成都被約談一周后，出臺了樓市調(diào)控加碼政策�！皩⑾拶弻ο笥勺匀蝗苏{(diào)整為家庭，提高居民購房門檻。”

客觀來說，這依然是從抑制需求側(cè)出發(fā)，希望實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡。

自2016年底至今，成都樓市調(diào)控的思路一以貫之。從限購、限貸、限售、限價、限離，再到搖號購房，調(diào)控工具先后上陣，基本都用上了。

但市場似乎并沒有因此而冷靜，國家統(tǒng)計局5月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，15個熱點城市中，成都新建商品住宅價格同比漲幅排名第一，為1.1%。

中新社國是直通車采訪的多位成都人表達了對過去一年多房價上漲的感受。

“從2016年下半年，樓市一下子就‘面目全非’了�！�

“西南財經(jīng)大學(xué)周邊，房價從4000元扶搖直上，現(xiàn)在已經(jīng)2、3萬了�！�

“去年，原本打算90萬賣掉的房子，過了十天就漲到95萬，多虧買家反悔后來才沒賣成�！�

這可能也直接導(dǎo)致了成都先后兩次被約談。

限了還漲，為什么？

成都當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，限了還漲，可能與人們對房價預(yù)期的判斷有關(guān)。而預(yù)期房價上漲的一個重要原因是，市場出現(xiàn)了一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。

“新房比二手房還便宜，買到就相當(dāng)于賺到�！背啥家晃辉阢y行系統(tǒng)工作的人士直言。但他也強調(diào)，賺到只是浮盈，人們并不關(guān)心將來誰會接盤。

成都近日公布的一份關(guān)于完善搖號政策的文件也說明了這一問題。

“由于受新房、二手房價格倒掛以及資金保值增值需要的影響，導(dǎo)致不少居民為了買到房子同時在多個樓盤參與搖號，容易產(chǎn)生誘發(fā)恐慌性購房情緒、增加家庭債務(wù)負擔(dān)、預(yù)埋違約風(fēng)險等一系列問題�！�

市場普遍買漲不買跌，對未來預(yù)期的判斷會讓人們的購房行為前置，進而導(dǎo)致供需失衡、價格失穩(wěn)。

除此之外，房地產(chǎn)市場本身的供求不平衡是房價波動更為重要的原因。

中國指數(shù)研究院提供的一組數(shù)據(jù)顯示，2013年至2017年，成都建設(shè)用地面積供應(yīng)呈下降趨勢，到2017年直接降至2000萬平米以下。搜狐焦點的研究也顯示，2017年成都土地市場成交創(chuàng)十年新低。

假如說房子是“面包”，土地就是“面粉”。房源數(shù)量的多少很大程度上取決于土地的數(shù)量。土地數(shù)量減少，對應(yīng)的房子緊張，供需矛盾凸顯。

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

房價上漲另一個值得注意的點是，過去五年，與建設(shè)用地面積減少比照，土地出讓金卻是上升態(tài)勢。購置土地成本增加，在供求不變的情況下，房價出現(xiàn)上漲。

雖然房子保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅呼聲越來越高，但從今年一季度的數(shù)據(jù)來看，國家對土地財政的依賴依然很高。

如何看成都樓市的未來？

為了應(yīng)對房價上漲壓力，成都試圖從全局規(guī)劃的角度穩(wěn)定市場預(yù)期。

2017年11月，關(guān)于成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的五年規(guī)劃出臺，從土地供應(yīng)方面要求，經(jīng)營性用地供應(yīng)從2017年開始逐年增加，到2021年超過2萬畝；從住房供應(yīng)方面，計劃新建住房160.6萬套，其中2018年將新建住房31.37萬套，到2021年將擴大到34.08萬套。

圖片來源：成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃(2017-2021年)截圖

今年新建31.37萬套住房是個什么概念？四川大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長，教授，博士生導(dǎo)師龔勤林分析，2017年成都城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模比2016年增加了28.71萬人，如果人口規(guī)模增長保持在相對穩(wěn)定水平，預(yù)計31.37萬套住房，能夠充分滿足新增人口帶來的剛性需求。

問題是，成都人口流入會保持穩(wěn)定嗎？相較于2016年，成都2017年的常住人口增加了12.71萬人，同比增長0.79%；戶籍人口增加了36.4萬人，同比增長了2.6%。

這和去年開啟的一輪搶人大戰(zhàn)有關(guān)，成都吸引人才的能力超過西安、武漢，排名領(lǐng)先。到2017年底，成都常住人口首破1600萬人。

從更長遠的角度看，成都新的規(guī)劃送審稿顯示，到2035年，常住人口規(guī)�？刂圃�2300萬。如果實現(xiàn)，未來不到20年，成都人口的增加量相當(dāng)于搬來一個香港。

與人口流入相匹配的是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)�！冻啥寄觇b》顯示，2014年，財政投入92.58 億元用于軌道交通建設(shè)；2015年，財政投入240.86億元用于城市交通路網(wǎng)建設(shè)。到了2016年，成都投入93.29 億元深入實施“蓉歐+”等開放戰(zhàn)略；投入202.85 億元，大力推進城市基礎(chǔ)設(shè)施配套及市域交通建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等重點項目實施，其中78.32 億元，用于多條地鐵建設(shè)和開通運營等軌道交通網(wǎng)絡(luò)。

截止今年上半年，成都已開通地鐵6條，到2020年，這一數(shù)字將達13條。

除此之外，內(nèi)外部環(huán)境的優(yōu)勢讓成都變得越來越有吸引力。借力“蓉歐+”融入“一帶一路”建設(shè)，國家中心城市定位，給成都發(fā)展帶來新機遇。

但城市的發(fā)展并不意味著房價猛漲。讓人口進的來、留得住、過得好，房價暴漲暴跌都不是好事，如何在市場需求大的時候做好供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，并合理規(guī)劃，成都需要認真思考。

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