330樓市新政施行已經(jīng)滿(mǎn)月，在多重利好政策襲來(lái)初期，業(yè)內(nèi)外多額手稱(chēng)慶者，“金三”雖已落空，但“銀四”似乎仍然充滿(mǎn)希望。但是，新政后“日光盤(pán)”、“熱銷(xiāo)”、“千人排隊(duì)買(mǎi)房”、“成交明顯上漲”等等字眼跟昆明從來(lái)都扯不上關(guān)系，當(dāng)然，這些標(biāo)簽都是為一線(xiàn)城市私人訂制的。與新政后一線(xiàn)城市市場(chǎng)快速反應(yīng)，拉動(dòng)成交回暖截然不同，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)下來(lái)，昆明新政后一個(gè)月無(wú)論是成交、供應(yīng)量還是土地市場(chǎng)，與新政前一個(gè)月相比都可以說(shuō)是毫無(wú)起色。不過(guò)，就在330新政即將滿(mǎn)月前，昆明樓市卻收獲了“省八條”和公積金新政。

云南“省八條”文件

成交：新政后商品房成交量持平

在新政的作用下，北京等一線(xiàn)城市無(wú)論是商品房成交量還是開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)意愿都有了明顯的回升。但放在昆明的市場(chǎng)上來(lái)看，新房成交量顯然并沒(méi)有那么樂(lè)觀。

根據(jù)云南房網(wǎng)監(jiān)測(cè)到的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月28日，昆明4月份累計(jì)成交備案8126套商品房，成交面積706571.21平米，如果4月剩下的兩天按照當(dāng)月成交套數(shù)峰值527套計(jì)算，那么4月份的成交總量大致為9180套，與3月份成交的9085套商品房基本持平。

數(shù)據(jù)背后可見(jiàn)，新政之后昆明商品房成交量并未如約跟上市場(chǎng)預(yù)期。

供應(yīng)：商品房供應(yīng)仍在低點(diǎn)土地供應(yīng)跌至4年谷底

繼3月份昆明商品房供應(yīng)量跌至2年低點(diǎn)，4月份倒是有所回升。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2015年4月29日，昆明共計(jì)有13個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)到13張預(yù)售證，總獲批預(yù)售面積為611983.09平米，與3月份的新增供應(yīng)量473306.28平米相比倒是增加了138676.81平米，增幅為30%。

而4月份目前的新增供應(yīng)量與今年以來(lái)供應(yīng)量最高的1月份相比僅有不到1000平米的距離需要追趕，按照慣例，月底幾天勢(shì)必還有項(xiàng)目領(lǐng)證，這樣看來(lái)，4月份的商品房超過(guò)1月份應(yīng)該沒(méi)有太大的懸念。

不過(guò)，值得注意的是，雖然4月份昆明新增商品房供應(yīng)量很有可能會(huì)成為2015年以來(lái)的最高值，但目前的供應(yīng)量仍處于低位，與去年同期相比，新增供應(yīng)面積還不到去年的三分之一，獲批預(yù)售項(xiàng)目也只有去年同期的半數(shù)。

與商品房供應(yīng)情況相仿，4月份土地出讓幅數(shù)同樣屈指可數(shù)，50來(lái)畝的供應(yīng)量讓昆明土地市場(chǎng)降至冰點(diǎn)，成為四年來(lái)的最低值。值得注意的是，整個(gè)四月，昆明主城土地“掛空擋”，無(wú)一地塊入市。與3月份相比，4月土地供應(yīng)量環(huán)比下挫95%，交易起價(jià)金額也環(huán)比下降99%。

房?jī)r(jià)：新房不敢貿(mào)然提價(jià)二手房?jī)r(jià)格變化不大

新政之后，昆明萬(wàn)科、金尚俊園、金地悅天下、希望匯、華潤(rùn)中央公園等信誓旦旦地要限時(shí)漲價(jià)，一時(shí)間確實(shí)給人以一種新政之后房?jī)r(jià)要上漲的錯(cuò)覺(jué)。當(dāng)然，不否認(rèn)昆明確實(shí)有部分項(xiàng)目收緊了優(yōu)惠，也提高了實(shí)際的成交價(jià)格，但這畢竟是少數(shù)。開(kāi)發(fā)商限定的時(shí)間已過(guò)，約好的漲價(jià)卻沒(méi)有出現(xiàn)，甚至連優(yōu)惠也跟此前一樣。而這一系列忽悠要漲價(jià)背后的真相，恐怕借新政來(lái)逼定的意味更重，同時(shí)也說(shuō)明了即便有多重利好政策護(hù)航，開(kāi)發(fā)商也不敢貿(mào)然行漲價(jià)之舉。

萬(wàn)科微信揚(yáng)言漲價(jià)

另外，新政之后昆明房?jī)r(jià)似乎有些涇渭分明的意思。表現(xiàn)在市場(chǎng)上，4月份，“1”、“2”、“3”、“4”字頭房源紛紛出現(xiàn)在昆明樓市中。當(dāng)中有的是噓頭，有的確有其事。不過(guò)，卻反映出了新政之后昆明市場(chǎng)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：樓盤(pán)鮮少提價(jià)者，以各種方式下調(diào)價(jià)格的樓盤(pán)卻不在少數(shù)。至此，昆明的房?jī)r(jià)分化也愈發(fā)加劇。

除了漲價(jià)和降價(jià)兩個(gè)極端，大部分開(kāi)發(fā)商對(duì)新政選擇了“冷處理”，快速走量依然是營(yíng)銷(xiāo)當(dāng)中的主要對(duì)策。

至于二手房方面，來(lái)自中介門(mén)店的說(shuō)法，二手房?jī)r(jià)格大部分變動(dòng)不大，主要還是要看房東自己掛的價(jià)格，有的漲價(jià)有的也因?yàn)橐庇诔鍪侄档蛢r(jià)格，不過(guò)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的大規(guī)模漲價(jià)或降價(jià)的情況。

市場(chǎng)：新政后未現(xiàn)開(kāi)盤(pán)潮樓盤(pán)活動(dòng)爭(zhēng)相熱場(chǎng)

盡管330樓市組合拳相繼出臺(tái)確實(shí)對(duì)樓市信心有一定的提振作用，但從市場(chǎng)的實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的入市積極性并未高漲，新政后昆明的開(kāi)盤(pán)數(shù)也不多。

根據(jù)云南房網(wǎng)監(jiān)測(cè)到的開(kāi)盤(pán)信息，截至4月29日，4月份昆明也只有恒大雅苑、大都、領(lǐng)秀知識(shí)城、中信嘉麗澤和中海半島華府5個(gè)項(xiàng)目有開(kāi)盤(pán)動(dòng)作，開(kāi)盤(pán)數(shù)量與3月份相比并無(wú)出入，且原來(lái)預(yù)計(jì)4月開(kāi)盤(pán)的多個(gè)項(xiàng)目也將開(kāi)盤(pán)時(shí)間押后。不過(guò)，得益于新政釋放的利好，昆明售樓部的看房人數(shù)已經(jīng)有了明顯的增加。

盡管新政之后昆明樓市并沒(méi)有出現(xiàn)開(kāi)盤(pán)潮，但各大樓盤(pán)爭(zhēng)相熱場(chǎng)卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。不完全統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿，新政之后，也就是4月份昆明樓盤(pán)共舉辦了16場(chǎng)還算得上規(guī)模的暖場(chǎng)或認(rèn)籌活動(dòng)。不過(guò)，這樣的熱度同樣與3月份基本持平，并沒(méi)有出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，活動(dòng)背后還是開(kāi)發(fā)商的“賣(mài)力營(yíng)銷(xiāo)”。

房貸：利率優(yōu)惠仍罕見(jiàn)

新政之后，昆明銀行倒是很樂(lè)意配合救市政策，也采取了積極的態(tài)度。在新政后一周內(nèi)就已經(jīng)有三四家銀行開(kāi)始按照新政中要求的二套房最低4成首付的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收件，截至目前，昆明大部分銀行均已經(jīng)執(zhí)行330新政。不過(guò)新近出臺(tái)的“省八條”關(guān)于房貸利率方面的落地政策，銀行持謹(jǐn)慎的態(tài)度，如今也只有2家銀行提供利率優(yōu)惠，且最高折扣僅為9折，這與云南新政中所提的最低折扣還相差甚遠(yuǎn)。與“省八條”前后一天，昆明公積金新政“靴子”落地，貸款門(mén)檻降低適用性也更廣。

綜上不難看出，無(wú)論從成交、供應(yīng)，還是房?jī)r(jià)、市場(chǎng)表現(xiàn)等來(lái)分析，330新政一月以來(lái)，昆明樓市都完全沒(méi)有任何能稱(chēng)得上回暖的證據(jù)，用“原地踏步”一詞概之恐怕更加合適。此外，新政出臺(tái)之后雖然亢奮了一段時(shí)間，但亢奮之余，昆明業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)也出奇地一致，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的概率并不大，面對(duì)有著超過(guò)兩年消化周期的樓市庫(kù)存量，平價(jià)甚至是降價(jià)跑量依然是樓市主旋律。不過(guò)，在“省八條”和昆明公積金燒了一把火之后，昆明樓市留給購(gòu)房者抄底的時(shí)間已然不多。

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