地鐵的到來，讓昆明人有了第一次地下出行的體驗。而此時，昆明城市地下空間開發(fā)規(guī)劃的到來，又將讓昆明人嘗試別樣的“地下城”生活。

不久的將來，或許我們都將在地下享受到更多交通的便利和消費的便捷。或許也有人更留戀地面上的陽光和空氣，喜歡走在街上看人來車往，或者坐在購物中心里喝著咖啡曬著太陽。一個地上城，一個地下城，這將會是怎樣的一種感覺？

規(guī)劃

5年后的開發(fā)量相當(dāng)于城市建筑總量的10%以上

今年10月，昆明市規(guī)劃局對《昆明城市地下空間開發(fā)利用專項規(guī)劃》進行了公示。在11月底，市規(guī)劃局下屬的昆明市城市地下管線探測管理辦公室，正式更名為昆明市城市地下空間規(guī)劃管理辦公室。根據(jù)規(guī)劃，昆明市中心城的地下空間布局規(guī)劃將形成“三核、兩帶、六心、三‘十’字軸”的布局結(jié)構(gòu)。5年后，地下空間開發(fā)量將相當(dāng)于城市建筑總量的10%以上；15年后，地下空間開發(fā)量將相當(dāng)于城市建筑總量的15%以上。

除了地下交通系統(tǒng)規(guī)劃、地下公共設(shè)施規(guī)劃等，規(guī)劃明確了8個地下空間重點開發(fā)片區(qū)：火車北站片區(qū)、東風(fēng)廣場-順城片區(qū)、火車南窯站片區(qū)、西部梁家河車場片區(qū)、金產(chǎn)中心及綠蔭大道沿線地區(qū)、五里多片區(qū)、巫家壩片區(qū)、呈貢新區(qū)核心區(qū)。此外，規(guī)劃在中心城范圍選擇11個區(qū)域作為大型地下綜合體和地下商業(yè)街的主要建設(shè)區(qū)域，其中主城區(qū)9個，呈貢區(qū)2個，具體區(qū)域為北部山水新城、火車北站、梁家河、三市街、東風(fēng)廣場、火車南站、金產(chǎn)中心、巫家壩新中心、廣福路、呈貢火車站、呈貢彩云南路。不僅如此，規(guī)劃還選擇了9個區(qū)域作為大型下沉式廣場的重點布局區(qū)域。

從整體的開發(fā)量來看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，五年或十年后，昆明將會出現(xiàn)一個“地下城”。地下人行通道、地下機動車道路、地下停車場、地下倉庫、地下商業(yè)街、地下商業(yè)綜合體、下沉式廣場等體系的完備，或許會為昆明開拓一個新的發(fā)展空間，同時也為昆明人創(chuàng)造一種全新的生活方式。

意義

擴大城市空間容量發(fā)展三維立體城市

昆明城的空間到底有多大？曾經(jīng)的昆明，城里只是局限在一環(huán)范圍內(nèi)。根據(jù)市民周先生的回憶，大約十年前，只要到了滇池路，就意味著走到郊區(qū)了，人很少，車也打不到。而現(xiàn)在，昆明已經(jīng)發(fā)展到了三環(huán)以外，滇池路也成為了城市主干道，南亞商圈也逐漸發(fā)展成昆明城市的商業(yè)副中心。

人口數(shù)量增多，交通壓力增大，城市需要擴容，昆明不斷更新著城市空間的邊際。這幾年來，記者注意到，昆明的南市區(qū)、北市區(qū)、西市區(qū)、東市區(qū)四大區(qū)域都在同步發(fā)展，多中心時代已經(jīng)來臨。昆明的地上空間呈現(xiàn)出了一道道亮麗的風(fēng)景線，欣都龍城、昆明西山萬達廣場、愛琴海購物公園、昆明廣場購物中心等商業(yè)體崛起，昆鋼大廈、昆明269、萬達·昆明雙塔等寫字樓聳立，洋房、別墅、高層住宅等小區(qū)遍布，昆明的地面空間給了城市很多精彩。

那么，昆明地下空間的開發(fā)利用，是否也會成為昆明的另一番城市風(fēng)景呢？

“隨著城市人口的增加，尤其是城市中心人口密度越來越大，對地下空間的開發(fā)利用，有利于城市中心交通以及土地使用的壓力釋放。除了地鐵、車道、人行道、管道等共同用途之外，地下空間的商業(yè)用途也比較廣，包括地下餐飲、娛樂、百貨等商業(yè)的發(fā)展�！痹颇县斀�(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研表示，從國際經(jīng)驗來看，地下空間對大城市的發(fā)展是有巨大貢獻的，比如像日本的東京、大阪等城市。第一次到日本，我們可以發(fā)現(xiàn)，東京并沒有想象中的擁擠，因為城市的地下空間開發(fā)得很好，感覺差不多有三分之一的人在地下活動。但從昆明目前的情況來看，地面空間以及商業(yè)的量比較大，地下空間的開發(fā)需要一定的緩沖期，更需要天時地利人和。

趨勢

地鐵沿線成地下大動脈推動地下商業(yè)的開發(fā)

不可否認(rèn)，城市需要向前發(fā)展，而對地下空間開發(fā)的利用，或許是一種前瞻性的布局，但如何更好地結(jié)合城市的實際情況進行發(fā)展，是非常關(guān)鍵的。

記者注意到，伴隨著地鐵的出現(xiàn)，全國多個城市已經(jīng)開始打造地下商業(yè)，包括南京、成都、沈陽等城市。目前，南京在江北新街口將打造40萬平方米地下商業(yè)，結(jié)合了地鐵4號線的主要站點通道，這個地下城包含了商業(yè)零售、文化娛樂、體育休閑等設(shè)施，還有地鐵站、步行道、停車場、綜合管廊等。此外，長沙的運達中央廣場地下商業(yè)、商業(yè)街的部分商業(yè)也已經(jīng)開業(yè)，與地鐵2號線長沙大道站無縫對接。

“實際上，地下空間的開發(fā)，主要是解決兩個問題，一是交通的便利，二是商業(yè)的便捷�！崩ッ髭A閣商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長馬原認(rèn)為，隨著地鐵的修建，地鐵沿線的地下物業(yè)得到了更好的提升。

從去年4月30日，昆明地鐵1、2號線首期工程開始運營，打通了昆明的南北。從“嘗新鮮”到真正把地鐵當(dāng)成“出行方式”，記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在坐地鐵基本找不到位置了，大多時候車廂里都站滿了人。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，昆明地鐵日均客流20萬人次以上，目前地鐵的人氣也在不斷提升。隨著地鐵3號線等工程的推進，昆明的地鐵網(wǎng)絡(luò)正在慢慢形成，出行的便利性也將得到提升。

顯然，人氣帶來商氣，地鐵將會推動地下商業(yè)的開發(fā)。此次昆明地下空間的規(guī)劃，也與地鐵軌道緊密結(jié)合，強調(diào)商業(yè)與地鐵的連通性�！安⒉皇桥c地鐵接駁的商業(yè)都可以做得好。”馬原直言，人流是做好地下商業(yè)的最重要的因素。人流的多少，人流的方向，決定了地下商業(yè)的死活。

期待

地鐵東風(fēng)廣場站將成昆明首座大型地下商業(yè)綜合體

未來，是值得期待的，但是又充滿著很多未知的改變。從昆明地下空間的開發(fā)規(guī)劃，8大重點區(qū)域，11個地下商業(yè)綜合體，描繪了一個未來的地下城，而昆明地鐵網(wǎng)的修建也在加快步伐。目前，根據(jù)昆明軌道交通集團有限公司發(fā)布的消息顯示，擬在原東風(fēng)廣場和工人文化宮用地范圍內(nèi)投資實施東風(fēng)廣場北片區(qū)開發(fā)，結(jié)合地鐵東風(fēng)廣場站將其打造成昆明首座大型地下商業(yè)綜合體。

“東風(fēng)廣場站是多條地鐵線的交會處，同時也是昆明南北、東西的交會點，在這個區(qū)域打造地下商業(yè)是非常具有優(yōu)勢的�！瘪R原認(rèn)為，地下商業(yè)的選址很重要，如果從東風(fēng)廣場到市中心片區(qū)全部打通，將會更加有利于整體商業(yè)的發(fā)展。這樣優(yōu)厚的地下商業(yè)發(fā)展區(qū)域，在昆明屈指可數(shù)。對于昆明來說，只要把這個點做好就已經(jīng)很不錯了。

從東風(fēng)廣場地鐵站沿著東風(fēng)西路，就直接到達了三市街商圈，聚集了順城購物中心、正義坊購物中心、百大新天地、昆明百貨大樓、百盛等多個購物中心，作為傳統(tǒng)的城市中心商業(yè)區(qū)，三市街商業(yè)氛圍濃厚，一旦與東風(fēng)廣場連動起來，這將是發(fā)展地下商業(yè)的重要動力。有了發(fā)達的交通以及成熟的商圈，正如重慶觀音橋商圈的金觀地下商業(yè)街，作為昆明規(guī)劃的首座大型地下商業(yè)綜合體，地鐵東風(fēng)廣場站是否會給昆明帶來更多驚喜呢？

昆明地面商業(yè)“爆棚”地下商業(yè)更要盯緊人

商業(yè)向上發(fā)展，還是向下掘金？或許，多維立體城市的發(fā)展，更需要多維角度的思考。從昆明地下空間的開發(fā)規(guī)劃中，伴隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的完善，未來的五年或十年，昆明的地下商業(yè)將給昆明帶來什么？如今，昆明地面的商業(yè)體量已經(jīng)非常大，招商難、同質(zhì)化嚴(yán)重等問題也比較凸顯。那么，未來的地下商業(yè)與地面商業(yè)又將如何“碰撞”？

借鑒日本

地下商業(yè)兼具商業(yè)、交通、游覽三大功能

很多城市發(fā)展地下商業(yè)的模式并不是很成熟，但國外有很多典型的案例，可以為今后發(fā)展地下商業(yè)提供一些借鑒。相對而言，日本的地下商業(yè)是最具有代表性的。在日本的各個大城市中，地下商業(yè)隨處可見。大阪唯波地下街是日本最早的地下商業(yè)街，同時也是世界上的第一條地下商業(yè)街。在日本，地下商業(yè)街與地面的街道幾乎是完全一樣的，道路寬闊，光線柔和，空氣新鮮，比地面更加舒適。

發(fā)達的交通系統(tǒng)為地下商業(yè)帶來了巨大的人流量，而地下商業(yè)也為消費提供了很好的平臺。日本大阪的地下商業(yè)街，商品從日常生活用品到品牌服裝、飾品等一應(yīng)俱全，還有餐廳、咖啡店等商家。走在里面，還可以看到花、樹木、雕塑、噴泉等景觀，藝術(shù)與商業(yè)融合為一體，給消費者更多體驗感。整體而言，日本大阪的地下商業(yè)同時兼具商業(yè)、交通、游覽三大功能，與地面商業(yè)的差別并不是很大，而且還沒有地面汽車噪音、灰塵的干擾。

美國

洛克菲勒中心前

下沉式廣場創(chuàng)造人流動線

對于昆明地下空間的開發(fā)利用來說，地鐵是一個基本的脈絡(luò)。而對于地下商業(yè)的發(fā)展而言，地鐵已經(jīng)成為了必不可少的因素。香港的地鐵曾被譽為“目前世界上惟一盈利的城市地鐵”。地鐵是香港人的主要交通工具，幾乎每個地鐵站都蓋有商業(yè)，形成了一個個商圈，成就了香港的購物天堂。

在地下商業(yè)與地鐵的結(jié)合方面，美國洛克菲勒中心前的下沉式廣場是做得比較出色的。項目與周邊的地下商場連通，并且地下的商業(yè)街與地鐵線以及地面的辦公樓相互連接，創(chuàng)造了立體式的人流動線，每天有超過25萬的人流量，不僅把地鐵商業(yè)的價值發(fā)揮出來，更與周邊的商業(yè)、商務(wù)形成了靈活的互動。

此外，下沉式廣場在夏天可以成為露天咖啡吧，在冬天可以成為滑冰場，而地下層還可以參觀，就餐時可以直接看到廣場上的各種活動，讓人賞心悅目。

現(xiàn)狀

昆明地下商業(yè)整體缺乏人氣

地下商業(yè)，最常見的是城市繁華商圈的人防過道、地鐵以及交通樞紐的地下空間，有地下商業(yè)街、地下商業(yè)廣場、地下商業(yè)體等形式，是相對比較獨立的地下商業(yè)。嚴(yán)格意義上來說，商場以及購物中心的負(fù)一層、負(fù)二層等，并不能作為地下商業(yè)的范疇。最初，地下商業(yè)是從人防過道中發(fā)展起來的商業(yè)街，隨著消費需求、商業(yè)形態(tài)的改變，逐漸出現(xiàn)了大型的地下商業(yè)廣場。

那么，地下商業(yè)對昆明人的生活有多大的影響？在采訪過程中，不少市民對昆明地下商業(yè)印象比較深刻的是正義坊購物中心的負(fù)一層，以衣服、鞋子等為主，還有圍巾、指甲油等小物件。記者周末到實地采訪時發(fā)現(xiàn)，正義坊負(fù)一層的人氣還是不錯的，但這不能作為昆明地下商業(yè)的代表。

若是脫離了購物中心，昆明的地下商業(yè)“隱約”可以尋找。或許，很多昆明人都沒有逛地下商業(yè)的習(xí)慣，金碧地下商城等地下商業(yè)有些沒落，人氣不足，很多商鋪經(jīng)營不下去。但是小花園的地下女人街還是有不少人知曉的，在人民中路與青年路的交叉口，靠近新西南購物廣場、蘇寧電器等。從街道一邊的入口走進去，感覺空氣有些悶，但是商品玲瑯滿目，可以看到專賣掛件、雨傘、眼鏡、包包、衣服等店鋪，價格相對比較實惠，人并不是特別多，還有少量鋪面在轉(zhuǎn)讓。記者從58同城上發(fā)現(xiàn)，這里一家經(jīng)營服裝的24㎡商鋪轉(zhuǎn)讓費17萬，租金為16000元/月。由于地段比較繁華，商鋪的租金也要更貴一些。

整體上來看，昆明的地下商業(yè)分布比較零散，規(guī)模相對較小，業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)，缺乏人氣，經(jīng)營得好的地下商業(yè)更是屈指可數(shù)。

疑惑

地面商業(yè)體量巨大未來地下商業(yè)如何生存

當(dāng)前，昆明地下商業(yè)的生存狀況并不是特別理想。面對地面“爆棚”的商業(yè)體量，未來的地下商業(yè)是否走得更加艱難？根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，預(yù)計未來三到五年，昆明將有近2000萬方商業(yè)項目面市，城市的人均商業(yè)占比接近3平方米。

在今年年初，昆明預(yù)計開業(yè)的商業(yè)項目有將近20個，然而，現(xiàn)在已經(jīng)接近了2015年的尾聲，能夠真正實現(xiàn)開業(yè)的項目也不過是一個巴掌的數(shù)。地面的商業(yè)項目陷入了發(fā)展的困境，昆明的商業(yè)過剩已經(jīng)成為一種共識，而招商難、同質(zhì)化嚴(yán)重等問題也成為了商業(yè)地產(chǎn)的一塊“心病”。

“繁榮了地下，必然會淡薄地面。昆明商業(yè)發(fā)展的節(jié)奏要不要走得那么快？”馬原提出了疑惑。在他看來，現(xiàn)在要先考慮的應(yīng)該是如何解決地面商業(yè)的問題，再去發(fā)展城市的多維立體空間。地面的商業(yè)項目至今還在苦苦掙扎，那么多的地下商業(yè)要發(fā)展起來，還需要很長的時間。

在西南地區(qū)，成都的地下商業(yè)發(fā)展也正處于一個起步階段。近期，根據(jù)媒體報道指出，成都的地下商業(yè)人氣慘淡，關(guān)店頻繁，存在定位模糊、業(yè)態(tài)單一、品質(zhì)不高等多種問題，只有少數(shù)地鐵站的地下商場經(jīng)營狀況較好。由于處于初期的探索階段，成都的地下商業(yè)價值也將重新開始挖掘。

在昆明城市地下空間的開發(fā)規(guī)劃下，11個地下城市綜合體將如何生存？地鐵是否可以成為重要的助力？這需要更多的探討。

值得注意的是，地下商業(yè)經(jīng)營的商品以零售為主，而目前所有的零售都面臨著電商的沖擊，同時也面臨著新的變革，那么地下商業(yè)需要開拓新的發(fā)展思路。

探討

人流量是地下商業(yè)的基礎(chǔ)更需要定位精準(zhǔn)

“發(fā)展是一把雙刃劍。作為規(guī)劃來說，眼光要放長遠(yuǎn)，既要看到今天，也要看到未來。昆明地下空間的開發(fā)利用，肯定是未來城市的發(fā)展方向。從目前的情況來看，現(xiàn)在未必是昆明開發(fā)地下商業(yè)的最好時機�！敝艽笱刑寡�，很多地方都在開發(fā)地下空間，同時也在做地下商業(yè)，但更重要的是要更加專業(yè)更加科學(xué)地做好定位，尤其是找準(zhǔn)“人流和商業(yè)的結(jié)合點”。

在這個基礎(chǔ)上，地下商業(yè)的定位要做得精準(zhǔn)，要根據(jù)周邊商圈、消費特征等市場調(diào)查，確定商業(yè)主題、業(yè)態(tài)配比等，包括體驗式業(yè)態(tài)、情景式消費等特色。對于此，馬原表示，除了業(yè)態(tài)規(guī)劃以及定位，還要看地下商業(yè)是否屬于最主要的人流通道，是否順應(yīng)人流的方向。只有在傳統(tǒng)的市中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心，行走的人才有可能產(chǎn)生購買行為。

人是形成商業(yè)氛圍最關(guān)鍵也是最基礎(chǔ)的元素。從城市的發(fā)展情況來看，交通樞紐或者成熟商圈的地下商業(yè)更容易發(fā)展起來。交通樞紐是客流的集散地，成熟商圈是消費的集散地，這樣有利于地下商業(yè)與交通樞紐、成熟商圈形成互動，才能不斷提升地下商業(yè)的價值。因此，找準(zhǔn)“位置”是非常重要的。

在地面上，呼吸著新鮮的空氣，沐浴著燦爛的陽光，讓人格外舒服。由于地下空間相對比較封閉，空氣通常比較悶，光線、環(huán)境、衛(wèi)生等較差。為此，在打造地下空間的過程中，注重空氣、燈光等環(huán)境質(zhì)量的提升，也將有利于地下商業(yè)的發(fā)展，為過往的客流提供一個更加舒適的消費環(huán)境，才能提高人流消費的轉(zhuǎn)化率。

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