造城!造城!--
給昆明新任市委書記仇書記的城市建議
主要觀點:解決昆明高房價、交通擁堵問題的根本辦法是造城！
昆明應(yīng)擯棄單核城市發(fā)展策略,采取多核\多組團發(fā)展模式!
批判一：主城價值大提升，導(dǎo)致高房價，交通更擁堵
在我的印象里，昆明主城價值得以大幅度提升發(fā)生在2004年左右。伴隨昆明有史以來最大拆遷的二環(huán)改造工程，使得昆明地產(chǎn)發(fā)生了翻天覆地變化。
變化1：大量專業(yè)市場搬遷，直接造成今天官渡大商圈及附近的蘇家村商圈繁榮，直接帶動的繁榮面積超過4000畝。
變化2：二環(huán)周邊騰出來的土地立即被拍賣，價格屢屢達(dá)到天價。為昆明后來土地價格上漲制造了伏筆。
變化3：有了賣土地的錢，政府不僅順利（基本上沒有聽說過釘子戶）完成昆明史上最大拆遷工作，而且還有節(jié)余，令政府可以長舒一口氣。目前二環(huán)拆遷仍被認(rèn)為是大手筆杰作。
變化4：隨后，政府大量拆臨拆違，使主城見綠，環(huán)境更加漂亮怡人。時任昆明市市長的王文濤對拆臨拆違、改變昆明環(huán)境功不可磨。
上述事件直接后果，或后果之一，是使得主城優(yōu)質(zhì)資源更加優(yōu)質(zhì)，主城房屋特別是大量老的二手房價格得到巨大提升，房價大漲。如傾城名筑2005年開盤價格5000元左右，2007年年底11000元，價格翻一倍。
另一個直接后果是，主城更加擁有優(yōu)質(zhì)資源，人往主城擠，交通哪有不擁堵的道理。
注：關(guān)于昆明二環(huán)拆遷的歷史地位，我們從不懷疑，這是一項利民工程。
批判二：現(xiàn)代新昆明之呈貢新城的造城模式，不利于降低昆明房價，不利于緩解交通！
理由：呈貢新城，對于外界的印象，一般理解為政治新城，如昆明市政府搬過去，幾大高校搬過去，然后是教師小區(qū)，公務(wù)員小區(qū)等等。這樣小區(qū)，可能會成為一座孤城。當(dāng)然，其他的幾個片區(qū)，如物流，商貿(mào)等，都具有好大喜功嫌疑。本人認(rèn)為，呈貢新城之建設(shè)，政府強力主導(dǎo)，過重依賴于有形之手而缺乏市場運作。
造城，最基本的是產(chǎn)業(yè)聚集，居民聚集，商務(wù)聚集，并可以成為一個功能強大的區(qū)域性中心，能夠滿足自身各項需要。單一功能豈能造城？（教師小區(qū)，公務(wù)員小區(qū)作為新城的建核居民，最終有多少人會實際入住，拭目以待。聽說一些人已經(jīng)開始轉(zhuǎn)讓購房指標(biāo)了）。
昆明的發(fā)展布局能否考慮一下多核、多組團發(fā)展策略。
昆明單核、外圍輻射擴散的發(fā)展策略只會導(dǎo)致房價更高、交通更堵。
目前，能夠快速促進新城發(fā)展的辦法是：
1、在呈貢形成一個可供開發(fā)1000萬平米住宅，滿足10萬戶居民入住需要的超級居住區(qū)； 2、作為物業(yè)稅一個試點區(qū)域，大幅度降低土地價格、限制開發(fā)商利潤、限價銷售，以目前情況不適宜超過2300元/平米。
3、此區(qū)域作為戶口改革的一個試點，采取更靈活的買房送戶口模式。
4、開通主城到呈貢的快速巴士體系，成立專門的巴士公司，每5分種對開車輛。入住呈貢的居民，不提倡購買小汽車，可采取征收高額停車費的方式限制小汽車發(fā)展，以免造成新的擁獨。 5、各項配套通過市場運作的方式在1-2年內(nèi)完善起來，使居住中心留得住人。
6、暫時緩建所謂的通往呈貢的軌道交通，致力于打造幾個超大規(guī)模的污水處理工廠，使排放到滇池的水清潔無污染，保護好滇池。
7、對于工商業(yè)業(yè)主，鼓勵其在新城開辦公司、招聘員工，給予發(fā)展補貼，稅收優(yōu)惠，戶口落戶靈活等。
批判3：西山新城的造城行動中，市級政府失語！
作為昆明民間發(fā)動的西山太平鎮(zhèn)龐大的開發(fā)計劃，擁有幾十家開發(fā)商，開發(fā)體量達(dá)到數(shù)千萬平方米，這個計劃一旦實施，將能促進區(qū)域中心的形成，再為昆明造一個城，但目前看來，運做主體，還是一個太平鎮(zhèn)，頂多一個安寧市政府，外加開發(fā)商，力量單薄。作為昆明市政府，應(yīng)主動搖旗吶喊，再造城池。
1、主動進行城市的規(guī)劃布局、開發(fā)指導(dǎo)；
2、完善市政配套；
3、對太平城的功能進行明確定位；
4、推動開發(fā)進程；
批判4：能否重新審視昆明市《規(guī)劃設(shè)計技術(shù)管理規(guī)定》！
很難想象，在目前高房價、土地資源極為稀缺的背景之下，2007年12月出讓的一塊上千畝土地的容積率竟然才1.0,這樣的規(guī)劃指標(biāo),只會導(dǎo)致昆明浪費土地資源\房價炒高.在目前時代背景下,在保護滇池的前提下,難道不能適當(dāng)提升容積率嗎?
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