根據(jù)克而瑞研究報(bào)告，去年，全國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)逐月下滑，投資增速明顯放緩，自下而上的“救市”措施頻出，整體呈現(xiàn)出年末翹尾的行情。昆明商品住宅共成交739.98萬(wàn)㎡，同比上升2.38%；成交價(jià)格7218元/㎡，同比下降5.73%。

2010-2014昆明經(jīng)營(yíng)性用地供求情況

土地市場(chǎng)供銷(xiāo)四年以來(lái)最低

2014年，隨著昆明城中村改造深入二級(jí)市場(chǎng)供過(guò)于求，庫(kù)存已經(jīng)到了歷史最高點(diǎn)，這時(shí)候昆明城中村改造急踩剎車(chē)，雙重因素導(dǎo)致昆明土地市場(chǎng)繼續(xù)降溫，土地供應(yīng)及成績(jī)相比去年呈現(xiàn)雙降態(tài)勢(shì)。從成交情況看，2014年昆明土地成交1242.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌30.7%。

2014昆明經(jīng)營(yíng)性用地供求情況

從近五年的土地供應(yīng)情況看，2010年不到1000萬(wàn)方，2011年爆發(fā)式增長(zhǎng)超過(guò)3000萬(wàn)方，隨后呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，2012年接近3000萬(wàn)方，2013年供應(yīng)量不到1500萬(wàn)方，今年僅1242.3萬(wàn)方。其實(shí)土地供應(yīng)最高峰是出現(xiàn)在2012年，2011年市級(jí)國(guó)有投資公司為解決融資難題，瓜分1.2萬(wàn)畝土地，除去這一部分，真正土地放量是在2012年。2014年一季度土地供應(yīng)及成交較為活躍，后三季度二級(jí)市場(chǎng)活力下降，需求不足，庫(kù)存高企的影響，土地供應(yīng)及成交均保持低平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

從近五年的成交情況看，整體呈現(xiàn)波浪線走勢(shì)，成交量最高儲(chǔ)蓄在2011你那，超過(guò)2000萬(wàn)方，2012年成交量?jī)H為供地量的一半，環(huán)湖東路沿線土地大面積流拍，成交慘淡。2013年，大鱷大舉入昆，成交量飆升。

2013-2014各區(qū)土地成交對(duì)比

2014年土地市場(chǎng)受供應(yīng)減少影響，土地成交迅速降溫，特別是主城區(qū)及呈貢均出現(xiàn)大幅下降，其中盤(pán)龍區(qū)住宅和商業(yè)用地，分別下降96%和98%，官渡區(qū)下降80%和44%，西山區(qū)下降69%和81%，呈貢區(qū)下降23%和83%，近郊（安寧市、嵩明縣、富民縣、晉寧縣）增長(zhǎng)1%和175%。

成交超去年年末住宅存量66080套

2014年上半年昆明樓市供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)調(diào)整打擊購(gòu)房者信心，雙重壓力下庫(kù)存量明顯走高；下半年，房?jī)r(jià)下調(diào)和雙限政策的取消，市場(chǎng)信心得到提振，整個(gè)市場(chǎng)去化速度明顯改善，庫(kù)存量加速下行。2014年年末商品住宅存量795萬(wàn)㎡，較2013年12月末增長(zhǎng)了15萬(wàn)㎡，庫(kù)存增長(zhǎng)速度放緩明顯；年末住宅存量66080套，剛需和改善型產(chǎn)品依然是存量主力，是未來(lái)去庫(kù)存的重點(diǎn)。

2013.1-2014.12商品住宅供求走勢(shì)

2014全年商品住宅成交超過(guò)去年同期水平，共成交739.98萬(wàn)㎡，同比上升2.38%；成交價(jià)格7218元/㎡，同比下降5.73%。2014全年商品住宅供應(yīng)處于高位達(dá)946.37萬(wàn)㎡，較2013年同期水平下降7.12%。

2014成交總價(jià)段結(jié)構(gòu)占比

在市場(chǎng)先冷后熱的2014年，部分房企為快速去化，以價(jià)換量推出大量特價(jià)房、團(tuán)購(gòu)房等,加上定向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大幅成交，50萬(wàn)元以下總價(jià)段上升11%，帶動(dòng)整個(gè)商品住宅市場(chǎng)走高；隨著定向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的陸續(xù)減少，50萬(wàn)元以下總價(jià)段的占比將會(huì)明顯下滑�？們r(jià)50萬(wàn)至100萬(wàn)段需求最大，成交占比達(dá)50%。100萬(wàn)至150萬(wàn)成交占比為14%。

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