“層高”非“凈高”
在許小姐《購(gòu)房合同》的房屋設(shè)計(jì)圖紙中，標(biāo)明這套房屋的層高是2.8米。仔細(xì)詢問(wèn)后，才知道許小姐所稱的2.58米的房屋高度實(shí)際是房屋地板表面到房屋頂棚的垂直距離。在此，有必要先搞清楚兩個(gè)概念：層高和凈高。
住宅的高度可以用“米”或“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱為“層高”。所謂層高，通常是指住戶自己家地板表面到樓上鄰居家的地板表面的垂直距離（包含了樓板的厚度），許小姐家的房屋設(shè)計(jì)圖紙標(biāo)明的高度便是這個(gè)“層高”。而“凈高”通常是指住戶家的地板表面到自己家房屋頂棚的垂直距離（樓板厚度不算在內(nèi)），許小姐測(cè)量的2.58米的高度實(shí)際上房屋的“凈高”，是我們可以目測(cè)的實(shí)際使用空間。同時(shí)，凈高和層高的關(guān)系也可以表示為“凈高等于層高減樓板厚度”。樓板的厚度是指住戶自家房屋的頂棚到樓上鄰居家房屋的地板表面之間的距離。樓板的厚度在設(shè)計(jì)和施工中會(huì)根據(jù)防水、排水、保溫隔熱、房屋的位置、跨度和建材的實(shí)際需要而有所不同。
由此可見(jiàn)，我們的的房屋可以實(shí)際使用的空間高度是“凈高”而非“層高”。而購(gòu)房人自己是無(wú)法對(duì)樓板的厚度進(jìn)行測(cè)量的，只能測(cè)量房屋的凈高，因此，購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房人可以在《購(gòu)房合同》中選擇約定房屋的凈高，而不是層高，從而選擇自己中意的房屋。
室內(nèi)測(cè)到的不是層高
那么，國(guó)家規(guī)定的房屋層高和凈高的標(biāo)準(zhǔn)又是多少呢？《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：普通住宅層高以2.80米為適中的高度。臥室、客廳的屋頂是斜坡頂時(shí)，室內(nèi)1/2面積的凈高不能低于2.10米。建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》也規(guī)定了房屋的層高均應(yīng)在2.20米以上（含2.20米）。
許小姐在簽定《商品房買賣合同時(shí)》，如果看到開(kāi)發(fā)商提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖上標(biāo)明住宅層高是2.80米，就不能認(rèn)定開(kāi)發(fā)商存在欺詐。因?yàn)榻?jīng)過(guò)建設(shè)、規(guī)劃部門審批的圖紙，開(kāi)發(fā)商不會(huì)隨便更改，而根據(jù)房屋的位置、跨度和建材不同，樓板的厚度會(huì)不同，再加上表面上水泥灰的厚度，建成后的房屋凈高也就也就不可能再是2.80米了。因此，層高和凈高是兩個(gè)不同的概念，不能以室內(nèi)測(cè)量的凈高來(lái)簡(jiǎn)單判斷層高不足。
律師提醒：購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房人可要求開(kāi)發(fā)商把房屋的平面圖作為合同的附件，如平面圖不是按比例尺寸繪制的，可要求開(kāi)發(fā)商標(biāo)注詳細(xì)尺寸，諸如門、窗的位置、墻體的厚度、樓板的厚度、房屋的層高（或凈高）、每個(gè)房間的朝向等，并在《商品房買賣合同》中約定違約責(zé)任，以免將來(lái)引發(fā)糾紛。購(gòu)房者如認(rèn)為房屋層高不足，可申請(qǐng)有關(guān)部門進(jìn)行鑒定，確認(rèn)房屋層高不足的，《商品房買賣合同》有規(guī)定的，購(gòu)房者可按合同規(guī)定處理’合同沒(méi)有規(guī)定的，購(gòu)房者可與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決；協(xié)商不成，可采取法律途徑解決，根據(jù)實(shí)際情況或要求退房，或要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
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