房價的快速上漲引起全社會的高度關(guān)注，同時引發(fā)了人們對其原因的認(rèn)真思考。房價主要涉及需求、供給、政策等方面，但具體原因卻十分復(fù)雜，這些因素與房價的關(guān)系并非簡單的線性關(guān)系。對2007年房價的大幅上漲，在這里僅作一個簡單的探討。
一是我國經(jīng)濟(jì)的高速持續(xù)發(fā)展。2003年——2007年，我國GDP增長速度分別為10%、10.1%、10.4%、10.7%、11.4%，昆明市GDP增長速度分別為14.48%、15.63%、12.20%、13.347%、12.50%，5年以來昆明和全國一樣GDP都保持了10%以上的增長速度。2003年——2007年，我國城鎮(zhèn)人均可支配收入增長率分別是9%、7.0%、9.6%、10.4%17.3%，昆明市城鎮(zhèn)人均可支配收入增長率分別是8.1%、12.9、26.73%、11.96%和12.23%，2007年城鎮(zhèn)人均可支配收入增長率在這5年中是最快的。由此可見，GDP提高，居民的收入也跟著提高。由于住房供給相對需求存在滯后性，購買力增加引起的對住房的過高需求只有通過價格上漲來補(bǔ)償。
二是銀行貸款發(fā)揮了推波助瀾的作用。2007年10月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)4.69萬億元，同比增長30.75%；比年初增加1.01萬億元，占同期商業(yè)銀行全部新增人民幣貸款的28.9%。其中，個人住房貸款余額2.6萬億元，比年初增加6192億元，同比增長35.57%。住房公積金委托貸款10月末余額達(dá)到4502.2億元，比年初增加960億元，同比增長34.87%。云南省2007年個人住房貸款余額達(dá)501.16億元，是2003年初的3.54倍，較2003年初增加359.74億元，5年間每年平均增長28.745%。房地產(chǎn)信貸大幅度增長，推動了房地產(chǎn)市場供需兩旺
三是股市的財(cái)富效應(yīng)。從2005年中開始到2007年的兩年半中，中國滬深股市大盤延續(xù)了波瀾壯闊的發(fā)展局面，躍升為全球第四大股市。兩市規(guī)模膨脹11倍，市值達(dá)32.71萬億元；2006年中國證券化率為42%，2007年高達(dá)132.64%；股民數(shù)從2006年的7800萬人上升到2007年的1.4億人；兩市翻翻的股票1100只，占總數(shù)的77%，全球罕見；2007年12月28*，上證指數(shù)報(bào)收5261.56點(diǎn)，漲幅99.66%；深成指數(shù)報(bào)收17700.62點(diǎn)，漲幅166.29%。股市和房市的關(guān)系，很少表現(xiàn)為此消彼漲的蹺蹺板關(guān)系，更多是相輔相承的共進(jìn)退關(guān)系。2007年股市大規(guī)模攀升，伴隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的大幅增長，在一定程度上波及了房價的上漲。
四是人民幣的升值。以2005年7月匯改時美元兌人民幣8.11元的匯率計(jì)算，至2007年末，人民幣對美元已累計(jì)升值11.02%。其中，2007年人民幣累計(jì)升值6.9%，高出分析師年初預(yù)計(jì)的5%，遠(yuǎn)高于2006年3.4%的升幅。2007年，外商直接投資748億美元，增長13.6%。近年來進(jìn)入我國涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外資機(jī)構(gòu)有：摩根斯坦利、高盛、麥格理(澳)、瑞銀、花旗、ING(荷)、美林、瑞星思達(dá)(美)、RREEF(德)、華平投資(美)、DIFA(德)、軟銀亞洲(*)、凱雷投資、凱德置地(新)等，均為國際頂級公司。他們進(jìn)入的方式，一是直接收購地產(chǎn)物業(yè)，二是入股或合資，三是注資，四是獨(dú)資，五是進(jìn)入中國的外資銀行開展房貸業(yè)務(wù)。這些大企業(yè)的進(jìn)入，主要集中于高端市場，如高檔住宅、甲級寫字樓和其他豪華商業(yè)地產(chǎn)。一方面進(jìn)一步推動了地產(chǎn)價格上漲，另一方面買了或建了以后，大部分還要出手，不僅不能改善反而會加劇中國房地產(chǎn)市場供應(yīng)的不合理結(jié)構(gòu)。除了投資機(jī)構(gòu)，海外游資即熱錢也紛紛涌入。熱錢主要是賭人民幣升值，熱錢屬短期投機(jī)性質(zhì)，很少進(jìn)入實(shí)業(yè)，主要是買房賣房，大進(jìn)大出。
五是年我國出現(xiàn)大范圍高幅度的物價上漲。有效的土地供應(yīng)極度失衡已是不爭的事實(shí)，由此帶來的土地價格的高速攀升直接推動了房價的上漲。如昆明市，據(jù)田野咨詢機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年公開招拍掛的住房土地價格平均每畝達(dá)221.72萬元，比2006公開招拍掛的每畝123.12萬元上漲了78%。另外，2007年原材料、動力、燃料購進(jìn)價格的上漲也對房價上漲產(chǎn)生了一定的影響。
2007年各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策頻出，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在年底提出，為避免我國經(jīng)濟(jì)增長從偏快轉(zhuǎn)為過熱，防止物價由結(jié)構(gòu)性上漲變?yōu)槿娴耐ㄘ浥蛎洠?008年我國要實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和緊縮的貨幣政策。在這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，中國房地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物王石發(fā)出了房地產(chǎn)市場的“拐點(diǎn)論”，緊接著萬科企業(yè)在全國不少地方帶頭促銷、降價。樓市是否會引發(fā)多米諾效應(yīng)？中國房地產(chǎn)的冬天是否來臨？值得我們密切關(guān)注。
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