“一鋪養(yǎng)三代”這句話不知道是什么時候開始流行的，也是時下許多新開盤的商業(yè)地產(chǎn)對外宣傳的廣告語。對此，投資商鋪者應該如何看待？如何判斷商鋪的價值？從近期面市的正義坊項目預期來看，絕版鉑金街鋪，將重新定義城市中心的商業(yè)價值。

人氣

永久旺VS分時段旺

說商鋪就不得不說零售消費市場，因為商鋪就是買東西消費的地方，你所選擇投資的商鋪價值大小，很大程度上是由這個商鋪的消費力所決定的，這就跟它所在的區(qū)域又有很大的關(guān)系。這里筆者引出靜態(tài)消費區(qū)和動態(tài)消費區(qū)兩個概念供大家參考。

我們投資買了鋪是要租出去或者等升值后賣出去，即使自己經(jīng)營，也是希望能消費人氣旺，多賺些錢，所以來此商鋪消費的人越多，這個商鋪價值就越大，這除去經(jīng)營方面的問題，更多的就是經(jīng)過商鋪的人流多少來決定，經(jīng)過人流越多則消費人口的基數(shù)就會越大。靜態(tài)消費區(qū)平時并不具有人流，其中產(chǎn)生消費的多會是固定的人，而動態(tài)消費區(qū)中更多的是流動人群，如王府井大街每天在此的游客多達50萬，吸引著來自全國各地的游客，其區(qū)域的鋪位價值現(xiàn)在都很難估量，因此商業(yè)區(qū)域的單位時空的人流很大程度上決定此商業(yè)物業(yè)是好是壞。但這并不是就定論靜態(tài)消費區(qū)的商鋪不好，其區(qū)域的消費人口規(guī)模和消費檔次也能夠使區(qū)域內(nèi)的商鋪的價值不菲，就拿CBD邊沿西側(cè)的豐聯(lián)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、人壽大廈等四座大廈來說，此區(qū)域四座大廈環(huán)繞林立，在上午和下午的上班時間中，無太多人流消費，而到中午午餐時間和下班后，消費區(qū)域一片的繁華，好幾萬的大廈白領(lǐng)在此固定消費，并且?guī)�動周邊商業(yè)市場，其旁邊的昆泰國際大廈的底商，剛開盤就以3萬多的價格出售，且銷售情況不同凡響。

回報

科學定位著眼前景

目前網(wǎng)上一些對于商業(yè)物業(yè)投資回報分析文章中，15%的回報率是個經(jīng)常出現(xiàn)的數(shù)字，說你花多少萬買了個鋪，然后多少錢租出去，如果是按揭還要把給銀行的利息算進去，接著是一套投資回報的計算公式，然后是很正確的加減乘除，得出一個結(jié)論，基本上商業(yè)投資在七八年左右就能收回成本，以后你就凈掙了，不僅如此，現(xiàn)在很多開盤的商業(yè)物業(yè)項目的宣傳廣告中和銷售人員的滔滔不絕中，都經(jīng)常的出現(xiàn)這個數(shù)字，筆者作為從事商業(yè)地產(chǎn)策劃的職業(yè)人士，對此非常憤慨。很奇怪，為何15%居然就成了一種定論？誰下的？蠱惑人心，不負責任。

商業(yè)物業(yè)投資是個要綜合考慮的問題，不能像住宅物業(yè)投資一樣，商業(yè)物業(yè)投資的動態(tài)性更強。如上我們所說過的，商業(yè)物業(yè)的價值很大程度上由人流和消費決定，而人流和消費又受交通、人文、歷史、區(qū)域環(huán)境規(guī)劃、規(guī)模、建筑物的特點、招商限制，還有整個商業(yè)零售市場、商品檔次和時尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個方面，就妄下決定，是有很大風險的。

就單拿商業(yè)物業(yè)建筑物的本身特點來說，每個商業(yè)物業(yè)的功能業(yè)態(tài)的分布是不同的，有的部分就只能做餐飲，有的就只能開精品店，而各個行業(yè)的品牌客戶在做店址選擇時，都會有其最高租金標準，其中餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣店比較高。所以在要投資購買商鋪時，要分析它能做什么不能做什么，再分析所選擇的租客中，租金會在什么范圍內(nèi)，然后了解其周邊商鋪情況，得出最可行的租金估價，再算投資回報。不同業(yè)態(tài)的商鋪的投資回報也是不同的。

考慮投資商業(yè)物業(yè)，更要考慮其商業(yè)環(huán)境的前景，要有發(fā)展的眼光。有許多投資買家買一些看似位置很偏的鋪位，幾年之后，此地逐漸形成商業(yè)氛圍，區(qū)域商業(yè)物業(yè)價值迅速攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出買進價幾倍價錢售出。何東

27日

龍泉路服飾文化城迎客

記者昨日從泰暘欣城·龍泉路服飾文化城獲悉，該文化城招商工作進展順利，將于10月27日開業(yè)。據(jù)了解，目前已有100多家服飾商家進駐，此外，美食文化、茶文化和品牌區(qū)已有商家陸續(xù)入駐，目前租金較招商前期略有上浮，現(xiàn)維持在50－60元/平米/月。

龍泉路服飾文化城是目前龍泉路板塊（小菜園片區(qū)至昆煙片區(qū)）規(guī)模最大的區(qū)域性商業(yè)項目，項目招商工作由倫華地產(chǎn)完成。

龍泉路服飾文化城選擇了一條專業(yè)化、特色化路線，服飾商業(yè)占了所有經(jīng)營業(yè)態(tài)的70％以上�！熬奂�商氣才是最為關(guān)鍵的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是經(jīng)營商戶們最為關(guān)心的后續(xù)持久經(jīng)營的必備條件�！表椖肯嚓P(guān)負責人稱，招商策略重心不在于如何“招攬”商戶把文化城填滿，而更多考慮如何將項目的“商氣”打造得最足。對于服飾文化城的后續(xù)經(jīng)營，無論是業(yè)主還是經(jīng)營戶都很期待能得到一個好收益。一位商鋪業(yè)主稱，此前業(yè)主已跟開發(fā)商統(tǒng)一了思想，依托龍泉路商圈現(xiàn)有人氣、消費類型等，商鋪業(yè)主有條件實現(xiàn)在5年內(nèi)收回投資成本，而進駐該文化城的服飾商家中有不少是原新迎服裝批發(fā)市場的經(jīng)營商戶，大家都對日后經(jīng)營抱有信心。

龍泉路服飾文化城的特色商鋪和優(yōu)厚招商條件，是吸引商家入駐的主要原因。首先，針對目前市場上的普通商鋪分攤面積大，空間低矮，實用率低等不足，文化城商鋪高達7.5－8.5米的層高（屋頂、地下室或夾層均屬贈送面積）使得商鋪空間彈性增大，可塑性增強，其贈送空間超出購買時實際面積的5倍（即價值100萬的商鋪面積，只計算20萬的購買面積），投資收益率大大增值；其次，文化城商鋪則只收取實際使用面積五分之一的物業(yè)管理費，為商戶節(jié)約了成本，提高了商鋪經(jīng)營價值。

龍泉路服飾文化城是北市區(qū)繼春之城蔬菜超市和美璟新城商業(yè)中心之后崛起的又一區(qū)域性商業(yè)龍頭。其花園式布局在提升北市商業(yè)形象的同時，也為消費者提供了富有特色的休閑環(huán)境——從外觀看，項目由城市綠腰帶北二環(huán)路和龍泉路兩條約20米寬的景觀大道和直徑約50米的花園廣場拉開一個八面風形式的景觀帶，并結(jié)合多條精品步行街和中心庭院廣場。

此外，項目瞄準整個龍泉路板塊消費群體以及校園經(jīng)濟這一消費圈層，依托花園休閑廣場，利用得天獨厚的地域優(yōu)勢和濃厚人氣優(yōu)勢，精心為北二環(huán)片區(qū)數(shù)十萬居民打造購物娛樂天堂——以休閑、娛樂、餐飲、購物為主的花園式購物城。

記者車云東

重陽節(jié)

匯和情暖兩千退休職工

秋日寒風瑟瑟，然而在一群老人的臉上卻洋溢著燦爛的笑容。16、17日，匯和集團組織2000余名離退休職工前往度假村歡度重陽節(jié)。

在滇池路的兵器工業(yè)療養(yǎng)院，來自匯和集團兼并企業(yè)的離退休職工歡聚一堂，參加公司多年從未終斷的重陽敬老活動，活動安排了棋牌、歌舞、球類運動、釣魚等豐富多彩的內(nèi)容，還有豐盛的午餐和晚餐，所有費用全部由公司承擔。據(jù)該集團辦公室李主任介紹，考慮到被兼并企業(yè)原退休職工工資低、生活困難，逢年過節(jié)公司都會由莫非董事長親自帶隊上門看望和慰問原企業(yè)的特困和殘疾職工。本著建設和諧企業(yè)的精神和尊老敬老的美德，表達對離退休人員的關(guān)懷，重陽節(jié)組織離退休職工到度假村游玩，多年來從未間斷過。莫非董事長表示，“我們對待離退休職工要像父母一樣，對待兼并企業(yè)職工要像兄弟姐妹一樣�！�

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。