從1998年至今，北市區(qū)連續(xù)保持昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的霸主地位，到目前為止，北市區(qū)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)超過(guò)六十個(gè)，開(kāi)發(fā)面積超過(guò)數(shù)百萬(wàn)平方米。

現(xiàn)狀：緩和發(fā)展?jié)u完善

2006年3月，位于北京路延長(zhǎng)線的江東大廈完工，填補(bǔ)了北市區(qū)高檔寫(xiě)字樓的空白；城建股份3年致力于開(kāi)發(fā)財(cái)富中心，旨在填補(bǔ)北市區(qū)諸多城市功能空白的大型項(xiàng)目；春之城500平米大型蔬菜超市，解決了北市區(qū)居民的“菜籃子”問(wèn)題；美憬新城3.5萬(wàn)平方米花園景觀購(gòu)物商場(chǎng)震撼昆明；目前已建成的濱江公園，已經(jīng)完工開(kāi)放的月牙塘公園，正在恢復(fù)治理的大雁湖，以及規(guī)劃中的中央公園為北市區(qū)勾勒出了宜居昆明的美圖。

軟肋：市政配套進(jìn)展緩慢

北市區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)于1998年，先頭部隊(duì)包括江東集團(tuán)、城建股份、官房集團(tuán)、倫華地產(chǎn)等本土實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，紛紛在北市區(qū)攻城略地。以北京路延長(zhǎng)線為中心，輻射煙草路、龍泉路、銀河大道、穿金路再加上世博板塊而崛起。從1998年至今，北市區(qū)連續(xù)保持昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的霸主地位，到目前為止，北市區(qū)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)超過(guò)六十個(gè)，開(kāi)發(fā)面積超過(guò)數(shù)百萬(wàn)平方米。

然而，主要問(wèn)題卻沒(méi)有得到改善，市政配套和交通問(wèn)題一直是北市區(qū)發(fā)展的瓶頸。2006年之前，北市區(qū)熱鬧的始終是住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)、辦公、教育配套卻嚴(yán)重缺乏。近幾年來(lái)，人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，但跟進(jìn)緩慢，居民生活配套還在依托主城區(qū)。自2006年商業(yè)樓盤(pán)的大量面世，公園、醫(yī)院、學(xué)校項(xiàng)目先后上馬，交通也日趨完善，“睡城”逐漸醒來(lái)。

北市區(qū)規(guī)劃情況

昆明市北市區(qū)范圍為北至茨壩，南接?xùn)|北二環(huán)，東到白龍路、世博園，西至長(zhǎng)蟲(chóng)山。從2002年開(kāi)始，北市區(qū)被昆明市政府定位為集文教、商務(wù)、居住、第二產(chǎn)業(yè)于一體的城市副中心區(qū)，北市區(qū)作為一個(gè)次城區(qū)，到2005年基本形成城市中心，人口達(dá)到25萬(wàn)至30萬(wàn)人。

昆明市規(guī)劃局作出以下布局，以北京路延長(zhǎng)線作為中軸線，在中軸線西側(cè)建商業(yè)商務(wù)帶，在兩側(cè)布局高時(shí)尚生活住宅區(qū)，中央公園以北至松華壩，則被辟為北市區(qū)永久性保護(hù)農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)用地。未來(lái)的北市區(qū)交通主要由“五縱四橫”組成，五縱即龍泉路、北京路延長(zhǎng)線、昆曲高速、穿金路、白龍路，四橫即東北二環(huán)路、北辰大道、煙草一號(hào)路、7204公路。同時(shí)，昆明市政府已決定，今年內(nèi)要組織建設(shè)昆明三環(huán)路。

商業(yè)初具雛形

北市區(qū)商業(yè)配套近年來(lái)一直是北市區(qū)居民的一個(gè)心病。但是隨著開(kāi)發(fā)商有意識(shí)地開(kāi)發(fā)商業(yè)裙樓和底商的帶動(dòng)，商業(yè)配套逐漸完善。同時(shí)受北京路延長(zhǎng)線的影響，北市區(qū)的商業(yè)形態(tài)逐步形成。

北市區(qū)樓盤(pán)基本是2004年以后開(kāi)發(fā)的，區(qū)域內(nèi)住宅入住率不高，商業(yè)氛圍平淡，商鋪形態(tài)是一層至兩層的底商，臨主干道商鋪多為兩層，開(kāi)間3.6米至12米，進(jìn)深10米至15米，面積分割較大，層高5米至6米，有半層或者1/3閣樓。而商業(yè)形態(tài)多以家庭裝修、建材裝飾為主，商業(yè)配套屬于中檔層次，無(wú)大賣(mài)場(chǎng)或購(gòu)物中心。因此該區(qū)域的租金價(jià)格受臨街影響較大，價(jià)格波動(dòng)幅度也大，租金價(jià)格為15元至100元/m2，臨煙草一號(hào)路商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格較高。片區(qū)內(nèi)交通情況良好，道路寬敞、公交發(fā)達(dá)，今后該區(qū)域的商業(yè)形態(tài)會(huì)逐漸完善。

北市區(qū)商業(yè)目前處于從社區(qū)商業(yè)向次級(jí)商業(yè)中心過(guò)渡階段，除了北京路延長(zhǎng)線有部分特殊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)外，其余商業(yè)普遍定位為基本生活配套型底商商業(yè)，商鋪銷(xiāo)售價(jià)格約在5000元至16000元/m2，一樓均價(jià)在10000元/m2，從這些銷(xiāo)售價(jià)格的走勢(shì)來(lái)看，該區(qū)域的商業(yè)已初具雛形。

住宅項(xiàng)目業(yè)態(tài)漸成熟

北市區(qū)目前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)基本上以小高層、高層普通住宅為主，世博板塊以別墅和花園洋房居多。目前北市區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)在3000元/m2左右，與2005年上半年的2660元/m2相比增長(zhǎng)了8.9%。主要原因是下半年較為靠近市中心的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)拉升了價(jià)格，因此北市區(qū)樓盤(pán)價(jià)格處于穩(wěn)步上升階段。

據(jù)對(duì)北市區(qū)三十多個(gè)樓盤(pán)的不完全統(tǒng)計(jì)，北市區(qū)目前已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)占地面積達(dá)1960628m2以上，約合2941畝，總開(kāi)發(fā)戶(hù)數(shù)多達(dá)33207戶(hù)以上。而戶(hù)型面積從30m2至300m2不等，主力戶(hù)型在80m2至150m2，暢銷(xiāo)戶(hù)型在60m2至120m2，北市區(qū)樓盤(pán)物管費(fèi)多層在0.6元至0.7元/m2，小高層、高層在1.1元至1.4元/m2。北市區(qū)樓盤(pán)容積率基本在2.5至3.6左右，但是從目前已建成的樓盤(pán)來(lái)看，相當(dāng)一部分住宅密度很高，容積率高達(dá)4至5。從這些基本情況來(lái)看，該區(qū)域的住宅項(xiàng)目業(yè)態(tài)基本成熟，且今后的樓盤(pán)價(jià)格均會(huì)處于一個(gè)上升期，但是因?yàn)槭芪飿I(yè)形態(tài)不完善的影響，升幅空間不會(huì)很大。

北市區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四巨頭

城建股份，前身是昆明城市建設(shè)土地房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，成立于1992年11月，隸屬于昆明市建設(shè)局。2001年起在北市區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，代表作為北辰小區(qū)（2001年）、北辰財(cái)富中心、云南印象（2006年）。

官房企業(yè)集團(tuán)，組建于1994年，是云南省首家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)。自1996年起在北市區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，代表作為金字系列作品：金星小區(qū)（1996年）、金康園、金實(shí)小區(qū)、金禧園、金利園、金福園、金壽園以及寧康園等十余個(gè)樓盤(pán)。

云南倫華地產(chǎn)，組建于2001年，前身為江東集團(tuán)旗下江東建筑經(jīng)營(yíng)公司，自2001年起在北市區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，代表作：一期美倫花鄉(xiāng)、二期彩信園、三期春之城、四期美憬新城、五期泰旸新城。

江東集團(tuán)，前身為云南龍泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司，組建于1996年，于2000年起在北市區(qū)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，代表作有江東花園一期、江東花園二期、江東鳴翠園、江東世紀(jì)園、江東麗景園、江東花城、江東小康城、江東耀龍康城、江東安康園、四季公寓、書(shū)香門(mén)第、華龍人家、江東好世界、清水木華等十多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目。值得關(guān)注的是，目前江東耀龍康城北側(cè)儲(chǔ)備了一塊100畝的空地，名為江東一號(hào)，如果此地塊開(kāi)發(fā)，將沿小康大道（銀河大道），由南至北形成江東耀龍康城——江東一號(hào)——書(shū)香門(mén)第一條線。

昆明北面兩區(qū)域
詳控規(guī)劃出臺(tái)

昆明主城55分片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃公示——長(zhǎng)蟲(chóng)山分區(qū)：定位于城市綠地、生態(tài)林地和生態(tài)公園。

昆明主城55分片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃公示——荷葉山片區(qū)：以低密度開(kāi)發(fā)、生態(tài)建設(shè)及城市特殊用地為主體功能的區(qū)域，也是長(zhǎng)蟲(chóng)山生態(tài)文脈的重要組成部分。

一直以來(lái)北面城市的開(kāi)發(fā)都缺少坡地建筑和城市大范圍的綠化，由龍泉路通往北市區(qū)的沿線，西北面的縱深較淺都限制了整體的規(guī)劃。作為北面較為知名的長(zhǎng)蟲(chóng)山，一直以來(lái)都被忽略了，這次把該片區(qū)作為北面的開(kāi)發(fā)可以補(bǔ)充該區(qū)域的整體綠化水平。同時(shí)作為長(zhǎng)蟲(chóng)山片區(qū)的補(bǔ)充的荷葉山片區(qū)，也為該區(qū)域的住宅開(kāi)發(fā)提升了空間，荷葉山片區(qū)以低密度開(kāi)發(fā)、生態(tài)建設(shè)及城市特殊用地為主體功能的區(qū)域，也是長(zhǎng)蟲(chóng)山生態(tài)文脈的重要組成部分。

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