房地產(chǎn)行業(yè)迎來新拐點 今年的政策調(diào)控可能定向放松

2011年，對宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)都是一個重要的轉(zhuǎn)折期。從宏觀經(jīng)濟來看，2011年中國經(jīng)濟結(jié)束了自2003年開始的高速增長周期，宏觀經(jīng)濟政策逐步回歸正常，持續(xù)寬松的貨幣政策回歸穩(wěn)健。房地產(chǎn)行業(yè)在自身發(fā)展和嚴厲的調(diào)控作用之下，也正發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)折，從野蠻生長期逐漸向正�；�回歸。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)最新發(fā)布的2011年中國房地產(chǎn)市場回顧與2012年展望報告，中國房地產(chǎn)行業(yè)正迎來新拐點。

　　2011年成行業(yè)拐點之年

　　該報告指出，2011年是中國房地產(chǎn)行業(yè)真正的拐點之年。隨著調(diào)控的持續(xù)和深入，中國的房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生著質(zhì)的變化，這些變化將引領(lǐng)中國房地產(chǎn)行業(yè)進入一個新的階段。

　　拐點一：新的市場格局。從1998年住房市場化改革開始，商品房取代了福利房成為我國住房的最主要來源，形成了商品房為核心的一元化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這偏離了1998年制定的商品房和保障房雙軌并行的住房改革初衷。2011年提出一年內(nèi)建設(shè)1000萬套，五年內(nèi)建設(shè)3600萬套的目標。這將徹底打破了原有的一元化住房供應(yīng)格局�！笆袌鰹橹鳎�保障為輔”的住房體系將會在未來幾年逐步形成，從而打破長期以來單一的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，新的市場格局將逐步形成。

　　拐點二：新的行業(yè)格局。市場自身的發(fā)展加上持續(xù)的行業(yè)調(diào)控，導致中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度迅速提升，新的行業(yè)格局在逐步形成。行業(yè)集中度的提升，主要從大開發(fā)企業(yè)占全國的銷售比例和行業(yè)并購兩個角度來看。全國商品房銷售額排名前20名房企的總銷售額占比不斷上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行業(yè)并購案例數(shù)量和金額也在不斷上升。清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個月，房地產(chǎn)行業(yè)并購100起，并購金額307.4億元。而2010年的并購案例是84起，并購金額168.72億元。2005年至2009年的5年間，并購案例才132起，并購金額260.32億元。

　　拐點三：新的市場空間。數(shù)據(jù)研究顯示，一線城市在中國商品房成交面積中的比例越來越低，而三四線城市所占的比例已經(jīng)從2005年的50.8%上升到66.1%，三四線城市已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場新的市場空間。中國房地產(chǎn)市場空間的轉(zhuǎn)移，除卻經(jīng)濟發(fā)展、人口轉(zhuǎn)移等因素外，更重要的一點，是歷次的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作用的結(jié)果。2007-2008年的調(diào)控，催生了二線城市和重點三線城市房地產(chǎn)市場的繁榮；2010年至今的這一輪的調(diào)控，則是提前激活了三四線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，這種趨勢在2011年表現(xiàn)得更加明顯。

　　拐點四：新的商業(yè)模式。傳統(tǒng)商業(yè)模式的土壤已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化，主流開發(fā)商開始探索新的商業(yè)模式。從根本上來說，過去幾年土地價格持續(xù)上漲，并且土地價格上漲的速度超過了房屋價格，這導致了開發(fā)商的利潤率出現(xiàn)了持續(xù)下降。在土地資源稀缺的情況下，土地價格長期上漲的趨勢難以改變，而房屋價格在國家持續(xù)的調(diào)控下上漲空間有限，這意味著當下和未來快周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式是主流。即便如此，在持續(xù)的緊縮政策下，快周轉(zhuǎn)的主流開發(fā)商依然面臨著資金鏈比較緊張的困境。這意味著目前開發(fā)商的商業(yè)模式正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)新的課題。

　　五大調(diào)整或成今年調(diào)控方向

　　據(jù)分析，2011年密集出臺的調(diào)控政策已經(jīng)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房價下調(diào)的趨勢已從一線城市向二三線城市全面蔓延。房地產(chǎn)市場目前的調(diào)整符合政策預(yù)期，也符合行業(yè)的長遠發(fā)展，但房地產(chǎn)的“硬著陸”必然會對經(jīng)濟造成系統(tǒng)性的風險。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)的“軟著陸”將成為2012年政府宏觀調(diào)控的重點。

　　世聯(lián)研究人士認為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策將定向放松，并逐步完善制度的建設(shè)。同時，對居民合理的住房需求將采取針對性的扶持政策，為此，當前過于嚴厲的限購限貸政策有望放松，其它的配套政策也將逐步完善。預(yù)計調(diào)整包括：一是限購政策的調(diào)整。繼續(xù)執(zhí)行限購令并不意味著執(zhí)行尺度不能做絲毫調(diào)整。由調(diào)控效果的顯現(xiàn)和經(jīng)濟下滑預(yù)期的影響，2012年不管是地方政府還是中央政府，均存在較大的可能對限購令的執(zhí)行細則作出調(diào)整。二是限價政策的調(diào)整。2012年，一二線限購城市房價下行的趨勢仍將持續(xù)，三四線未限購城市將成為房價上漲的絕對主力。因此在2012年，一二線限購城市繼續(xù)執(zhí)行限價令已無必要，三四線城市的限價令對地方房價上漲仍然具有較大的約束力。三是針對首套房的限貸政策作出調(diào)整。首次置業(yè)和改善型置業(yè)是房地產(chǎn)市場中最穩(wěn)定、最健康的需求。政府在促使房價合理回歸后，或?qū)�對現(xiàn)有的限貸政策作出調(diào)整，將這部分合理需求釋放出來以支持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。四是保障房更為注重竣工量，保障房制度建設(shè)提速。住建部已將2012年的保障房開工目標下調(diào)至700萬套，同時規(guī)定竣工量需達到500萬套。由重開工量轉(zhuǎn)而重視竣工量，地方政府難以在竣工量上做文章，保障房的建設(shè)更容易落到實處。保障房建設(shè)大規(guī)模展開的同時，保障房的配套制度也在不斷地創(chuàng)新和完善，預(yù)計2012年，在保障房的建設(shè)模式和分配制度方面，將作出較大的調(diào)整和完善。五是房產(chǎn)稅的試點城市和征收范圍將擴大。2011年12月26日，國務(wù)院副總理李克強在出席中國財政工作座談會時表示，要穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點。從政府的表態(tài)來看，2012年房地產(chǎn)稅試點范圍的擴大已成必然。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　來源：南方日報