首先，“銀六條”加上以前出臺(tái)的稅收政策，對(duì)投機(jī)性貸款買房者構(gòu)成了沉重打擊。
按“銀六條”規(guī)定，按揭購(gòu)買第二套以上住房。首付最低40%，貸款年利率最低為同期基準(zhǔn)利率的1.1倍。假定貸款一年，到期轉(zhuǎn)賣。則40%的首付款一年存款利息損失是房?jī)r(jià)的1.548%（40%＊3.87%，按現(xiàn)行1年定期存款利率計(jì)算）；60%的貸款一年利息支出為房?jī)r(jià)的4.811%（60%＊7.29%＊1.1；按現(xiàn)行1年期貸款利率計(jì)算）；賣房應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅合計(jì)為房?jī)r(jià)的8%左右。存款利息損失、貸款利息支出、稅收三項(xiàng)合計(jì)高達(dá)房?jī)r(jià)的14.36%，再考慮到利率還會(huì)提高，因此，房?jī)r(jià)最低要上漲15%以上投機(jī)者才有利可圖。一年內(nèi)每平方米上漲15%元以上的樓盤，過(guò)去不普遍，今后恐怕就更不是那么容易尋找了。
其次，對(duì)投資性貸款購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“銀六條”的實(shí)施意味著投資收益大幅度遞減。
投資性購(gòu)房者大多傾向于商業(yè)性用房，按“銀六條”規(guī)定，首付最低50%，期限最高10年，貸款年利率最低為同期基準(zhǔn)利率的1.1倍。假定貸款10年購(gòu)買商業(yè)用房，50%的首付款一年存款利息損失是房?jī)r(jià)的2.88%（50%＊5.76%，按現(xiàn)行5年以上定期存款利率計(jì)算）；50%的貸款一年利息支出為房?jī)r(jià)的4.31%（50%＊7.83%＊1.1，按現(xiàn)行5年以上貸款利率計(jì)算）。兩項(xiàng)合計(jì)達(dá)房?jī)r(jià)的7.19%，再加上租金要繳納12%的房產(chǎn)稅，利率還有進(jìn)一步上調(diào)的可能。所以，若年投資回報(bào)低于10%以下就沒(méi)有投資價(jià)值�？v觀現(xiàn)在的房屋租賃市場(chǎng)，獨(dú)立商鋪年投資回報(bào)達(dá)到10%左右的已算不錯(cuò)，產(chǎn)權(quán)式商鋪能達(dá)到年投資回報(bào)10%并能持續(xù)經(jīng)營(yíng)的更不多見。按揭貸款投資住房那就更是得不償失了。假定首付40%，貸款60%，期限10年。則40%的首付款一年存款利息損失是房?jī)r(jià)的2.304%（40%＊5.76%，按現(xiàn)行5年以上定期存款利率計(jì)算）；60%的貸款一年利息支出為房?jī)r(jià)的5.168%（60%＊7.83%＊1.1，按現(xiàn)行5年以上貸款利率計(jì)算）。兩項(xiàng)合計(jì)達(dá)房?jī)r(jià)的7.47%。眾所周知，目前住房年租金回報(bào)平均只能到5%左右。
可見，今天的高房?jī)r(jià)，老百姓搞不清楚，開發(fā)商弄不明白，經(jīng)濟(jì)學(xué)家算不出來(lái)，政府也深感無(wú)奈。房市與股市一樣，已基本演變?yōu)橘�市，大家賭的都是目前難以定論未來(lái)無(wú)法預(yù)測(cè)的資產(chǎn)價(jià)格。
第三，“銀六條”將導(dǎo)致中小開發(fā)企業(yè)資金鏈崩緊甚至斷裂的危險(xiǎn)。
“銀六條”對(duì)開發(fā)商向銀行貸款設(shè)置了又嚴(yán)又高的八大門欄。一是自有資金（所有者權(quán)益）需達(dá)到總投資的35%以上；二是空置3年以上房屋不得作為抵押物貸款；三是囤積土地和房源不予貸款；四是貸款不能用于交納土地出讓金；五是必須“四證”齊全；六是貸款嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；七是貸款只能通過(guò)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金借款科目或其他貸款科目發(fā)放。八是政策性銀行不得發(fā)放商業(yè)性貸款。這八道密不透風(fēng)的鐵門把不少開發(fā)商擋在了傳統(tǒng)間接融資的高墻之外。
“銀六條”將使不少開發(fā)商特別是中小開發(fā)商面臨資金周轉(zhuǎn)的嚴(yán)重困難。目前，多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)按揭貸款還處于高度依賴的狀態(tài)。“銀六條”要求住房主體結(jié)構(gòu)封頂才能發(fā)放按揭貸款，商業(yè)用房必須竣工驗(yàn)收后才能發(fā)放按揭貸款。從這個(gè)角度看，“銀六條”某種意義上可稱為“準(zhǔn)現(xiàn)房銷售制度”。說(shuō)不定過(guò)久再增加一條：定金、首付款也必須主體結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗(yàn)收后才能收取。那對(duì)多數(shù)開發(fā)商而言可就是一劍封喉了。
總而言之，“銀六條”對(duì)投資（機(jī)）性購(gòu)房者提高了首付、上調(diào)了利率，大幅度推后了按揭貸款發(fā)放的時(shí)間，嚴(yán)格了開發(fā)商向銀行貸款的條件，再加上目前廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的大規(guī)模和高速度，其結(jié)果將在相當(dāng)大的程度上降低購(gòu)房需求，加劇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍的資金短缺。當(dāng)然，任何政策的出臺(tái)，在價(jià)格和數(shù)量上對(duì)供求雙方的影響是多方位的，因此，房?jī)r(jià)的短期走勢(shì)難以推測(cè)。但可以預(yù)見的是，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的上市公司、融資能力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。未來(lái)各種房地產(chǎn)調(diào)控政策還會(huì)向縱深方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大競(jìng)爭(zhēng)將是融資的競(jìng)爭(zhēng)，大規(guī)模的資產(chǎn)重組、五花八門的融資方式和營(yíng)銷方式必將紛紛登臺(tái)亮相。新一輪政府與開發(fā)商、開發(fā)商與銀行、開發(fā)商與購(gòu)房者的博弈將全方位展開。2008年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是充滿變數(shù)、烽煙四起的一年。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論