2015 年 10 月全面兩孩政策開始落地，經(jīng)過 2 年的時間證明，二孩政策并沒有逆轉(zhuǎn)人口增速下降的問題。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017 年中國出生人口 1723 萬人，比上年的 1786 萬人下降 63 萬人。

在“房子是用來住的，不是用來炒的”核心思路的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)供給不再由資本主導(dǎo)，轉(zhuǎn)而變成以人為本的發(fā)展方式。以房地產(chǎn)長周期來看，人口因素是重要的決定性因素，而以現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來看，新出生人口的增速顯然不是一個好跡象。

根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。人口老齡化逐漸深化。2017 年，全國人口中 60 周歲及以上人口 24090 萬人，占總?cè)丝诘?nbsp;17.3%，其中 65 周歲及以上人口 15831 萬人，占總?cè)丝诘?nbsp;11.4%。60 周歲以上人口和 65 周歲以上人口都比上年增加了 0.6 個百分點。

勞動力占比繼續(xù)下滑。去年 16 至 59 周歲的勞動年齡人口為 90199萬人，占總?cè)丝诘谋戎貫?nbsp;64.9%。2016 年，全國勞動年齡人口數(shù)量為90747 萬人，占總?cè)丝诘谋戎貫?nbsp;65.6%。

城鎮(zhèn)化率提高。城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎?nbsp;( 城鎮(zhèn)化率 ) 為 58.52%，比上年末提高 1.17 個百分點。依靠農(nóng)村人口進(jìn)城的策略，距離 70% 的城鎮(zhèn)化率目標(biāo)又近一步。

人口增量下降預(yù)示未來市場整體剛需增量并不樂觀；老齡化人口增多、勞動力占比下降暗示市場消費力增長空間不大；依靠農(nóng)村人口進(jìn)城的城鎮(zhèn)化率上升意味著熱門城市底層需求上升、中高層需求匱乏。

人口是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的源泉，有人住，房地產(chǎn)才有價值。如今，我國的人口變化正駛向歷史的節(jié)點。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也需要尋找新方向。無論是開發(fā)商、投資機構(gòu)還是中介商都需要轉(zhuǎn)型、升級。

目前，政府要求堅定調(diào)控目標(biāo)不動搖，逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制，大力發(fā)展住房租賃行業(yè)。政府向租房市場釋放的政策紅利十分明顯。以萬科為首的開發(fā)商及其他房地產(chǎn)企業(yè)紛紛響應(yīng)號召投身于住房租賃市場。

各方熱捧住房租賃的同時，存量市場中非租賃領(lǐng)域的機遇被忽視，跟隨市場結(jié)構(gòu)的變化也有不少機會。未來，房地產(chǎn)市場格局分層化在所難免。無論是城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃布局都會以人為中心發(fā)展。

整體人口增量趨緩，房地產(chǎn)增量下降是客觀事實。對于房地產(chǎn)從業(yè)者而言，傳統(tǒng)唯一的拿地蓋樓的思路需要改一下了。從增量到存量的轉(zhuǎn)變，也是從重資產(chǎn)運營到輕資產(chǎn)運營的探索。

“危機”之中有“�！币灿小皺C”，認(rèn)清危險與機遇方能覓得另類出路。巴菲特有句至理名言，“別人瘋狂時我冷靜，別人冷靜時我瘋狂�！彪m然行業(yè)不同，但道理卻相通。

一如老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重的背后是養(yǎng)老地產(chǎn)需求擴大。一二線城市土地供應(yīng)主要用于解決住房問題，能夠劃分給老齡人群的土地資源有限�？墒�，空置房存量可以轉(zhuǎn)型升級與老齡化人群需求銜接。三四線城市本身需要去庫存，待開發(fā)存量基數(shù)不少，從一二線城市導(dǎo)入老齡人口需求也是一種思路。

如今，住房租賃是毫無疑問的房地產(chǎn)新熱點，順著政策指引的方向固然不會錯。存量市場的開拓機會，除了與住房租賃相關(guān)，還有城市更新、舊區(qū)改造、園區(qū)改建等新類型與新機會。

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