仇和爽約城投,部分宣告一級(jí)土地開發(fā)分利模式終結(jié)

仇和爽約城投,部分宣告一級(jí)土地開發(fā)分利模式終結(jié)

一篇來自于《新世紀(jì)》的文章《云南城投環(huán)湖東路項(xiàng)目面臨政府違約風(fēng)險(xiǎn)，資金壓力陡增》攪亂了昆明地產(chǎn)界過中秋的氣氛，據(jù)說深受城投股票下跌之痛的股民們更是苦不堪言，無心過中秋。

仇和可能違約城投，后者環(huán)湖路5000畝土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目面臨終止，這可能嗎？根據(jù)這篇文章列舉的信息來看，十分可能。1、去年就已具備拍賣條件今年7月開拍延誤時(shí)間；2、多數(shù)人認(rèn)為7月流拍是因市府技術(shù)性故意流拍；3、市府在屬于城投的呈貢烏龍片區(qū)進(jìn)行其他項(xiàng)目建設(shè)不告原因；4、昆明軌道公司房地產(chǎn)部證實(shí)已介入環(huán)湖路部分項(xiàng)目前期工作。

皇帝的新衣是如何被揭穿的？

7月，半島地塊開始拍賣后，即引起昆明地產(chǎn)界人士高度關(guān)注。然后流拍。關(guān)于為什么流拍，為什么土地滯銷，為什么沒有形成火暴局面，各種分析和評(píng)論鋪天蓋地。一種觀點(diǎn)說是，宏觀環(huán)境差，開發(fā)商缺錢選擇觀望。一種觀點(diǎn)認(rèn)為是，土地本身是商業(yè)用地，前景不太明朗。有的說是市政府操盤技術(shù)不專業(yè)。還有的說是很多開發(fā)商很難在短時(shí)間內(nèi)籌措到這么多錢，交易條件苛刻。甚至有人說是背后有真正的大佬做局，故意流拍然后低價(jià)收入囊中。

但是令分析和評(píng)論人士沒有想到的是，竟然是政府的故意安排。打死我也不敢朝這方面想。從《新世紀(jì)》的文章看，從上面四個(gè)表現(xiàn)來看，說政府故意安排，也并非沒有理由和依據(jù)。由此，皇帝的新衣被戳穿。

文章說，昆明市政府是否有此意圖，目前尚無法求證。但收儲(chǔ)土地久不出讓，對(duì)云南城投的影響顯而易見�！艾F(xiàn)在資本市場、銀行、信托基本都卡死了融資渠道，資金鏈非常緊張。”云南城投證券部人士向記者證實(shí)，2010年云南城投的信托、公司債融資計(jì)劃均告失敗。

文章還說，云南城投最近三年的年報(bào)也顯示，其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流一直為負(fù)。在一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目集中投入的2009年和2010年，甚至高達(dá)負(fù)30億元左右。而其融資記錄也顯示，目前已經(jīng)到期或者在半年內(nèi)即將到期的銀行貸款總額高達(dá)37.5億元。云南城投內(nèi)部人士向記者透露，因?yàn)橘Y金鏈緊張，云南城投從2010年底就不停地向上級(jí)打申請(qǐng)報(bào)告，要求環(huán)湖東路一期的土地盡快出讓。

從資金成本來看，城投60多億的投入，每天利息成本約200萬。即使是上市公司做大買賣的城投，也難以承受。

據(jù)本博剛剛得到的消息稱：城投目前已經(jīng)因?yàn)橘Y金跟不上而停止項(xiàng)目的實(shí)施。城投現(xiàn)在的訴求并不是關(guān)于合同執(zhí)行的問題，而是要求政府盡快將城投之前投入的資金收回，城投最壞的打算是開發(fā)完二期，至于三期有沒有下文只能聽天由命了。而政府也可能堅(jiān)守約定，維持分成比例，但對(duì)于2013合同結(jié)束后沒有完成的土地一級(jí)開發(fā)面積將進(jìn)行收回。

一級(jí)土地分利模式是否會(huì)終結(jié)

一級(jí)土地開發(fā)整理曾經(jīng)是許多地產(chǎn)商和上市房地產(chǎn)企業(yè)頗為熱衷的商業(yè)模式。自己投入資金完成土地的拆遷、補(bǔ)償、安置，做好土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到熟地條件進(jìn)而公開向市場出售，獲得的土地收入扣除土地一級(jí)開發(fā)成本后，剩余部分土地開發(fā)者與政府進(jìn)行利益分配。按城投此前與上一屆昆明市政府（楊崇勇+王文濤）達(dá)成的開發(fā)協(xié)議，城投預(yù)計(jì)從土地一級(jí)開發(fā)整理過程中獲得的分成總額高達(dá)百億。如果按目前54321的精神，可能會(huì)在百億基礎(chǔ)上翻番。

本博認(rèn)為，政府發(fā)生爽約并不是城投先行違約，而是由于之前承諾了過高的分成比例，政府在土地出讓后收益會(huì)大幅減少，因此政府希望能夠收回土地一級(jí)開發(fā)，或者降低給企業(yè)的分成比例，才有了此次事件。正如自7月土地流拍之后，國信證券分析指出，云南城投的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目可能面臨政府違約的風(fēng)險(xiǎn)，包括調(diào)低收益分成比例、終止項(xiàng)目剩余部分的合作、在拍賣后故意拖延或不兌現(xiàn)收益分成等。

在昆明，土地一級(jí)開發(fā)分利模式似乎已經(jīng)走到盡頭。

從政策層面看，政府有意用市級(jí)國字號(hào)單位壟斷一級(jí)開發(fā)，2010年7月，昆明市政府發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)土地一級(jí)開發(fā)整理全覆蓋工作的通知》（下稱通知），明確市政府統(tǒng)籌管理土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目，全市范圍內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目由市縣兩級(jí)國有投資公司全面負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

“根據(jù)通知要求，市級(jí)國有投資公司組織實(shí)施的土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目，統(tǒng)一按照審計(jì)所確定的總投資額的16%給予回報(bào)，并計(jì)入土地收儲(chǔ)成本。而事實(shí)上，市屬平臺(tái)公司根本沒有足夠資金實(shí)力來撬動(dòng)這么大規(guī)模的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。與通知一同下發(fā)的，還有《昆明市社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目的辦法》，將昆明市財(cái)政性投資以外的資金全部納入社會(huì)資金范疇。社會(huì)資金可以通過與市屬平臺(tái)公司合作的方式，參與土地一級(jí)開發(fā)。根據(jù)公式測算，社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)，只能獲得8%-10%的固定回報(bào)。”

從社會(huì)資本角度看，參與土地一級(jí)開發(fā)已經(jīng)無法獲得更大利潤，而且風(fēng)險(xiǎn)極大。如果按《昆明市社會(huì)資金參與土地一級(jí)開發(fā)整理項(xiàng)目的辦法》，社會(huì)資本參與一級(jí)開發(fā)只能獲得8-10%的固定回報(bào)，這個(gè)回報(bào)水平比起市場上的實(shí)業(yè)投資、民間借貸、房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等顯得較低，刺激不了民間資本興趣。

從風(fēng)險(xiǎn)角度來看，有幾大風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在：1、國家不斷頒布新的拆遷征收辦法，土地一級(jí)開發(fā)過程中遇到釘子戶不能采取強(qiáng)拆，企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，拆遷的過程變數(shù)很多，風(fēng)險(xiǎn)大。2、參與土地一級(jí)開發(fā)后，雖然完成了拆遷和安置，但涉及到耕地的話，在短時(shí)間之內(nèi)無法獲得國土資源廳或者國務(wù)院建設(shè)用地指標(biāo)批復(fù)，周期拉長，成本巨增。3、土地一級(jí)開發(fā)完成后必須交給政府收儲(chǔ)，然后政府土地部門負(fù)責(zé)對(duì)外出售招標(biāo)，土地一級(jí)開發(fā)者沒有銷售權(quán)，那么土地部門何時(shí)對(duì)外拍賣、以什么價(jià)格拍賣、以什么規(guī)劃指標(biāo)拍賣都是土地一級(jí)開發(fā)者無法決定的事情，變數(shù)很多。4、政府如果爽約或不按合同辦事，欲訴無門，特別是民營企業(yè)更是無處申訴，處境悲涼（象城投這種具有省國字號(hào)背景的企業(yè)尚且如此，民營企業(yè)更是當(dāng)螞蟻踩）。這也會(huì)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。

如果分利模式走到盡頭，最終就只有打工模式了。土地一級(jí)開發(fā)要么轉(zhuǎn)變?yōu)檎�府所屬的國字�?hào)來搞，分16％，要么民間資本掛靠這些國字號(hào)單位來搞，利潤為10％，就如同打工。反正風(fēng)險(xiǎn)那么大，利潤就只有這么多，愛干不干。實(shí)際上，從官渡區(qū)花了1-2年時(shí)間才找到小街片區(qū)和寶華寺片區(qū)一級(jí)土地開發(fā)商來看，說明民間資本確實(shí)已經(jīng)慢慢遠(yuǎn)離一級(jí)開發(fā)商業(yè)模式。