明里打折暗里降價，仍難撬動購房者的購買欲望，房地產開發(fā)商的寒冷冬天從去年開始直至現在。有專家預言，樓市要到下半年才會出現轉機。近幾日，不斷有城市出臺了公積金貸款首付降至成的政策，雖然尚未出現較大的成效，但這一做法已獲得了不少的期待。昆明房地產市場是否也會將這一政策落地實施，促進開發(fā)商破冰樓市前行？

政策寬松難改“冰河期”境遇

馬子紅從整個國家的宏觀走勢分析了當前的形勢，他認為增長的動力要轉換，結構要調整。從去年國家對房地產的政策來看，可以用調控意志來概括。但是從今年開始，則在適度地增加支持促進的基調。不到半年的時間里，兩次降息一次降準，寬松貨幣政策，以求達到供需結構的平衡。

周海光贊同了馬子紅的觀點，并認為現在的形勢頗有“山雨欲來風滿樓”的感覺，他認為從某種程度上來說，沿海地區(qū)、華南地區(qū)的房地產，都是在做一些結構性的調整，尤其是在政府的土地供應上、銀行的寬松貸款政策上，都有了一些微妙的變化。從個人的角度來說，房地產已經進入了“冰河時期”。

黃建軍補充道，在這一輪房地產的“冰凍期”中，開發(fā)商規(guī)避風險、房地產離不開整個經濟的發(fā)展，因此房地產行業(yè)也與民間借貸存在著較大的關系。據他多年的觀察，目前的房地產市場中，有很大一部分房企因高利潤為目標進入地產行業(yè)，對地產行業(yè)的風險控制尚未了解。而隨著地產行業(yè)形勢的惡化，不少民間借貸機構也不敢將現金流放置于地產，開發(fā)商的融資十分困難。

昆明放松公積金首付作用不大

馬子紅認為，無論是公積金貸款首付放松，還是對于國家接下來可能推出的“猛料”來說，作用也無非與平衡供需模式。房地產市場未來的發(fā)展軌跡應該是“雙腿并行”，“一條腿”抓安居房和保障房的建設，開發(fā)商也可以嘗試往這方面突破，力求順利實現轉型；另外“一條腿”則是以市場為主題，完全的商業(yè)競爭模式。同時，采用公積金貸款首付的群體中有很大一部分群體是對改善型需求感興趣，而國家出臺公積金貸款首付降至2成的政策，針對方向也主要是鼓勵這部分人群的改善型需求。他認為，政府在鼓勵房地產的投資方面是非常謹慎的，甚至是不鼓勵的。

因此，他認為昆明市的房地產面臨著非常尷尬的局面。據他判斷，未來昆明的經濟發(fā)展中仍然是以工業(yè)為主，如果住建部的“公積金首付降至2成”的政策轉化為實踐，其他一二線城市可能也會這么做，但昆明不一定這么做。對于外界所期盼的該政策的刺激性功能，他建議需持謹慎的態(tài)度。

周海光則明確表示，即使是從某種程度上放松首付政策，采取降低利率的做法，也很難促使人們去買房。特別是對剛性需求的群體來說，放松首付這樣的做法影響十分微弱，且作為投資性需求來講，放松首付政策幾乎不具備太大的價值。地方政府在購房手段上做文章，無非就是在市場不斷下行的形勢中，適當地讓房企平穩(wěn)過渡，積極去尋找出路，舒緩房企的壓力。

突圍，開發(fā)商的理念和產品需轉變

剛剛主動辭去易世達董事總經理職務，現新創(chuàng)李建地產工作室的李建深耕昆明地產行業(yè)余年，深諳行業(yè)發(fā)展之道，同時也非常善于學習借鑒。他認為，在今年如此緊迫的形勢下，開發(fā)商要做到理念和產品的轉變，才能破冰前行。

首先是理念。幾年前開發(fā)商是非常的樂觀，從最初的盲目樂觀，到積極樂觀，再到現在的謹慎樂觀。從不少一線城市的市場表現來看，適者生存，今年會涌起并購潮，不少在不同領域術業(yè)有專攻的開發(fā)商將會兼并與聯(lián)合。但是，開發(fā)商必須要持有的觀點是若有后退余地的房企積極尋找退路，沒有退路的房企也要找出別的出路。

不一定死死扎根于房地產，也可以在其他領域打拼出一片天。

其次是學習與創(chuàng)新。房地產是一個包羅萬象的行業(yè)，涉及領域廣闊，從建筑到營銷，需要房企無一不精。而作為昆明來說，房地產市場的行業(yè)發(fā)展程度并不如一線城市，建筑、營銷理念也遠遠落后于一線城市。尤其在市場下行的趨勢下，昆明的開發(fā)商更是應該摒棄固步自封的理念，不斷學習其他城市的成熟經驗，接受新思想并結合昆明的實際進行創(chuàng)新。具體的例子來說，對房地產行業(yè)最本質的產品而言，除了住宅產品的性價比外，寫字樓、商鋪的個性化、主題化也是該納入開發(fā)商思考的范圍內的，尤其是寫字樓產品。

含著淚奔跑的房企才是值得敬佩的。"李建如此感慨道。

“不可缺少的還有思維�！敝芎９庋a充道，從大的角度來說，開發(fā)商進入昆明房地產行業(yè)掘金，不僅僅是戰(zhàn)略的布局，也是經營模式的轉變，確切說是需求的轉變。隨著中國人的全民素質提高，消費的差距拉得很近，對生活需求水準也在不斷地提高。不再拘泥于單純的鋼筋水泥的格局，而是紛紛轉向研究自己需要的產品和風格。

而開發(fā)商在轉型的過程中，并沒有把這樣的需求的精髓領悟到，只看到了表面的東西，所開發(fā)的產品自然不會受到客戶的青睞。轉型最需要的就是思維，把握市場對產品的真正需求，豐富產業(yè)鏈的多樣化。

建言獻策

云南大學經濟學院金融系主任馬子紅教授

今年國家對地產采取了支持促進的基調，所謂的放松政策，實際上也是寬松貨幣政策，實現供需結構的平衡。昆明不一定如其他城市一樣能落地該項政策，是否落地還需持有謹慎的態(tài)度。

廣州岱言廣告總經理周海光

即使昆明落地實施放松首付政策，對首次置業(yè)群體的影響十分微弱，對投資性置業(yè)的群體幾乎起不到太大的作用，房企不能對該政策抱以太大的期望，也應該自尋出路。

原易事達地產顧問董事總經理、現新創(chuàng)李建地產工作室的李建

在今年如此緊迫的形勢下，開發(fā)商唯有做到理念和產品的轉變，才能真正破冰前行。

大韜律師事務所主任黃建軍

民間借貸也是與地產行業(yè)相互關聯(lián)的關系，但從目前的現狀來看，民間借貸已經不敢貿然將現金流放置于地產行業(yè)。

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