房地產新政的土地政策，概括起來就是存量土地政策和增量土地政策。
存量土地情況錯綜復雜，處理起來最為棘手。根據國務院2005年3月27*頒布的“舊國八條”精神，2005年5月11*，七部委出臺了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，即“新國八條”�！靶聡藯l”規(guī)定：“對滿一年未動工開發(fā)的土地征收閑置費，滿二年未動工開發(fā)的無償收回土地使用權”。然而一年多過去了，各地執(zhí)行的結果并不理想。2006年5月17*，溫家�？偫碇鞒终匍_國務院常務會議，研究促進房地產業(yè)健康發(fā)展的措施，出臺了“國六條”。2006年5月29*，九部委根據新舊國八條及“國六條”的精神，又公布了《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》，即“國十五條”�！皣鍡l”對存量土地作出了更為強硬而具體的要求：“對超出約定動工開發(fā)*期滿一年未動工開發(fā)的 ，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿二年未動工開發(fā)的無償收回土地使用權；對未按照合同約定工期建設，但開發(fā)建筑面積不足1/3或投資不足1/4，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的，按閑置土地處理�！贝蠹抑�，存量土地絕大部分是以協(xié)議出讓方式取得的，相對“招拍掛”方式而言，土地價格較低而且規(guī)模不小。如昆明市2004年、2005年二次“8.31”大限 ，政府作了較大的寬容和讓步，為過去手上有地而未完善手續(xù)者留足了時間和空間，一共清理了約7.15萬畝土地。假定其中只有1.1萬畝土地用作住房建設，按平均2.0的容積率計算，則可開發(fā)建筑面積1466萬平方米的住房。最近剛出臺的《昆明主城區(qū)住房建設規(guī)劃》提出，從2006年——2010年5年時間，預計昆明主城區(qū)新增需求面積為2400萬平方米，年平均需求480萬平方米。那么，1466萬平方米就相當于昆明主城區(qū)三年的新增需求量。 因此，如果“國十五條”規(guī)定的存量土地政策得以堅決貫徹落實，相信將極大增加房地產市場的供給量，對穩(wěn)定房價起到不可估量的作用。
增量土地政策已出臺了不少，綜合起來主要包括以下幾個方面。一是要求增加中低價位、中下套型普通商品房、經濟適用房、廉租房的土地供應，繼續(xù)停止別墅用地供應，嚴格控制高檔住宅用地供應。二是規(guī)范土地的供應方式。2006年8月1*，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用規(guī)范》。三是進一步加強對土地的調控力度。2006年9月5*，國務院發(fā)出了《關于加強土地調控有關問題的通知》。隨后各有關部門緊鑼密鼓地開始了一系列具體政策的制定。如國土資源部表示，工業(yè)用地出讓價格將提高40% ——60% ；即將出臺的《土地出讓金收支管理辦法》提出，城鎮(zhèn)土地使用稅將提高兩倍，耕地占用稅提高一倍，新增建設用地有償使用費提高一倍，土地出讓金也將重新進行分配。同時，國務院要求要切實保障征地農民的長遠生計，禁止擅自將農用地轉為建設用地。目前國土資源部已向全國許多地方派出檢查小組，強化對土地管理行為的監(jiān)督，將嚴肅懲處土地違規(guī)違法行為。
從以上分析可以看出，房地產新政的土地政策在目標上似乎有些自相矛盾。一方面政策密集型地出臺，希望通過強制存量土地開發(fā)、規(guī)范增量土地供應和調整土地供應結構來穩(wěn)定房價。另一方面又要在短期內成倍增加土地稅費、大幅度調增工業(yè)用地價格，還有全國各地湊熱鬧般紛紛拍出的土地天價（如最近昆明的土地拍賣），給市場造成土地價格強烈上漲的預期。按照傳統(tǒng)經濟學的成本和價格理論，土地價格上漲并不一定導致房價上漲。但在老百姓的觀念里，成本上升價格就會上升，更何況開發(fā)商又是制造價格預期的好手。 經濟學原理告訴我們，當邊際收益為零，企業(yè)無利可圖的時候，這個行業(yè)就沒有人干了。因此，一旦土地價格上漲，哪個開發(fā)商的房價不漲，就應該獻上十二萬分的敬意。
總之，在投資渠道單一、GDP和個人收入雙增長的背景下，在社會保障制度沒有全面建立、居民儲蓄存款居高不下的條件下，在存量土地不聽話、增量土地要漲價的情況下，穩(wěn)定房價必然是一個極富挑戰(zhàn)的難題，它需要考驗中央政府的智慧和決心，審視地方政府的忠誠與能力，拷問開發(fā)商的誠信和才華，驗證全體公民的知識與理性，穩(wěn)定房價決非一句簡單的空話!
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