2月17日，還沒(méi)等網(wǎng)上掛牌開(kāi)拍，昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易網(wǎng)的一則數(shù)據(jù)就已讓次日的一次網(wǎng)拍“流產(chǎn)”。這是位于巫家壩的兩宗地塊，去年報(bào)備時(shí)出讓價(jià)19億元，被業(yè)內(nèi)預(yù)期為昆明新“地王”。在去年連續(xù)兩次流拍之后，再度因?yàn)閳?bào)名人數(shù)不足而“提前流產(chǎn)”。個(gè)中原因，是目前土地市場(chǎng)最真實(shí)的寫(xiě)照。2月份，截至本周，來(lái)自昆明國(guó)土資源局的公開(kāi)信息顯示，本月共計(jì)12宗土地成交，成交總面積615畝。據(jù)昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易網(wǎng)顯示，最近一起交易將在3月7日進(jìn)行，這也意味著2月份將交出615畝交易數(shù)據(jù)成績(jī)單。在2015年昆明土地市場(chǎng)遭遇腰斬之后，2016年土地市場(chǎng)或?qū)⒑饫^續(xù)。

現(xiàn)狀

市場(chǎng)持續(xù)走低1月土地交易下滑24%

事實(shí)上，615畝的成交面積，這個(gè)數(shù)據(jù)不算太糟糕，同比去年2月的490畝還稍微增長(zhǎng)了些。不過(guò)，這并不能改變今年土地整體繼續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。

根據(jù)昆明市國(guó)土資源局公示信息顯示，1月份昆明主城區(qū)共有27宗1551.8畝土地入市，供應(yīng)量同比上漲113.7%。最終18宗土地順利成交，成交面積達(dá)957.5畝，同比去年1月1270.9畝下滑了
24%。

去年年底的一次采訪中，對(duì)于2016年土地市場(chǎng)行情，包括云南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授張洪在內(nèi)的一些專家就曾直言，受房地產(chǎn)投資增速減緩持續(xù)發(fā)酵的影響，土地市場(chǎng)行情很難在今年有太大起色。來(lái)自昆明統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)顯示，2015年昆明房地產(chǎn)投資僅為1369.02億元，同比名義僅增0.6%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際上這是近幾年來(lái)首度負(fù)增長(zhǎng)。

投資增速滯緩，也影響了供地的數(shù)量和進(jìn)度。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年昆明主城只有5079.1畝的土地供應(yīng)，僅完成年度供地計(jì)劃的56.43%，主城土地供應(yīng)量創(chuàng)5年來(lái)最低值。

這和全國(guó)的大趨勢(shì)相同。有監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月份，全國(guó)300城市經(jīng)營(yíng)性土地成交金額910億元，同比大跌23%；成交建筑面積2615萬(wàn)平方米，同比驟降45%，為近5年的1月份新低。

“這是目前房地產(chǎn)調(diào)整期的一個(gè)表現(xiàn)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，去年年底翹尾行情促使樓市一線城市、部分二線城市樓市出現(xiàn)繁榮景象。但這種繁榮背后是“救市”政策不斷刺激、不斷透支樓市需求的結(jié)果，整體來(lái)看，行業(yè)信心不足，包括土地市場(chǎng)在內(nèi)都很難有太大起色。

行情

土地分化加速三四級(jí)市場(chǎng)去化恐遭“截和”

不過(guò)，與平均數(shù)據(jù)相反的是，部分一線市場(chǎng)卻在開(kāi)年之后連續(xù)逆市飄紅，包括上海、南京等在內(nèi)近期的土地市場(chǎng)也接連出現(xiàn)“地王”“高溢價(jià)”行情。

“以土地市場(chǎng)為代表，今年房地產(chǎn)行業(yè)分化也更為加劇�！辈贿^(guò)，張宏偉卻直言，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然還在復(fù)蘇的背景下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”“地王”不是一件好事情。

“土地市場(chǎng)‘高溢價(jià)’‘地王’反而容易讓現(xiàn)在的市場(chǎng)調(diào)整出現(xiàn)偏差，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009~2010年、2013年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能使市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差�！睆埡陚フf(shuō)，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“救市”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場(chǎng)也將再度陷入低迷。

這種分化在近期成交上體現(xiàn)明顯，從節(jié)后首周的數(shù)據(jù)來(lái)看，北上廣節(jié)后數(shù)據(jù)均顯示量?jī)r(jià)齊增，其中上海更是在本周出現(xiàn)高端住宅漲價(jià)70萬(wàn)元銷售情況，而以昆明這樣的二三線城市為例，節(jié)后首周成交數(shù)據(jù)僅為269套。

“無(wú)論是土地市場(chǎng)還是成交，分化加劇，將帶來(lái)更嚴(yán)峻的市場(chǎng)傾斜。”業(yè)內(nèi)分析人士指出，特別是土地交易端的分化，將帶來(lái)更為直接的需求轉(zhuǎn)移，對(duì)三四級(jí)市場(chǎng)庫(kù)存去化來(lái)說(shuō)，未來(lái)也將面臨需求轉(zhuǎn)移去化“截和”的問(wèn)題。

破解

土地重新入市昆明收回2602畝閑置土地

對(duì)于昆明來(lái)說(shuō)，行業(yè)面臨的不只是土地交易的低迷，閑置土地大量存在也制約行業(yè)發(fā)展。
昆明國(guó)土資源局去年年底的數(shù)據(jù)顯示，昆明已經(jīng)統(tǒng)計(jì)清理閑置土地1.77萬(wàn)畝，而根據(jù)今年1月份以來(lái)公開(kāi)的處理信息，目前昆明共收回閑置土地2602畝，其中，最大的一宗收回為西山區(qū)�？诮值擂k白魚(yú)口的2113畝閑置土地。

根據(jù)之前官方對(duì)于閑置土地處理辦法，重新收回的土地，將再次進(jìn)入土地市場(chǎng)交易�！皩�(duì)于閑置土地進(jìn)行回收，除了增加土地的有效利用率外，也可以讓土地進(jìn)入更有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商手中�！睒I(yè)內(nèi)分析。這種重新流轉(zhuǎn)，將對(duì)剛進(jìn)入昆明的一線品牌開(kāi)發(fā)商有利。記者調(diào)查走訪部分入昆的國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商，目前除了2月份剛拿下羊腸村4宗地塊的藍(lán)光和拍下普吉街道城改用地的保利外，其他諸如萬(wàn)達(dá)、恒大、金地等都并沒(méi)有新的土地儲(chǔ)備，而去年年底高調(diào)入昆的碧桂園，目前也沒(méi)有直接的拿地儲(chǔ)備。而作為一線開(kāi)發(fā)商的區(qū)域戰(zhàn)略，未來(lái)也預(yù)期成為拿地的熱門(mén)。

“按照之前公布的閑置土地清理統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，絕大部分都位于主城，延續(xù)回收重新入市，預(yù)料將加大昆明主城土地的供應(yīng)量，短期內(nèi)將刺激市場(chǎng)拿地的信心。”業(yè)內(nèi)人士分析，特別是部分一線開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備缺口明顯，如果回收閑置土地重新入市數(shù)量和質(zhì)量成色形成足夠吸引力，未來(lái)可能出現(xiàn)一段時(shí)間集中成交期。

觀點(diǎn)

去庫(kù)存三四季度將再現(xiàn)降價(jià)潮

就在近期，中央層面再度發(fā)出打響去庫(kù)存“戰(zhàn)役”的聲音，而政策方面也在近期出臺(tái)了下調(diào)契稅營(yíng)業(yè)稅。不過(guò)，在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來(lái)，還應(yīng)警惕貨幣政策寬松帶給樓市需求透支的影響，樓市在三四季度還將再現(xiàn)一波降價(jià)潮。

張宏偉認(rèn)為，2015年以來(lái)貨幣政策持續(xù)寬松，央行累計(jì)至今已經(jīng)有6次降息、5次全面降準(zhǔn)，加之美國(guó)進(jìn)入加息周期引起的中國(guó)寬松的貨幣政策對(duì)沖措施，意味著新一輪中國(guó)式量化寬松來(lái)臨。雖然中國(guó)式量化寬松對(duì)2016年樓市有短期利好，但是由于需求在2015年下半年的過(guò)度釋放，中國(guó)的量化寬松措施反而對(duì)2016年樓市是重大利空。

張宏偉預(yù)期，庫(kù)存去化周期在15月以下的一線城市和部分二線城市市場(chǎng)基本面較好，基本面良好的城市已經(jīng)不存在去庫(kù)存的問(wèn)題，也基本不再需要政策層面的刺激。受央行三次“雙降”等去庫(kù)存政策的刺激，上述城市本輪樓市量?jī)r(jià)齊升仍可持續(xù)，但最多持續(xù)到2016年第一季度。

“央行貨幣政策寬松將導(dǎo)致樓市需求在2015年下半年大量透支，新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨，并且，經(jīng)歷2016年上半年的市場(chǎng)博弈期之后，下半年極有可能進(jìn)入深度調(diào)整階段�！睆埡陚フf(shuō)，由于2015年以來(lái)的市場(chǎng)需求透支導(dǎo)致2016年下半年市場(chǎng)需求釋放低迷，下半年尤其2016年三季度極有可能再現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)潮。

“屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在2016年上半年做到未雨綢繆，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題�！彼硎�。

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