華潤置地欲在調整規(guī)劃后涉足五里中央商務區(qū)的消息近日傳出，昆明主城土地尤其是住宅用地供應匱乏多時，許多知名房企另辟蹊徑，選擇介入城改項目，華潤不是第一家，也不會是最后一家，但這些開發(fā)商面臨的一個共同問題，就是對現(xiàn)行規(guī)劃的調整需求，在此之前，金科就成功完成了拿地后又退地改規(guī)劃，再重新拿地的一系列動作。而更多的這類調規(guī)需求，卻未見成功過關。無論是華潤置地還是金科，都是有著相當?shù)匚坏钠放品科�，它們調規(guī)的背后都涉及到商業(yè)比重過大的問題。如今，昆明樓市對特別是主城舊改綜合體的規(guī)劃調整呼聲漸高，在這一現(xiàn)象的背后，根源在于市場已經發(fā)生根本性變化，而現(xiàn)行規(guī)劃已經與眼下的市場脫節(jié)，許多地塊的商業(yè)比重過大無法適應房企的需求。

金科時代中心地塊變更規(guī)劃兩度入市

昆明多房企開發(fā)受阻于規(guī)劃

對于昆明的項目規(guī)劃，眼下不少開發(fā)商都有各自的煩惱。

而拿地之后還調整規(guī)劃的，金科便是最典型的一例。金科入昆已經一年有余，但入昆首作金科時代中心卻一直到近期才啟動，深究發(fā)現(xiàn)這各種曲折涉及到規(guī)劃調整�；仡�2014年6月，金科擲2億元在小板橋拿地，原定項目會在今年4月份動工，2017年2月份竣工。但最終項目啟動時間推遲了數(shù)月，原因與項目調整規(guī)劃有關。

金科時代中心項目現(xiàn)狀

規(guī)劃調整之后，地塊又在土地交易市場重新拍賣，拿地者仍是金科，當時還被誤認為是金科再度拿地，實則為調規(guī)之后的同一個地塊。按照原規(guī)劃，金科時代中心由7棟住宅、1棟寫字樓、2棟公寓和9棟商業(yè)組成，商業(yè)比重相當，住宅占比偏低。不過經調規(guī)之后，項目偏重于住宅，大大降低了商業(yè)比重。

自然，對于調整規(guī)劃一事，不是每家房企都能有綠色通道可行。鑫海匯從中豪接手的宏仁村改造項目就受阻于規(guī)劃。鑫海匯在今年4月份接手了宏仁村土地一級開發(fā)整理，不過隨后鑫海匯又協(xié)商解除了協(xié)議，退出了宏仁村改造。宏仁村改造項目再次擱淺，據(jù)鑫海匯方面稱乃其中一個重要原因就是地塊規(guī)劃原因。這個昆明最著名的城中村改造項目再次擱置下來。

瀚林萬景度假山莊地塊實景

同樣的問題也困擾著瀚林萬景度假山莊。瀚林萬景度假山莊地塊原是由五礦地產來開發(fā)，彼時項目幾易案名，從“觀景道18號”到“南亞國際合作交流中心”，再到“萬景園”，地塊性質一變再變，最終，五礦還是變賣了土地，接手方為廣西瀚德集團，項目才最終定名瀚林萬景度假山莊。不過，瀚德集團接手一年項目也無動作，據(jù)傳項目欲由原來規(guī)劃的商業(yè)和酒店變更為居住用地，以減輕開發(fā)風險。要變更項目用地性質，但這又談何容易。

多家房企調整規(guī)劃或是意欲調整規(guī)劃背后，所折射出的是昆明目前對于主城很多地塊的規(guī)劃已經無法適應市場需求，如今，隱藏著的冰山正一點點暴露出來。

猶記得昆明產投曾就穿金路內燃機廠101畝地塊與藍光洽談合作事宜，原本兩家聯(lián)手似乎也是水到渠成的前景，但最終還是因為藍光詬病地塊規(guī)劃的商業(yè)體量過大而告吹。

對于很多實力房企來說，不是沒有開發(fā)意愿，而是即便有意愿也不得不在不符合市場需求的規(guī)劃面前卻步。再加上昆明尤其是主城的土地供應今年來陷入低谷，開發(fā)商更是陷入了無地可拿，無項目可做的僵局。

調整規(guī)劃非易事

房地產項目要調整規(guī)劃有其法定流程，城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十三條規(guī)定：“建設單位應當按照規(guī)劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。”

同時，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條還規(guī)定：“經依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償�！�

可見昆明房地產項目的規(guī)劃變更也得符合控制性詳細規(guī)劃。另外，較大的規(guī)劃調整勢必會涉及到土地性質的變更。對于土地性質的變更，有規(guī)劃方面的業(yè)內人士稱，那些已經出讓的且有了使用單位的土地，在符合當前相關規(guī)劃的條件下提出申請，規(guī)劃部和國土部門書面批復，規(guī)劃局按控詳規(guī)提出新規(guī)劃條件，國土局和建設單位簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議，然后開發(fā)商可憑原土地使用證和變更合同到規(guī)劃局重新?lián)Q發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，最后重新到國土局變更土地使用證即可。按照不同的用地性質，這期間就會涉及到調整或補交土地出讓金。

而無論是調整規(guī)劃還是變更用地性質，都必須在符合當前城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的情況下才有可能。據(jù)稱原則上掛牌和拍賣用地土地性質是不能變更的。這就牽扯到了昆明城市的整體規(guī)劃和各區(qū)的控制性詳細規(guī)劃。

以盤龍區(qū)為例，在今年最新出臺的《昆明市盤龍區(qū)控制性詳細規(guī)劃梳理》中，該區(qū)的商服用地增加了159.1公頃，居住用地反而有所減少。高新建城區(qū)最新規(guī)劃中，商業(yè)用地同樣唱主角。上述都足以說明昆明的規(guī)劃依然延續(xù)了多年前城中村改造時所勾畫的藍圖，主城區(qū)動輒便是城市綜合體。至于房企，商業(yè)比重過大，開發(fā)風險是顯而易見的。然而要變更規(guī)劃卻又不得不受阻于控制性詳細規(guī)劃。門檻過高，想要調整規(guī)劃并非易事。

不過如今看來這也不是完全沒有可能的事情，金科拿地之后又調整規(guī)劃，重新拿地倒是為昆明規(guī)劃調整流程開了一個口子。

業(yè)內：昆明原有規(guī)劃已不適應當前市場

昆明原有規(guī)劃并不適應當前市場的發(fā)展已經成為目前業(yè)內普遍的認知。克而瑞房價點評網主編姜昆紅表示，近年來，昆明商業(yè)綜合體如雨后春筍般涌現(xiàn)，商業(yè)過量的話題已經不新鮮。商業(yè)綜合體在同質化、超體量、電商沖擊三重壓力的沖擊下夾縫求生。就其原因，規(guī)劃上千篇一律、缺乏前瞻性、同質化嚴重、缺乏體驗度等等都成了綜合體項目的致命硬傷�，F(xiàn)階段，昆明打著“綜合體”旗號開發(fā)的項目眾多，但真正做成了“綜合體”影響力的項目卻屈指可數(shù)，更多的是“空有虛名”。前期規(guī)劃是房地產開發(fā)中至關重要的環(huán)境，越來越多千篇一律、缺乏創(chuàng)新的規(guī)劃很有可能被越來越挑剔的市場所淘汰。

在他看來，如果按照原有規(guī)劃繼續(xù)發(fā)展下去，未來商業(yè)勢必更加過量。在這樣的背景下，開發(fā)商所能做的很有限，關鍵還是政府根據(jù)實際供需情況，調整用地屬性規(guī)劃，包括已出讓的和未來將新供應的。不然單靠房企在原有規(guī)劃框架下想要實現(xiàn)突破，局限性很大，房企將很難有作為。

銳理昆明公司總經理梁彩霞直接拋出了一組數(shù)據(jù)，昆明商業(yè)現(xiàn)有的存量已經有420多萬方，去化周期超過6年，這還不含寫字樓和公寓。開發(fā)商開發(fā)出來的產品是需要銷售的，做的應該是市場具備需求的產品，如果市場本身已經飽和了，供大于求，商業(yè)比重太大的項目風險也就可想而知了，沒有一個開發(fā)商是傻子。

當下，昆明各區(qū)雖然出臺的新的控詳規(guī)，但還是延續(xù)了主城基本以綜合體為主的規(guī)劃，這其中還是有昆明“城改運動”啟動之時勾勒出的藍圖的影子。毋庸置疑，在樓市處于上升通道期，打造綜合體確實是市場和開發(fā)商的需求。但是如今的昆明樓市已然不復過去的高熱境況，市場風云激變，現(xiàn)下商業(yè)比重較大的規(guī)劃已經與市場脫節(jié)，與開發(fā)商的需求也嚴重不相符，這將導致有意向的房企很難有所作為。而通過合法合規(guī)的程序對原有規(guī)劃進行調整對昆明市場而言是有必要且有市場需求的。雖然不可能為每一家想要更改規(guī)劃的房企都開通“綠色通道”，但金科的“口子”已開，意味著昆明在更改規(guī)劃方面已經有了一些松動的跡象，至少這已不再是完全不可能的事情。

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