三、商品房市場(chǎng)

備注：2016年昆明商品房市場(chǎng)整體成交備案1103萬㎡，鑒于備案數(shù)據(jù)中含有大量團(tuán)購(gòu)、經(jīng)濟(jì)適用房等非市場(chǎng)行為成交的房源。為了更加真實(shí)反映市場(chǎng)，貼合市場(chǎng)實(shí)際情況，昆明中原研究中心剔除了該類房源，得到有效市場(chǎng)成交備案734萬㎡。更詳細(xì)的市場(chǎng)分析請(qǐng)咨詢昆明中原市場(chǎng)研究中心。

2016年昆明樓市整體表現(xiàn)平穩(wěn)，供需相對(duì)平衡，相較去年量增價(jià)漲，市場(chǎng)有效成交量在734萬㎡

2008年昆明啟動(dòng)城中村改造加快城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程，至2013年5年間土地供應(yīng)激增，在限購(gòu)環(huán)境下迎來剛需客集中入市需求得到釋放。2014年起受全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行影響，昆明樓市隨之回落，政府有意控制供應(yīng)以盤活市場(chǎng)存量，近3年樓市房?jī)r(jià)均趨于平穩(wěn)，2016年市場(chǎng)開始回暖，房?jī)r(jià)也在今年止跌上揚(yáng)。

中原定義：有效成交數(shù)據(jù)，為從昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)中篩選出“商品房”性質(zhì)，且根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況剔除定向、團(tuán)購(gòu)等非市場(chǎng)行為的項(xiàng)目，僅對(duì)面向市場(chǎng)銷售的項(xiàng)目備案數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。2016年有效市場(chǎng)備案成交面積734萬㎡，實(shí)際市場(chǎng)成交量占總體備案量的67%。

備案數(shù)據(jù)：商品房、房改房、公房、公司自用、回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)適用住房、自建房、自由產(chǎn)權(quán)、農(nóng)房、其他。有效市場(chǎng)備案數(shù)據(jù)：中原從“商品房”性質(zhì)的備案數(shù)據(jù)中、剔除定向、團(tuán)購(gòu)等非市場(chǎng)行為的項(xiàng)目，有效數(shù)據(jù)反映市場(chǎng)行為。

2016年成交均價(jià)7708元/㎡預(yù)計(jì)2017年房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲

2016年成交均價(jià)7708元/㎡，今年房?jī)r(jià)呈上漲態(tài)勢(shì)，10月出現(xiàn)明顯漲幅，全年漲幅不大。

2013年的昆明房?jī)r(jià)是近年來的最高值，在8000元/㎡以上波動(dòng)，而在2014-2015年房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑，跌至7600元/㎡左右。2016年前三季度，昆明房?jī)r(jià)還處于低位中變化，進(jìn)入第四季度房?jī)r(jià)開始有明顯上揚(yáng)走向，預(yù)計(jì)2017年房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲。

品牌房企紛紛入昆多個(gè)改善項(xiàng)目面市熱銷

昆明住宅供應(yīng)市場(chǎng)在2014年去庫(kù)存基調(diào)下全面收緊，成交市場(chǎng)穩(wěn)定在600萬㎡上，2016年住宅成交量?jī)r(jià)微漲。

2013-2014年土地集中放量后延伸至住宅市場(chǎng)的預(yù)售量高增，供大于求，2015年去庫(kù)存政策落地，供應(yīng)出現(xiàn)斷崖式下滑，近2年住宅整體供求基本平穩(wěn)。

近年來品牌房企紛紛入昆，多個(gè)改善項(xiàng)目面市熱銷，對(duì)住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)的拉升起到關(guān)鍵作用，住宅房?jī)r(jià)在停漲期后出現(xiàn)“抬頭”。

昆明商業(yè)市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求，年均去化僅46萬㎡；從整體市場(chǎng)供求表現(xiàn)看，2013-2014年商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)井噴，上百萬的商業(yè)體量推出市場(chǎng)，但昆明整體商業(yè)去化每年不超50萬㎡。

從價(jià)格走勢(shì)看，2013年到2014年有較大回落，至此近2年成交均價(jià)穩(wěn)定在23000元/㎡左右，地段及業(yè)態(tài)的不同商業(yè)價(jià)格也大有不同。

昆明商務(wù)市場(chǎng)與商業(yè)市場(chǎng)相似，嚴(yán)重供大于求，年均去化85萬㎡，2016年成交有略有下滑。

從整體市場(chǎng)供求表現(xiàn)看，同商業(yè)市場(chǎng)一樣在早些年供應(yīng)井噴，2014年高峰達(dá)260萬㎡，是當(dāng)年成交的3倍量，而昆明商務(wù)需求相對(duì)平穩(wěn)。

從價(jià)格走勢(shì)看，市場(chǎng)放量增長(zhǎng)的同時(shí)價(jià)格也隨之上漲，近3年變化不大，有小幅回落趨勢(shì)，2016年成交均價(jià)近12000元/㎡。

昆明市累計(jì)2016年存量1760萬㎡，其中車位庫(kù)存最高，商業(yè)和商務(wù)各約250萬㎡的庫(kù)存量，住宅存量551萬㎡，去化周期僅10個(gè)月。

2016年在成交量增長(zhǎng)勢(shì)頭下住宅存量去化僅10個(gè)月，住宅去化較快，昆明住宅市場(chǎng)存量比較合理。

昆明今年推出的“商改住”政策政府有意加大力度去化高庫(kù)存的商業(yè)和商務(wù)物業(yè)，另車位存量占市場(chǎng)存量四成的量去化難度更大。

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