金沙房子的性價比高，在市場上有相當(dāng)大的名氣，2001年銷售的金沙小區(qū)，當(dāng)時價格僅售1100元/平方米。時隔近5年，金沙開發(fā)了昆明第一個大規(guī)模的純洋房社區(qū)，總占地530多畝的金色交響。

金色交響2006年底面世時，1期放量1422戶，當(dāng)時內(nèi)部認購價格2400元/平方米，不少人都覺得，自己用較便宜的價格挑到了1期較好的房源。而同期，體育城、世紀城、彼岸等遠郊大盤，出售的花園洋房價位已經(jīng)達到3800元/平方米左右。

3個月蓄水之后，金色交響于今年6月30日開盤，均價在3000元左右。業(yè)界人士普遍認為，即便金色交響開盤價標(biāo)到3500元，問題都不大。而金沙卻選擇了“舍高取低”，之所以這么做，大概是顧及到前期客戶的較低的認購、團購價，需要平衡新客戶購房心理；另一方面，項目總量有4500多戶，從常規(guī)來看，規(guī)模較大的項目，開盤定價越高，后期壓力越大。

在金色交響為自己做著長遠打算，放長線吊大魚的時候，昆明花園洋房的市場價位普遍在4000—4500元/平方米之間，這使得金色交響3000元的價位在昆明洋房市場上具有了很大吸引力。

死穴變生門

從地段上來看，金色交響的低價，則是受制于地段因素做出的理性定位。

金色交響位于東三環(huán)與白龍路交叉口，其地段本來屬于世博板塊范疇，卻被業(yè)內(nèi)人士戲稱為“疑似世博板塊”。

這種戲稱確實令該地段比較尷尬，對于不大的昆明城來說，東三環(huán)聽起來就是個遙遠的概念；人們對金沙河片區(qū)的認知，也多為“遙遠的、偏僻的、偶爾度假娛樂的地方”。因此市場對金色交響的認知可謂“失之毫厘、謬以千里”。

事實上，昆明是非標(biāo)準(zhǔn)環(huán)線，東邊二環(huán)與三環(huán)之間的距離本就不遠。東三環(huán)是條新路，很多昆明人還不知道。隨著這條路通車，金色交響曾經(jīng)的“死穴”——交通狀態(tài)發(fā)生很大的改變。然而這種變化，不開車或者不經(jīng)過那里的人是感覺不到的。

此外，從居住地到城市中心，并不能看路程有多遠，還應(yīng)計算到達目的地的時間。正在修建中的虹橋立交橋?qū)⑹墙鹕�交響“死穴”變“生門”的絕對機會，虹橋立交橋?qū)⑴c大樹營立交橋相連，并被作為日后通新機場的主干道。這意味著金色交響通過人民東路延長線到一環(huán)，只需要10多分鐘就可以。

當(dāng)然，在道路還沒有徹底貫通之前，不可能把三環(huán)線上的盤提前賣出二環(huán)線的價位。這是金色交響把價格定在水平之下的重要原因之一，同時也是《新地產(chǎn)》將其作為當(dāng)前售價較低樓盤代表的原因。

天塹變坦途

昆明最近引人眼球的低價位樓盤，還有城建股份開發(fā)的云南映象，開盤起價2300—2400元/平方米，現(xiàn)在均價到了2700元/平方米左右。只不過金色交響是純花園洋房社區(qū)，而云南映象是以高層、小高層為主的綜合項目。

這兩個項目的體量比較大，兩者都位于陌生板塊（新開發(fā)板塊），也就是說項目真正的壓力在后期開發(fā)上。在這種情況下，大家不約而同地選擇了一種比較安全的手法——低開高走。

云南映象2期開盤價格就已經(jīng)到了4000元/平方米左右，支撐其價格上漲的原因，除了起價低，還與該板塊其他項目和片區(qū)成熟較快有關(guān)。而金色交響，至今為止還在所在區(qū)域孤軍奮戰(zhàn)。

外部環(huán)境是天塹，卻可以通過營銷策略使之逆轉(zhuǎn)。體育城就是運用這樣的策略，引導(dǎo)銷售趨勢，把銷售價格從最初的2000元提高到現(xiàn)在的4000元。

由于諸多客觀因素的限制，金色交響項目的戰(zhàn)略意義和體育城是不一樣的。作為一個大型純洋房社區(qū)，金色交響的銷售周期會比較長，不可能天天打廣告。開盤初期把價格定低，可以有效減少項目在銷售上對媒體渲染的依賴。換句話說，可以通過讓利于消費者，利用口碑傳播進行房源消化。

金色交響培育客戶階段，買這種地產(chǎn)“原始股”，不失為一種投資。可以預(yù)見的是，未來金色交響2期的價格走勢，將與云南映象、體育城等項目大致相同。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。