象授予股票期權(quán)2.33億股，約占該公司股本總額的6.27%。

根據(jù)計劃，計劃激勵對象為中南建設(shè)集團的董事、高級管理人員以及產(chǎn)業(yè)集團經(jīng)理層、戰(zhàn)區(qū)董事長、總經(jīng)理，首次授予共計49人。其中就包括剛剛從泰禾履新的副總經(jīng)理羅俊，以及從萬科過檔的證券事務(wù)代表梁潔。

值得一提的是，此次股權(quán)激勵將分三年行權(quán)，業(yè)績考核要求為2018、2019、2020年歸屬母公司凈利潤相比2017年增長240%、560%、1060%。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2017年，中南建設(shè)的歸屬母公司凈利潤6.03億元。

換句話說，中南建設(shè)要在三年之內(nèi)將凈利潤提高十倍，即達到約70億，這項股權(quán)激勵計劃才能順利完成。

一般而言，房企的激勵計劃都以一定的業(yè)績考核標準為前提，而業(yè)績預(yù)計的增長大多在50%-300%之間。以剛剛頒布股權(quán)激勵計劃的陽光城為例，其規(guī)定的業(yè)績考核標準為2018-2021年營業(yè)收入和凈利潤較2017年增長不低于35%、82%、146%和232%。

顯然，在占總股本6.27%的股權(quán)大禮包面前，中南的管理層們必須首先經(jīng)歷最為嚴苛的考核。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，去年，中南建設(shè)集團董事局主席陳錦石就曾給中南置地定下的目標，要在2020年躋身行業(yè)前十，中南置地總裁陳昱含也曾經(jīng)表示，中南置地要在3年內(nèi)進入行業(yè)前十，并喊出了3000億元目標。

千億A面：拿地擴張與多元化探索

事實上，自2016年初引入明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱，并將總部由江蘇南通遷至上海開始，這家起家于海門的地產(chǎn)商就開啟了其高速擴張的黑馬之路。

其中，土地擴張和管理層團隊的搭建是必由之路。

雖然中南建設(shè)集團成立于1988年，但直到2005年，獲得南通CBD項目后，中南的房地產(chǎn)業(yè)才正式形成規(guī)模，并以承包大盤項目的“造城”模式在三四線城市累計了大量土地儲備。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計顯示，經(jīng)過十余年發(fā)展，2014-2015年，中南置地的銷售額才剛剛跨過200億的門檻，分別為207億和225億，兩年內(nèi)，中南置地的新增核心城市項目僅18個，平均樓面價為1546元/平方米。

盡管規(guī)模不大，但與此前一直聚焦長三角的三四線城市不同，期內(nèi)，中南置地在山東省內(nèi)積累了豐富的土地儲備，并開始將目光轉(zhuǎn)向南京、蘇州等核心城市。

2016年，中南置地迎來關(guān)鍵一年，遷都上海、引入明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱，令這家從建筑行業(yè)延伸至房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域房企開始備受關(guān)注。

得益于此前的土儲策略，年內(nèi)，中南置地的銷售首次實現(xiàn)翻番，達到500億，其中73.14%的銷售金額來自于長三角地區(qū)，10.4%的銷售來自于山東省。

隨著規(guī)模擴大，中南置地拿地的腳步也開始提速，2016年中南置地共新增土地儲備27個，規(guī)劃建筑面積488萬平方米，貨值700億元；2017年累計拿地98宗，新增土地貨值儲備近2000億元，其中，僅10月單月，中南置地就通過拍賣方式拿下12宗地塊，成交總價合計約93億元，土地擴張的節(jié)奏進一步加快。

其中，長三角地區(qū)土地儲備占其全部儲備的比例由此前的70%以上進一步降低至不到60%，全國化的布局進一步打開。

2017年，中南置地銷售再次翻番，963億的銷售總額離千億也只有一步之遙。

持續(xù)的攻城略地中，中南置地的管理層團隊也在逐步地去家族化。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，除陳凱外，近兩年，中南先后引入了萬科、龍湖、碧桂園、陽光城、華夏幸福的多位高管。2017年8月，中南集團官網(wǎng)更新中南置地的管理團隊，首次展現(xiàn)過去一年人才布局的成果。

其中，現(xiàn)中南置地高級副總裁辛琦此前曾在陽光城擔任首席財務(wù)官兼首席營銷官，在收并購方面經(jīng)驗豐富，營銷副總裁甘玫曾任職碧桂園、萬科和華夏幸福；成本副總裁曾志超在龍湖、復(fù)地和萬科的有過采購和成本管控方面的經(jīng)驗。

最新的人事任免中，中南則挖來了泰禾的副總裁兼財務(wù)總監(jiān)羅俊，以及萬科的董秘梁潔。

不過，管理團隊的職業(yè)經(jīng)理人化猶如硬幣的兩面，一方面令企業(yè)更加現(xiàn)代化和職業(yè)化，另一方面人才的流動也不可避免。

為此，中南拋出了2.33億股的股權(quán)激勵大禮包，但考核條件同樣史無前例，三年內(nèi)利潤增長10倍。據(jù)了解，中南的薪酬體系也是堅持低底薪、高激勵，堅持按勞分配、按能分配、按效分配，實現(xiàn)薪酬與規(guī)模、業(yè)績、效益掛鉤，基本保底，上不封頂。

在3年內(nèi)3000億元目標的刺激下，中南和它的職業(yè)經(jīng)理人們似乎也玩起了對賭游戲。

融資與調(diào)整期下的現(xiàn)實B面

在潘多拉的盒子被打開之前，人們總是需要付出大量代價，在通往千億甚至行業(yè)前10的路上，中南需要攻克的難關(guān)仍舊不少。

從2014年至今，在一路兇猛擴張的背后，中南也不免面臨毛利低、凈利潤下降，債臺高筑的境況。

年報顯示，2017年中南置地的毛利率僅為15.57%，同比去年下降2.51%，與同行多處于25%-30%的毛利表現(xiàn)相比，中南置地的毛利率遠達不到行業(yè)的平均水平。

與此同時，雖然從2014年的200億出頭，到2017年差一點實現(xiàn)千億，中南的規(guī)模增長了近5倍，但凈利潤卻起伏頗大，四年分別為9.59億、3.51億、14.9億和6.03億。

更為緊迫的是，隨著中南激進拿地，2017年，中南建設(shè)的資產(chǎn)負債率已高達90.52%，較2016年同比上升4.35%。

在金融趨緊的環(huán)境下，中南不得不通過多種渠道進行融資，以降低資金壓力。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，今年以來，中南建設(shè)就為旗下多家子供扱提供近200億的貸款擔保。

此外，中南還先后通過發(fā)行公司債、美元債、資產(chǎn)支持票據(jù)、中期票據(jù)等，融資約160億元。6月20日，中南集團宣布與平安信托簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，對完成100億元戰(zhàn)略合作規(guī)模的展望達成一致共識。

值得一提的是，在地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展之外，中南還曾有過多元化的探索，但最終因虧損而終止。

2017年4月，中南建設(shè)曾與與美國硅谷區(qū)塊鏈公司PEERNOVA合作成立智鏈，注冊資本為1500萬美元，其中，中南建設(shè)持有智鏈51%股份。

雖然因區(qū)塊鏈概念，中南建設(shè)的股票曾多次漲停，然而2017年年報顯示，智鏈截至2017年末實現(xiàn)營業(yè)收入11萬元，凈利潤虧損265萬元。2017年，中南建設(shè)的凈利潤也較2016年的14.9億同比下降147%至6.03億元。

2018年4月，中南建設(shè)擬以1100萬元向控股股東中南控股轉(zhuǎn)讓智鏈51%股權(quán)，此后不再持有智鏈股權(quán)。7月20日，中南建設(shè)再發(fā)公告稱，擬1.1億元出售參股公司上海金丘信息科技股份有限公司股權(quán)。

中南建設(shè)強調(diào)，未來將戰(zhàn)略重點放在以房地產(chǎn)開發(fā)為主的現(xiàn)有業(yè)務(wù)中，逐步減少非主營業(yè)務(wù)的投入，同時還將逐步對區(qū)塊鏈類公司進行剝離。

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