昆明住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后 大型房企尚在觀望

租房還是買房，對(duì)于當(dāng)下的昆明人或“昆漂”來說，都是一個(gè)沒有標(biāo)準(zhǔn)答案的問題。

租呢，月租均價(jià)2000元/套；買呢，主城區(qū)商品房均價(jià)已經(jīng)破萬（中國房價(jià)行情網(wǎng)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月昆明二手房均價(jià)11396 元/平方米）。兩相對(duì)比，顯然買房壓力要大得多，首付、房貸都不是小數(shù)目。而租房，不僅壓力小，還能把省下的錢用來投資或提高生活質(zhì)量。

問題是，租房也有租房的難處，子女上學(xué)、房東漲價(jià)……都是租房者不得不面對(duì)的痛點(diǎn)。如何讓租房者更有安全感和歸屬感，是擺在昆明以及其他城市面前的一個(gè)共同的時(shí)代課題。

問題

昆明住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后

市住建局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，眼下昆明主城區(qū)整體租賃價(jià)格為2000元/月/套。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在二環(huán)以內(nèi)中心城區(qū)，由于二手房體量較大、老舊小區(qū)數(shù)量較多、部分教育資源遷出二環(huán)、交通基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)性不高等因素，租賃價(jià)格總體漲幅不大，但地鐵周邊及商業(yè)中心、學(xué)校集群區(qū)域仍然有一定漲幅。

而在新建并已經(jīng)交付使用的小區(qū)，房租情況也取決于不同的條件。與中心城區(qū)類似，交通通達(dá)性高、商業(yè)中心、學(xué)校集中的新小區(qū)租賃價(jià)格漲幅較為明顯，其他新交付使用的小區(qū)漲幅不明顯。容積率低、居住環(huán)境佳及物業(yè)管理好的小區(qū)租賃價(jià)格漲幅明顯。根據(jù)戶型結(jié)構(gòu)，一居室及兩居室的房屋租賃價(jià)格有一定漲幅，大戶型房屋漲幅較小。

值得關(guān)注的是，由于城市發(fā)展的差異化，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)制約，昆明的住房租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展相對(duì)滯后。昆明榮城房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司運(yùn)營中心負(fù)責(zé)人左必飛介紹，今年上半年1-5月，該企業(yè)每月租房量800套-1100套，5個(gè)月出租4320套，而1-5月，這家中介經(jīng)手的房屋交易量卻超過1萬套。

緣由

人口凈流入較少 大型房企尚在觀望

“對(duì)住房租賃最大的需求來自于剛剛畢業(yè)的年輕人，他們是住房租賃市場(chǎng)的主體，不過隨著他們?cè)谶@個(gè)城市的發(fā)展，對(duì)租房的需求是在慢慢降低的�！崩ッ魅f科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)周建介紹。

周建表示，依據(jù)萬科在全國發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)來看，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展取決于人口規(guī)模和較快的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。“眼下萬科在全國已經(jīng)有了20萬間租賃住房，但在昆明，目前我們還沒有開展住房租賃業(yè)務(wù)。事實(shí)上，我們已經(jīng)多次向集團(tuán)申報(bào)住房租賃項(xiàng)目落地昆明，但因?yàn)槿丝谝?guī)模和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素，暫時(shí)還沒有落地�！敝芙ㄕf。

而在西安，萬科的住房租賃項(xiàng)目則發(fā)展火熱�！拔覀兊淖》孔赓U項(xiàng)目在西安等城市發(fā)展得很好，其中一個(gè)原因就是這個(gè)城市每年能有大量高校畢業(yè)生留下工作，產(chǎn)生了大量的租房需求�！敝芙ń榻B。

這也是萬科、碧桂園等大型房地產(chǎn)企業(yè)遲遲未在昆明落子住房租賃項(xiàng)目的原因。

統(tǒng)計(jì)顯示，2017年成都人口流入46.6萬人，而昆明的人口流入量與此差距不小。

碧桂園商管部副總監(jiān)劉明說：“根據(jù)我們的調(diào)查，昆明的租賃水平不是很高。盡管我們也觀察到，近幾年來，昆明的長租公寓市場(chǎng)確實(shí)有所發(fā)展，已經(jīng)有小企業(yè)開始在做相關(guān)住房租賃業(yè)務(wù)的開發(fā)，把經(jīng)營不善的酒店、老舊的宿舍進(jìn)行集中改造、管理，有的項(xiàng)目出租率已經(jīng)超過90%，有的項(xiàng)目甚至需要排隊(duì)才能租上�！眲⒚鞅硎�，作為一家大型房企，碧桂園若在昆明布局住房租賃項(xiàng)目將是規(guī)�；�的，只要成本能算得過來，他們非常愿意落子�？衫ッ髯》孔赓U市場(chǎng)活性不夠，導(dǎo)致一些市場(chǎng)指標(biāo)無法達(dá)到大型房企的相關(guān)要求。

舉措

昆明打“組合拳”保障住有所居

住房租賃是解決居住問題的重要方式。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提出要建立購租并舉的住房制度，2016年進(jìn)一步明確要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)�；�租賃企業(yè)發(fā)展。當(dāng)年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，提出培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體要求。7月，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，對(duì)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步提出明確要求。

盡管住建部提出的13個(gè)試點(diǎn)集體土地建設(shè)租賃住房城市中沒有昆明，但近年來，昆明也打出了鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的多套“組合拳”。先后實(shí)施了廉租住房、公共租賃住房政策，基本形成了以公共租賃住房為主的住房保障體系。截至目前，已累計(jì)分配入住公共租賃住房107982套，政府投資建設(shè)公共租賃住房分配入住101859套，下達(dá)廉租住房補(bǔ)貼計(jì)劃73788戶。

去年3月27日，市政府出臺(tái)《關(guān)于持續(xù)促進(jìn)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的若干意見》明確提出，對(duì)公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

去年11月9日，昆明市住房公積金管理中心出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)服務(wù)優(yōu)化流程加強(qiáng)住房公積金提取管理工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確今年1月1日起，在昆明市行政區(qū)域內(nèi)租房（包括市場(chǎng)租房和公租房、廉租房）的繳存職工，每月最高可提取1500元用于支付房屋租金。

今年3月1日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確提出培育租賃市場(chǎng)。扶持國有公司發(fā)展規(guī)�；�租賃，充分發(fā)揮市級(jí)平臺(tái)公司的國有企業(yè)引領(lǐng)作用，支持市級(jí)平臺(tái)拓展業(yè)務(wù)，通過新建、改建、購買、租賃等方式籌集房源，實(shí)施規(guī)�；�租賃服務(wù)。

今年2月28日《昆明市居住房屋租賃管理辦法》經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議討論通過，并于5月1日正式實(shí)施，這個(gè)管理辦法的出臺(tái)為昆明的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提供了有力支撐。市產(chǎn)權(quán)處還擬了《房屋租賃合同》（示范文本）并發(fā)至相關(guān)部門征求意見。按照市政府工作要求，市產(chǎn)權(quán)處已就住房租賃平臺(tái)搭建等事宜與多家銀行進(jìn)行對(duì)接溝通。

今年4月16日，昆明市公租房公司推出昆明首個(gè)國企租賃住房業(yè)務(wù)品牌——惠悅家，切實(shí)有效緩解中低收入群體住房壓力。

租房人

吐槽

“說漲價(jià)就漲價(jià)”

趙毅清 24歲

趙毅清是楚雄人，已大學(xué)畢業(yè)兩年，現(xiàn)在是一家街舞培訓(xùn)學(xué)校的教師�！按笏牡臅r(shí)候我就在校外租房子住。呈貢的房租便宜，90平方米的兩居室一個(gè)月不到1000元，找到合租人的話一個(gè)月不到500元�！�

但隨著呈貢房價(jià)的上漲，他發(fā)現(xiàn)租金也開始漲了�！叭ツ晡野崃藘纱渭�，主要就是因?yàn)榉繓|突然漲租金。兩居室的價(jià)格從不到1000元漲到了1500元。租金不穩(wěn)定，讓留在昆明打拼的我很難產(chǎn)生家的感覺�！�

“房東亂扣押金”

李潔儀 23歲

“我跟同事年初通過中介租了一個(gè)兩居室，每月2000元，在書林街上的一個(gè)老小區(qū)�！北M管只有23歲，但李潔儀已經(jīng)積攢了不少的租房經(jīng)驗(yàn)�！耙婚_始租房的時(shí)候沒有經(jīng)驗(yàn)，中介說要押一付三，就老老實(shí)實(shí)給了，雖然也簽了合同，但租期到了時(shí)，房東以各種理由扣除押金，什么需要找保潔來清理房屋啊，需要維修房屋啊，她扣除的那些錢，都比市場(chǎng)價(jià)格貴得多。”

“住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)問題多”

王欣 27歲

王欣從2014年開始租房至今，每年都要搬一次家。“要找到合適的房子太難了，身體累，心也累。”

王欣介紹，她通常是在網(wǎng)上尋找房源。但很多時(shí)候，“賣家秀”與實(shí)際情況有很大差別�！坝幸淮�，我從網(wǎng)上找了一個(gè)看上去還挺不錯(cuò)的房源，從中介提供的照片看，房子整潔、明亮。但到了現(xiàn)場(chǎng)一看，與圖片差距很大，采光不好，墻面上還有霉斑。”

相較于“照騙”，王欣更害怕的是房子隱藏的一些問題，“電器故障、下水道不通、水壓不穩(wěn)、窗戶漏雨，這些都是只有住進(jìn)去才能發(fā)現(xiàn)的問題，要是遇到一個(gè)靠譜房東還好，還會(huì)來幫你維修，但大部分情況是房東也很忙，態(tài)度比較敷衍。”

業(yè)內(nèi)人

建議

“給予企業(yè)一定優(yōu)惠政策”

云南龍宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司潤城項(xiàng)目總經(jīng)理潘月圓

“我們的調(diào)查顯示，每年勞務(wù)人員在租賃市場(chǎng)占比非常高，這意味著市場(chǎng)需求是非常大的。但發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，還需要政府從土地、金融、稅收等方面給予企業(yè)一定優(yōu)惠政策。因?yàn)楦鶕?jù)我們的調(diào)查，市場(chǎng)培育的前五年存在非常多的挑戰(zhàn)。此外，如果是商業(yè)用地做住房租賃，用水用電的生活成本會(huì)比較高，這一點(diǎn)也希望政府納入考慮。”

“盤活寫字樓存量”

云南城投第三事業(yè)部營銷經(jīng)理梁盛庭

要推動(dòng)昆明住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，需要通過供給側(cè)改革進(jìn)行驅(qū)動(dòng)，從人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面來講是一個(gè)筑巢引鳳的概念�！艾F(xiàn)在商業(yè)寫字樓存量比較大，應(yīng)該考慮是否可以盤活這些存量，用來做住房租賃，不過這樣操作的話，土地成本和建設(shè)成本都很高。作為企業(yè)來講，十分需要政府提供土地、金融及環(huán)境支持。”

“需要完善相關(guān)政策”

俊發(fā)地產(chǎn)有限責(zé)任公司營銷中心副總經(jīng)理許菲菲

俊發(fā)是一家本土房地產(chǎn)企業(yè)，但在投身住房租賃市場(chǎng)時(shí)，也存在困惑，“迫切需要出臺(tái)針對(duì)規(guī)范租賃市場(chǎng)的政策意見，此外住房居住制度改革等方面也需不斷推進(jìn)，更需要教育、醫(yī)療方面的政策支持，使租客的權(quán)益得到保障。”

“吸引旅居客、康養(yǎng)客”

昆明萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)周建

對(duì)于昆明而言，如果要推廣住房租賃項(xiàng)目，可以在旅居、度假休閑和康養(yǎng)方面入手。“旅居、休閑度假、康養(yǎng)是目前住房租賃市場(chǎng)的空白，但需要在拎包入住方面更完善�！贝送猓�土地是個(gè)大問題，住宅用地很少用來做租賃，企業(yè)要做自持從資金成本來看非常不合算。全國來看，眼下商業(yè)用地是住房租賃的主體。

他山之石

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

這些城市這樣引導(dǎo)

●廣州

2017年7月17日，廣州市政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》明確，賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。

首次出現(xiàn)以政府文件形式提出保障“租購?fù)瑱?quán)”�！白赓�?fù)瑱?quán)”開始進(jìn)入公眾視野。

●鄭州

上個(gè)月，鄭州市政府正式公布了3份關(guān)于“租購?fù)瑱?quán)”的文件，明確在鄭州租房者可以享受子女就近入學(xué)權(quán)利，并可在辦理落戶、公積金提取、衛(wèi)生計(jì)生、子女義務(wù)教育、社會(huì)保障等公共配套服務(wù)方面享受優(yōu)惠措施。 

●合肥

今年4月，合肥市正式出臺(tái)《促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金管理辦法》，此政策在全國尚屬首創(chuàng)。該辦法明確出租自籌住房的租賃企業(yè)，當(dāng)年累計(jì)出租面積達(dá)到3000平方米的，每平方米每年獎(jiǎng)勵(lì)10元。提供住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的企業(yè)，當(dāng)年累計(jì)出租面積達(dá)到3000平方米的，每平方米每年獎(jiǎng)勵(lì)1元。對(duì)自行出租自有住房給他人自住的個(gè)人，按照出租面積每平方米每年獎(jiǎng)勵(lì)12元。

記者李雙雙報(bào)道

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