根據云南房網不完全統(tǒng)計，昆明高新建成區(qū)已經建成、在建和擬建的商業(yè)商務體量高達348.57萬方，涉及西城時代、聯(lián)邦國際等近20個項目，僅經典雙城（華信雙城）一個項目的商業(yè)商務體量就有180萬方，占比過半。此次梳理的19個項目中，正在建設的商業(yè)體量達283.99萬方，已經建成的超過了30萬方，剩余的30余萬方正處于擬建或規(guī)劃當中。而有公開資料稱昆明西市區(qū)的人口數量大約為70萬，以此粗略估算，348.57萬方的商業(yè)體量平攤到個人，人均擁商業(yè)面積大約為5平米。若是范圍再縮小到高新建城區(qū)，人均商業(yè)面積勢必要比5平米還要高一些。如此迅猛的商業(yè)放量背后似乎也讓我們隱隱嗅到了一種不安的味道。

高新建城區(qū)商業(yè)地產供應情況

高新建成區(qū)將有近350萬方商業(yè)放量

云南房網梳理后發(fā)現(xiàn)，截至目前，昆明高新建成區(qū)建成、在建和擬建包括商鋪和寫字樓在內的商業(yè)體量高達348.57萬方。

其中，現(xiàn)在已經建成的有萬科金域國際、啟鴻假日城市、春城慧谷一期、經典雙城悅象坊和云錫金地，以上5個項目累計向市場釋放了約34萬方的商業(yè)體量。

海源高新天地、昆百大國際派、綠藍時代廣場、經典雙城（華信雙城）、經典明苑、金鉆商務中心、同豐總部花園、西城時代、春城慧谷二期、海源財富中心、園城、經典悅峰和大塘片區(qū)城中村改造項目共計13個項目已經開工或正在建設，建成后將有約384萬方的商業(yè)商務體量。

另有約30來萬方的商業(yè)正處于擬建或規(guī)劃當中，涉及聯(lián)邦國際、恒旺廣場、怡合景苑
二期三個項目。

列入統(tǒng)計范圍的19個項目中，商業(yè)體量最大的要數經典雙城（華信雙城），建成后將有180萬方的商業(yè)釋放出來，包括了100萬方商業(yè)區(qū)、60萬方寫字樓和20萬方酒店物業(yè)。而該項目的商業(yè)商務體量在高新建城區(qū)中的占比已然過半。

從交付或開業(yè)時間來看，現(xiàn)商業(yè)已經開業(yè)或部分開業(yè)的有4個項目，而大約有近十個項目集中在2015年下半年至2016年年中開業(yè)或交付使用。而剩余的幾個已知工程進展情況的項目中，竣工或入市的時間幾乎都集中在2017年。

人均占有商業(yè)面積至少5平米

昆明高新建成區(qū)的人口數量無從查起，不妨將范圍擴大一些，西市區(qū)倒是有公開的人口數據，常住人口約為70萬人，若以此計算的話，那么348.57萬方的商業(yè)體量，每個人能夠分到約5平米的商業(yè)。

如果將范圍框定在屬于西市區(qū)的高新建成區(qū)內，顯然人均擁有商業(yè)要比還要比5平米高出一些。去年，昆明就有做過統(tǒng)計，數據顯示未來三年昆明人均商業(yè)面積將達到3平米，從這個數據來看，高新建城區(qū)商業(yè)地產過剩情況遠比昆明的整體水平要嚴峻的多。

即便是刨除寫字樓等商務物業(yè)不算，高新建成區(qū)大型購物中心、百貨超市、社區(qū)商業(yè)保守算下來也有大約190萬方的建筑面積，若以70萬人口粗略估算，該片區(qū)人均商業(yè)面積將達近3平米之多。

按照國際標準，1.2平方米的人均商業(yè)占有量是一個比較合理的參照值，具體到國內，如果人均占有商業(yè)面積超過了1.5平米也就意味著該城市的商業(yè)地產供應過剩。而高新建成區(qū)無論從5平米還是3平米的人均占有商業(yè)面積來看，都已經是合理參照值的數倍，最終面臨的將是供應量遠大于接受量。

很顯然，昆明高新建成區(qū)的商業(yè)地產供應已經面臨著嚴重過剩的局面。隨著該區(qū)域實現(xiàn)騰籠換鳥，未來勢必還有大量土地進入市場，由此看來，高新建城區(qū)商業(yè)釋放量還會繼續(xù)增加，商業(yè)地產供應過剩的程度或許遠比我們簡單累加起來的數字還要嚴重得多。

招商難或成商業(yè)過剩后遺癥

不得不承認，高新建成區(qū)曾經工廠密布，也是昆明城中村改造的重點區(qū)域，商業(yè)配套在很長時間內一度處于空白狀態(tài)。但是該片區(qū)卻一下子就從開發(fā)熱走向了商業(yè)過剩，不到70萬的人口真的能吃下近350萬方的商業(yè)“巨無霸”嗎？高新建成區(qū)商業(yè)地產爆發(fā)式的增長或許正在透支未來很多年才需要的商業(yè)體量。

而商業(yè)地產供應過剩的后遺癥也將逐漸顯現(xiàn)，最主要的表現(xiàn)就是招商難，且這一病癥已經實實在在地出現(xiàn)在了昆明的多個項目身上。其實，這一結果也是可以料想得到的、畢竟優(yōu)質的商業(yè)品牌資源是有限的，即便是招商方給出超長免租等優(yōu)惠的招商條件，品牌商家也會就地段、未來租金等多方面內容作出考量，難免陷入“狼多肉少”的窘況。正奔馳在商業(yè)地產快車道上的高新建成區(qū)現(xiàn)在唯一能做的恐怕就是慢下來。

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