昆明地稅局:5.55%稅率從何而來

隨著昆明市二手房交易營業(yè)稅的開征，近幾天到房產交易中心9號窗口咨詢營業(yè)稅征收問題的人越來越多，特別是中介機構在辦理業(yè)務時遇到的許多具體操作層面上的問題更是亟待解決，為此，昆明市地稅局相關負責人在“昆明市房地產中介協(xié)會2006年工作會”上就營業(yè)稅征收相關問題進行了專門解讀。
5.55%稅率從何而來
“你看上面寫著2年內住房交易征收5%的營業(yè)稅，你為什么要收5.55%的稅？”有消費者拿著相關資料找到交易大廳稅務人員不解的詢問。
為什么會出現5.55%的稅率呢？昆明市地稅局相關負責人解釋，其實營業(yè)稅稅率5%沒有變，但是當人們繳納營業(yè)稅的同時已經成為了城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加的納稅人。按照國家稅法規(guī)定：凡繳納增值稅、營業(yè)稅、消費稅的單位和個人，都是城市維護建設稅、教育費附加的納稅人。城市維護建設、教育費附加、地方教育費附加分別與增值稅、營業(yè)稅、消費稅同時交納。換句話說：你繳納5%的營業(yè)稅，同時需要再繳納營業(yè)稅額的7%的城市維護建設稅、3%的教育費附加、1%的地方教育附加。合計稅率為5%+5%×(7%+3%+1%)=5.55%。
普通住房標準是關鍵
負責人還強調，無論是營業(yè)稅還是契稅的征收，普通住房的界定標準都是關鍵。
根據營業(yè)稅政策規(guī)定：1、自2005年6月1日起，個人將購買不足2年的住房轉手交易的，應全額征收營業(yè)。2、對個人將購買超過2年(含2年)，符合昆明市公布的普通住房標準的住房轉手交易，免征營業(yè)稅。3、對個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房轉手交易的，按售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。同時，《昆明市地方稅務局關于房地產轉讓環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅等稅收政策的通告》中明確規(guī)定，普通住房和非普通住房的劃分標準適用于契稅征管。也就是說，個人購買普通住房仍然可以享受契稅減半征收（即1.5%的稅率）的優(yōu)惠條件。
昆明市普通住房的標準是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在144平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交交易價格1.4倍以下。同時滿足上述三個條件，可以認定為普通住房并享受稅收減免優(yōu)惠政策。
大部分二手房交易屬于免稅范圍
云南所有地州市（包括昆明）房改房上市交易執(zhí)行普通住房交易政策，超過兩年免征營業(yè)稅；對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅。由于大部分二手房交易屬于免征營業(yè)稅范圍，因此，目前在房產交易中心辦理產權變更的二手房交易業(yè)務大部分都不用上繳營業(yè)稅。
該負責人表示，昆明市地稅局將按照“先易后難，平穩(wěn)過渡”的原則，與房產管理部門“聯合辦公，相互協(xié)調”進行營業(yè)稅的征收。昆明市地稅局已經分別在市房產交易中心、官渡區(qū)和西山區(qū)房產交易中心設立了征收點，提供優(yōu)質、快捷的“一站式”服務，盡量當場處理完有關稅收的手續(xù)。
會上，中介機構工作人員就近期在辦理營業(yè)稅方面遇到的諸多問題咨詢地稅局：印花稅是否買賣雙方都要繳納？變更土地使用證是否涉及征稅？贈與房屋的營業(yè)稅征收問題如何解決？商品房銷售退回涉及的退稅問題……