完善不動(dòng)產(chǎn)稅制 是調(diào)控治亂重點(diǎn)

回顧2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓人感受最深刻的是市場(chǎng)的跌宕起伏。為什么房地產(chǎn)如此容易被炒起來(lái)？這不僅是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，也是一個(gè)理論問題。筆者以為，關(guān)鍵是我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度存在嚴(yán)重缺陷，不動(dòng)產(chǎn)稅一直沒有征收。
日本人在總結(jié)他們的房地產(chǎn)泡沫時(shí)認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)泡沫的成因中，日本的土地稅制問題是重要原因之一。
對(duì)于房地產(chǎn)，通常在取得、保有、買賣3個(gè)階段都要課稅。在日本的稅制中，在“取得”階段有遺產(chǎn)繼承稅（國(guó)稅）、登記許可稅
（國(guó)稅）和不動(dòng)產(chǎn)取得稅（省級(jí)地方稅）3種稅賦需要繳納。在“保有”階段有固定資產(chǎn)稅（市級(jí)地方稅）、城市規(guī)劃稅（市級(jí)地方稅）和特別土地保有稅（市級(jí)地方稅，1993年廢止）3種。此外，在“轉(zhuǎn)讓”階段對(duì)轉(zhuǎn)讓所得進(jìn)行征稅，有法人稅、所得稅（轉(zhuǎn)移國(guó)稅）、住民稅（地方稅）3種。
不動(dòng)產(chǎn)稅制方面與經(jīng)濟(jì)泡沫成因有關(guān)，主要有以下幾點(diǎn)：首先，在“保有”階段，保有者的稅負(fù)擔(dān)過(guò)低。不動(dòng)產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重1990年為6.5%，而美國(guó)的比重是14%，可見日本在土地保有上的稅收負(fù)擔(dān)與其他國(guó)家相比非常低。
在經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)之前，對(duì)于個(gè)人，4000萬(wàn)日元的(土地)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納20%的收入稅，對(duì)于超過(guò)4000萬(wàn)日元的部分，實(shí)行50%的綜合課稅。對(duì)于法人，除了通常的法人稅率之外，保有期間在10年以下的，征收20%追加課稅。但是，這種轉(zhuǎn)讓收益課稅對(duì)于抑制投機(jī)活動(dòng)并不見得有效。為了抑制投機(jī)，從1992年開始實(shí)施針對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的稅制，對(duì)于保有期在2年以下的土地，轉(zhuǎn)讓時(shí)另行加收30%的稅。
將我國(guó)房地產(chǎn)稅制和日本進(jìn)行比較可以看出，當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度還不盡合理，不動(dòng)產(chǎn)稅還處于論證階段，20%的所得稅也還沒有得到落實(shí)。
筆者認(rèn)為，2006年的政策重點(diǎn)應(yīng)該是恢復(fù)征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅，如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)失控的情況，估計(jì)有可能會(huì)調(diào)高所得稅的稅率。另外，不動(dòng)產(chǎn)稅（或稱為物業(yè)稅）將會(huì)逐步啟動(dòng)

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