房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，有沒有一種方式，可以不經(jīng)過漫長(zhǎng)的拿地、報(bào)建、開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)，不用和諸多的部門打交道，而能實(shí)現(xiàn)快速開盤、回款的開發(fā)目的？
答案是肯定的，一種是盤活爛尾樓，但爛尾樓往往水比較深，很多開發(fā)公司望而卻步。一種是競(jìng)買不良資產(chǎn)或購(gòu)買整體資產(chǎn)，近年來，昆明各種拍賣會(huì)上，不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物的高成交率的情況說明，這種方式在昆明越來越受廣大投資者歡迎，其中酒店物業(yè)競(jìng)買的積極性普遍較高。
如關(guān)上的玉溪酒店被萬(wàn)裕集團(tuán)購(gòu)買，改造成小戶型的“萬(wàn)裕國(guó)際城”，半年就銷售一空；位于火車站附近的“奔騰年代”本身是很難出售的寫字樓，現(xiàn)改造成公寓式酒店，售價(jià)達(dá)5000-6000元／平米；茶苑賓館原是茶苑集團(tuán)的不良資產(chǎn)，現(xiàn)被中城地商公司購(gòu)買改造為中城廣場(chǎng)，有寫字樓、經(jīng)濟(jì)型酒店、商場(chǎng)等；大觀商業(yè)城后面的涵苑大廈原是檔次不高的小型酒店，經(jīng)營(yíng)不善，連年虧損，后成為銀行的抵債資產(chǎn)，現(xiàn)被改造為高標(biāo)準(zhǔn)的小戶型公寓“拿鐵公寓”，售價(jià)高達(dá)6000元/平米，商場(chǎng)售價(jià)高達(dá)30000元／平米；北二環(huán)路上的“城市之光”也是由酒店改造而成的小戶型，開盤當(dāng)天售出７０％；而位于穿金路的金郵大酒店、北京路上的鑫益大廈也積極準(zhǔn)備出售后改造成生活類的公寓。
昆明之所以出現(xiàn)酒店頻頻改造成小戶型的根本原因是：世博會(huì)后，昆明酒店物業(yè)整體上供應(yīng)大于需求，而昆明也逐漸喪失旅游中轉(zhuǎn)的地位，因此酒店行業(yè)出現(xiàn)飽和狀態(tài)，特別是硬件設(shè)施差、檔次低的酒店更是需要變臉而生存下去，尤其是以酒店作為公司附屬產(chǎn)業(yè)的公司更是愿意將酒店的包袱扔掉。另外一個(gè)根本原因是，地產(chǎn)市場(chǎng)的獲利空間和獲利速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)營(yíng)普通的酒店物業(yè)。這就是酒店紛紛變臉為住宅公寓的原因。
高屋營(yíng)銷顧問公司很早就開始注意到這種現(xiàn)象，也不斷的為一些大型投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者競(jìng)買拍賣出售的酒店而出謀劃策�，F(xiàn)總結(jié)以下投資要點(diǎn)，供參考。
一、關(guān)于改造成住宅公寓后的銀行按揭貸款問題。一般酒店物業(yè)的房屋產(chǎn)權(quán)證是“非住宅”，則改造成住宅公寓出售時(shí)，盡管功能上是住宅，但大房產(chǎn)證上是非住宅，銀行一般按非住宅發(fā)放按揭貸款，即要求首付40%，貸款60%�！澳描F公寓”倉(cāng)促發(fā)售，宣傳只需首付20%即可購(gòu)買，等到銀行拒絕發(fā)放貸款時(shí)就變的十分被動(dòng)。正因?yàn)槭欠亲≌�，客戶交納的契稅的稅率是3%。
二、出售模式問題。實(shí)際按二手房轉(zhuǎn)讓的交易模式進(jìn)行：先將原房產(chǎn)證過戶給房地產(chǎn)開發(fā)公司，再大證劃成小證，變成普通客戶持有的房產(chǎn)證。因此，一般不簽定《商品房購(gòu)銷合同》，而簽定《二手房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，不進(jìn)行備案登記，而進(jìn)行買賣公證。至于如何大證劃成小證，只需按房屋管理局的要求重新測(cè)繪面積交付給房管局即可。因?yàn)槭嵌址拷灰�，就沒有所謂的“五證”，只有房產(chǎn)證。這些通過細(xì)心給客戶做出解釋，一般沒有太大問題，客戶能夠接受。
三、稅費(fèi)問題。這里的稅費(fèi)包括：1、開發(fā)商競(jìng)買到酒店物業(yè)時(shí)，需支付拍賣傭金（一般為標(biāo)的額的2-5%），和契稅（一般為3%），然后房產(chǎn)證過戶到開發(fā)商名下。2、開發(fā)商出售酒店標(biāo)間給客戶時(shí)，因?yàn)槭嵌址拷灰�，開發(fā)商承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、所得稅�？蛻舫袚�(dān)公證費(fèi)、契稅等。而開發(fā)商給客戶的發(fā)票也不是不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，而是使用專用收款收據(jù)。
四、關(guān)于規(guī)避契稅問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為：如果不是通過拍賣獲得而是通過直接購(gòu)買酒店資產(chǎn)，反正以后還要將酒店出售給散客戶，不如不過戶給自己（指開發(fā)商），直接從酒店方過戶給散客戶，這樣可以避掉一道契稅。這樣做的問題是： 1、酒店是賣方，而散客戶是買方，則酒店要承擔(dān)《二手房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中關(guān)于賣方的法律風(fēng)險(xiǎn)，如延遲交房，房屋質(zhì)量問題，辦理房產(chǎn)證問題，物業(yè)管理問題。酒店方是否愿意？ 2、酒店方是否愿意提供銀行按揭貸款合作談判中所需要的各種資料支持以及帳戶支持？ 3、酒店方是否愿意通過自身的帳戶來進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅，特別是所得稅的稅務(wù)處理？
而對(duì)于客戶來說，購(gòu)買房地產(chǎn)公司的房子和購(gòu)買酒店方的房子感覺是不一樣的，前者更可*，更踏實(shí)。對(duì)于樓盤銷售來說，前者也更容易打消客戶的疑慮，促進(jìn)銷售。所以說，該省的一定省，但不該省的一定不能省，否則會(huì)在*后實(shí)際操作中產(chǎn)生不必要的糾紛。
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