近日，昆明市人民政府出臺(tái)《昆明市穩(wěn)增長(zhǎng)促發(fā)展若干政策措施》，關(guān)于昆明市對(duì)國(guó)有建設(shè)用地拍賣交易中競(jìng)拍人數(shù)的限制，近日做出了重大調(diào)整，未來以拍賣形式出讓的土地，競(jìng)買人數(shù)將不做限定。政策同時(shí)提及，以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的土地，競(jìng)買保證金可按不低于起始價(jià)的20%執(zhí)行。兩項(xiàng)舉措同時(shí)表明，昆明土地交易市場(chǎng)的門檻降低了。

昆明土地拍賣不限定人數(shù)

昆明市政府此次出臺(tái)的“政策措施”第30條中指出，以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的土地，競(jìng)買保證金可按不低于起始價(jià)的20%確定，由土地委托交易方在《土地委托交易方案》中明確。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第39號(hào)令）有關(guān)規(guī)定，以拍賣方式出讓土地的，競(jìng)買人數(shù)不做限定。

這也就意味著，以后昆明的土地拍賣只要有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)名就可舉行，只有一個(gè)買家的土地拍賣會(huì)，聽上去難免有些怪異，而這樣的做法雖然目前存有爭(zhēng)議，但一則有國(guó)土部39號(hào)令的依據(jù)，二則在實(shí)踐中也并非沒有先例。

關(guān)于土地拍賣競(jìng)買人數(shù)，2002年7月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第11號(hào)）第十六條規(guī)定：“競(jìng)買人不足3人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。”該條款在實(shí)踐中一直被作為土地拍賣競(jìng)買人人數(shù)下限規(guī)定的依據(jù)。然而，2007年11月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）將第十六條修改為：“競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣�！蔽募辉偬峒案�(jìng)買人人數(shù)問題。此條款使理論界和實(shí)際操作者都產(chǎn)生了不同理解。

具體到昆明，2010年3月前，昆明市執(zhí)行的是11號(hào)令最低不少于三人的規(guī)定，2010年3月2日，昆明市政府出臺(tái)的《昆明市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓管理暫行辦法》中，對(duì)土地招拍掛的人數(shù)限制又有了重新的界定。辦法第16條中提出，“參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣的競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)達(dá)到7人以上（含7人）。拍賣報(bào)名截止時(shí)，若競(jìng)買人滿7人以上（含7人），由拍賣人通知競(jìng)買人按時(shí)參加拍賣會(huì)；若競(jìng)買人未滿7人，則終止本宗地拍賣出讓”，也就是說，按照此規(guī)定，至少要有7個(gè)競(jìng)買人參與拍賣才能進(jìn)行。

但競(jìng)拍人數(shù)不低于7人的硬性規(guī)定對(duì)土地交易市場(chǎng)造成了不少不利影響。辦法執(zhí)行一年后，2011年9月26日，昆明市國(guó)土資源局網(wǎng)站發(fā)布的交易公告，將土地拍賣競(jìng)買人數(shù)的門檻由7位變?yōu)?位。按照昆明近年來執(zhí)行的土地拍賣政策，土地競(jìng)拍時(shí)，競(jìng)買人滿3位以上(包括3位)即符合拍賣要求。截止今年3月前，昆明市執(zhí)行的土地拍賣政策對(duì)競(jìng)買人數(shù)的規(guī)定仍然是不少于3人。

從近日出臺(tái)的“46條”政策措施來看，以拍賣方式出讓土地的，競(jìng)買人數(shù)不做限定，無疑將進(jìn)一步降低企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。而這一政策或許與近年低迷的土地市場(chǎng)有關(guān)。從2015年的土地供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，昆明主城區(qū)的土地供應(yīng)量環(huán)比降幅比較大，創(chuàng)下了近五年來的最低值。而從全年的土地成交情況來看，流拍率卻是日漸走高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，昆明去年共有19宗地塊因故流拍。今年開年以來，僅1、2月份就有951畝土地流拍或是流掛，中止交易的原因除“無人報(bào)名”等因素外，多數(shù)是因報(bào)名人數(shù)不足而流拍。新政不再限制最低競(jìng)買人數(shù)，將有利于促進(jìn)土地快速成交，減少流拍。

除了對(duì)競(jìng)買人數(shù)不做限定，政策措施中還提及，以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的土地，競(jìng)買保證金可按不低于起始價(jià)的20%確定。昆明近幾年一直執(zhí)行的政策是，土地出讓時(shí)的競(jìng)買保證金必須超過起拍總價(jià)30%的下限，但并未設(shè)置上限。對(duì)于不少資金實(shí)力較弱的中小企業(yè)而言，這樣的標(biāo)準(zhǔn)并不算低，很容易被卡在門外，從而增加了土地成交的難度。降低競(jìng)買保證金門檻，對(duì)于部分資金較為緊張的競(jìng)買企業(yè)而言，能夠起到一定的緩解作用，于市場(chǎng)而言或能對(duì)土地成交起到促進(jìn)作用。

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