關(guān)鍵時扶一把確保健康發(fā)展
針對全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的投資規(guī)模過大、商品房價格上漲過快、商品房結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂等問題，省委、省政府正確分析云南省房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，認為云南房地產(chǎn)業(yè)總體上處在較旺盛的需求期，要求各級各有關(guān)部門進一步統(tǒng)一認識，確保云南房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
云南省房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年遞增，總體保持平穩(wěn)增長。２００３年房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破１００億元，２００４年進入快速增長期，投資突破１６０億元，增幅達到４７．４８％。２００５年１～１１月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成２０５．８３億元，同比增長５１．４％，投資規(guī)模在全國排第２０位，在西部地區(qū)排第５位；占全省固定資產(chǎn)投資的比例低于全國平均水平４．６９個百分點，投資增幅高于全國平均水平２９．２個百分點，高于西部地區(qū)平均水平１９．９個百分點，位居全國第一。從房地產(chǎn)投資規(guī)模小、占固定資產(chǎn)投資比例低的情況看，云南省房地產(chǎn)尚不存在投資過熱問題。
云南省房地產(chǎn)市場供求基本平衡，市場發(fā)展平穩(wěn)。２００４年，全省房地產(chǎn)銷售面積和銷售額大幅增長，增幅分別達到３３％和４０．３％；２００５年１～１１月，國家宏觀調(diào)控政策已經(jīng)出臺，但上述兩項指標仍保持了增長的勢頭，增幅分別達到３２．９９％和３８．０１％；商品房銷售面積出現(xiàn)較好形勢，銷售面積大于竣工面積，空置商品房數(shù)量繼續(xù)下降。
從近幾年商品房價格上漲來看，主要是成本推動型的上漲，商品房價格基本穩(wěn)定。２００５年，商品房現(xiàn)房銷售平均價格為２０４０元／平方米，大大低于全國平均價２９８８元／平方米，價格水平在西部地區(qū)排第４位，全國排第１７位。云南省屬地震多發(fā)地帶，從抗震設(shè)防要求看，云南建房成本要比其他省區(qū)高２０％左右。如扣除這一客觀存在的成本因素，云南省的房價在全國及西部地區(qū)排至較末的位置。
省委、省政府領(lǐng)導(dǎo)清醒地看到，隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，城市化進程的加快，城市人口的快速增長，近幾年云南省城鎮(zhèn)住宅的供求總量仍將保持不斷增長的趨勢：
一是城鎮(zhèn)化進程加快帶動住房需求增長。按照全面實現(xiàn)小康社會的標準，到２０２０年，云南省的城鎮(zhèn)化水平要達到５０％，要實現(xiàn)這一目標，城鎮(zhèn)化率要保持每年增長１個百分點以上。這意味著每年將增加４０萬城鎮(zhèn)人口，帶來較大的住房需求。
二是居民消費結(jié)構(gòu)升級，帶來了改善住房條件的需要。特別是原來住房條件較差的職工改善性住房需求較大，通過房改購房的城市居民也將進入換購期，住宅消費增長仍有較大空間。
三是城鎮(zhèn)居民住房不平衡問題較為突出，還有相當部分中低收入家庭住房水平低于平均水平。這部分人的住房需求，將會隨收入狀況的改變逐漸釋放出來。
四是云南作為最適宜人類居住的地區(qū)之一，越來越多的省外及國外人士到云南購房置業(yè)，外銷型的住房需求也在逐年增加。因此，在相當長一段時期，云南省住宅建設(shè)仍處于總量增長型發(fā)展時期。需求的日益擴大為云南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了最為有力的條件。
落實宏觀調(diào)控創(chuàng)造性開展工作
省委、省政府認為，當前，云南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已進入關(guān)鍵時期，為縮小與其他省區(qū)的差距，提高房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率，貫徹宏觀調(diào)控政策要因地制宜，掌握好調(diào)控力度和重點，要通過宏觀調(diào)控實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展——
按照因地制宜、分類指導(dǎo)的原則，落實國家稅收調(diào)控政策。對于２００５年５月３１日以前銷售的商品住房，按規(guī)定劃分普通商品住房和高檔商品住房，并按此標準執(zhí)行相關(guān)稅收政策；２００５年６月１日以后銷售的商品住房，昆明市的普通商品住房標準按向國家有關(guān)部門的備案審批標準執(zhí)行，除昆明市外的州、市、縣實施綜合開發(fā)的商品住房項目，原則上按照普通商品住房對待，實施相應(yīng)的稅收減免等優(yōu)惠政策。對于各州市已出售給職工的房改房，上市交易時實施普通商品住房交易的稅收優(yōu)惠政策。２００５年６月１日以后，個人新購買商品住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；對個人新購買非普通商品住房超過兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額全額征收營業(yè)稅。
強化規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，合理確定各類房地產(chǎn)用地的總量、布局、比例和具體地塊的容積率等，優(yōu)先落實經(jīng)濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項目，并合理配置路、水、電、氣、通訊等市政配套設(shè)施。規(guī)劃部門嚴格按照已批準的規(guī)劃，成片審批房地產(chǎn)開發(fā)項目，所有列入建設(shè)用地范圍的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須嚴格按照城市規(guī)劃的要求進行建設(shè)。
合理確定土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)。進一步對土地市場進行全面清理，盤活存量土地資產(chǎn)，增加建設(shè)用地，特別是普通商品住房建設(shè)用地的有效供給，促進土地集約使用和科學(xué)利用。適時適度地調(diào)控土地供應(yīng)量，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地要隨房地產(chǎn)投資的增長同比例增長。
以人為本，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。強化經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理，通過各種有效措施，降低經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本。建立和完善經(jīng)濟適用住房購買的申請、審核、審批和公示制度，嚴格經(jīng)濟適用住房的上市準入條件，嚴禁將以經(jīng)濟適用房名義取得的土地使用權(quán)用于商品房開發(fā)。降低建設(shè)成本，努力使普通商品住房價格與大多數(shù)居民家庭的購買能力相適應(yīng)。強化政府住房保障職能，建立以租賃補貼為主、實物配租和租金核減為輔的廉租住房制度。
堅決停止住房實物分配。集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，其建設(shè)標準、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并納入經(jīng)濟適用住房管理。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。機關(guān)和企事業(yè)單位不得自建住房。組織職工進行集體購房的單位要堅決貫徹國家有關(guān)規(guī)定，不能享受福利分房的優(yōu)惠政策，不能變相實物分房或以任何形式給職工暗中補貼。
加快住房分配貨幣化改革工作。省級機關(guān)及昆明市加快住房補貼發(fā)放工作，在資金有限的情況下，優(yōu)先向無房和住房不達標的職工發(fā)放住房補貼。其他州市要創(chuàng)造條件加快住房補貼的發(fā)放，增強職工購買住房的能力，實現(xiàn)職工住房潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)變，從政策上引導(dǎo)職工的住房消費方向。
２００５年１１月，省財政廳出臺文件，落實省政府“２００５年開始發(fā)放省直機關(guān)和事業(yè)單位在職職工住房補貼，三年內(nèi)完”的決定。按照“新人新政策，老人老辦法”的原則，對２００６年１月１日后省級機關(guān)事業(yè)單位錄用的新職工，其住房補貼納入工資按月發(fā)放，在當年預(yù)算內(nèi)安排；對２００５年前參加工作的“老職工”的住房補貼，從２００５年１１月起開始發(fā)放，力爭三年內(nèi)兌現(xiàn)完畢。對有預(yù)算外收入的大中專院校、地勘系統(tǒng)單位的在職人員住房補貼，由省級財政給予５０％的補助，其余的５０％由單位承擔。到２００５年底，省級在昆單位離退休職工（２０００年１２月３１日前離退休）住房補貼發(fā)放完畢。
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