俊發(fā)壹街區(qū)或在悄然掀起一場對于傳統(tǒng)商業(yè)運營模式的變革。8月23日，“俊發(fā)商業(yè)元年暨壹街區(qū)商業(yè)新模式”發(fā)布會開啟，通過此次發(fā)布會，俊發(fā)意在憑借自身所打造的第4代社區(qū)商業(yè)模式，成為領(lǐng)先于中國商業(yè)管理的開發(fā)商。事實上，在此之前，在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式上，早已形成了幾大固定的流派：以萬達(dá)廣場為代表的商業(yè)shoppingmall近年來以其成功的理念成為了眾多開發(fā)商競相仿效的商業(yè)開發(fā)模式，而龍湖“天街”系以及央企華潤的“萬象城”也同時在全國范圍內(nèi)不斷復(fù)制，搶占市場份額。昆明本土，以昆百大為代表的商業(yè)地產(chǎn)運營則偏向于租售結(jié)合，即局部銷售、核心自持�？“l(fā)此次另辟蹊徑，著力打造街區(qū)商業(yè)，提出“鄰里商業(yè)中心會員制品牌”概念，明顯有別于傳統(tǒng)商業(yè)運營模式。

俊發(fā)壹街區(qū)商業(yè)模式啟動

俊發(fā)壹街區(qū)概念解析：鄰里商業(yè)中心會員制品牌

壹街區(qū)是俊發(fā)集團(tuán)旗下的鄰里商業(yè)中心品牌，是一個有別于其他商業(yè)產(chǎn)品的會員制商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品，擁有系統(tǒng)資源支撐的平臺，整合俊發(fā)商業(yè)、地產(chǎn)以及物業(yè)等三方面資源，以5年托管的返租模式保障業(yè)主的投資和經(jīng)營。其產(chǎn)品規(guī)劃為三大類：俊發(fā)廣場、獨立商街以及社區(qū)底商。

俊發(fā)總結(jié)中國街區(qū)發(fā)展變遷，將壹街區(qū)模式定位為第四代社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，一代為底商，只可滿足居住的一般生活所需；二代為社區(qū)密集地段，以餐飲、休閑為主；三代為盒子式街區(qū)組合，規(guī)劃有銀行超市等相關(guān)業(yè)態(tài)，然而人僅僅滿足于業(yè)主的生活配套，而壹街區(qū)則為“會員制鄰里商業(yè)中心”，以互聯(lián)網(wǎng)購物線上線下互動體驗的家庭綜合消費為主，也就是第四代的衍變

同時，壹街區(qū)產(chǎn)品具有四個創(chuàng)新之舉：其一，首創(chuàng)投資型物業(yè)售前售中售后三大服務(wù)保障體系，即結(jié)合俊發(fā)物業(yè)的優(yōu)勢，成立專業(yè)管理團(tuán)隊，監(jiān)管從前期招商、中期運營及至到后期管理的全線流程；其二，首次在云南實現(xiàn)商業(yè)街區(qū)統(tǒng)一運營、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，此舉將改變目前傳統(tǒng)街區(qū)零招商、零管理、零規(guī)劃的局面，實現(xiàn)資源的管理和利用；其三，首次將訂單式商家會員、定向型消費會員、定制投資會員三種會員類別做鏈接——俊發(fā)憑借壹街區(qū)模式將線上線下資源整合，從而展開聯(lián)動的發(fā)展；其四，壹街區(qū)規(guī)劃了七大中心，將其內(nèi)商業(yè)資源分主題進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)范，分別為：家庭生活、休閑社交、親子童夢、家庭藝術(shù)、培訓(xùn)交流、美食生活、互聯(lián)網(wǎng)生活等七類。首先試水壹街區(qū)模式的有俊發(fā)旗下三個產(chǎn)品——時代俊園壹街區(qū)、俊�；ǔ�壹街區(qū)以及風(fēng)華壹街區(qū)。

俊發(fā)商業(yè)資源

俊發(fā)壹街區(qū)商業(yè)特質(zhì)：由俊客會招納購物人群

在國內(nèi)市場，商業(yè)運營模式的成功范例諸如萬達(dá)、華潤等均開發(fā)有自身獨具特色的商業(yè)特質(zhì)。

大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)起于1999年，在全國首創(chuàng)了商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“訂單地產(chǎn)”的全新模式。大連萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)管理有限公司先與不同業(yè)態(tài)的世界500強商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂協(xié)議，再由萬達(dá)商業(yè)公司購地開發(fā)，竣工后由商業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營。然而自2002年以后，萬達(dá)商業(yè)模式悄然調(diào)整，開始經(jīng)營購物中心（Mall）的模式，由主力店和單店構(gòu)成。且在引入中國后，shoppingmall也做了相應(yīng)的本地化調(diào)整：足夠廣闊的面積以及更明亮、更舒適的消費體驗。

而華潤置業(yè)的商業(yè)模式則被定位為“萬象城都市綜合體系”，以“住宅+區(qū)域商業(yè)中心（五彩城）”或“住宅+歡樂頌”等規(guī)劃體現(xiàn)。以超大規(guī)模的購物中心服務(wù)于城市的中產(chǎn)階層。其內(nèi)通常規(guī)劃有超市、百貨、影院等業(yè)態(tài)，且在招租品牌方面保證30%的品牌是首次進(jìn)入該城市。零售物業(yè)部分則用整個租金的成長系數(shù)來測算。

昆明本地的百大地產(chǎn)則采用租售結(jié)合的模式，這種模式最大的特點就是開發(fā)商持有主體商業(yè)，銷售部分商鋪，直接參與主體商業(yè)經(jīng)營。以百大新都會項目為例，該項目總商業(yè)面積約10萬平方米，采取局部銷售，核心自持的商業(yè)模式。銷售面積約20000余平方米，主要是周邊臨街商鋪和部分商場內(nèi)商鋪，其余都為自主招商運營。

相較于其他幾家地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)運營模式，俊發(fā)壹街區(qū)商業(yè)模式特色主要體現(xiàn)在三個方面：一是萬達(dá)、百大等都規(guī)劃為集中商業(yè)，而俊發(fā)則著力打造街區(qū)與社區(qū)型的聯(lián)動商業(yè)模式，所以在開發(fā)及招商方面會呈現(xiàn)差異化；其二，在全國范圍內(nèi)，俊發(fā)是第一家在街區(qū)商業(yè)中實現(xiàn)統(tǒng)一招商且統(tǒng)一管理的專業(yè)運營；第三，俊發(fā)擁有龐大的品牌資源以及三萬五千戶20萬中層消費者，一旦商業(yè)開始運營，這部分的客群基礎(chǔ)將為俊發(fā)壹街區(qū)帶來有力的消費能力，另外，俊發(fā)將會組織俊客會與商戶方面進(jìn)行住宅與商業(yè)的聯(lián)動，從而形成疊加效應(yīng)。同時，據(jù)俊發(fā)集團(tuán)副總裁彭后熊表示，壹街區(qū)只是俊發(fā)商業(yè)運營模式的一種，在未來，俊發(fā)的諸多商業(yè)資源將以不同的整合方式來呈現(xiàn)。

俊發(fā)壹街區(qū)商業(yè)運營：成立商管公司做專業(yè)管理

為了不重蹈現(xiàn)行社區(qū)商業(yè)零星分布、聚合困難的覆轍，俊發(fā)將成立商管公司，并在云南首次針對街區(qū)實行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理，同時，基于互聯(lián)網(wǎng)和O2O思維運營，覆蓋廣度以及用戶黏性等商業(yè)價值將被體現(xiàn)。

同時，俊發(fā)將制作壹街區(qū)“線上鄰里商圈”APP“購哪兒”，提供團(tuán)購、優(yōu)惠、代購、裝修、家政、洗衣、駕校學(xué)習(xí)等各種服務(wù)，利用壹街區(qū)官方微博、官方微信、通過新媒體向商家訂餐、購物，接受消費者信息反饋等，構(gòu)建微商圈，匯聚社區(qū)范圍內(nèi)的消費信息以及消費群體。

在街區(qū)業(yè)態(tài)策劃方面，將會打造一區(qū)一中心，分主題來設(shè)置各個街區(qū)的業(yè)態(tài)，確保每一街區(qū)都會有自身的品牌主力店面，以此來確保商區(qū)的人口流動量，且俊發(fā)的所有商業(yè)品牌資源將在壹街區(qū)被整合，支持無條件擇商。據(jù)悉，在未來，俊發(fā)商管公司還將通過包括售前服務(wù)、售中租售投資理財建議以及售后全客層O2O營銷等服務(wù)來引導(dǎo)投資者的各項操作。為控制商業(yè)培育期的風(fēng)險，俊發(fā)采用反哺經(jīng)營，設(shè)計5年托管計劃將投資指標(biāo)全部量化。

俊發(fā)十余年發(fā)展歷程中，在住宅項目開發(fā)上累積經(jīng)驗較多，商業(yè)地產(chǎn)運營上成熟作品暫時稀缺。壹街區(qū)概念提出第四代商業(yè)運營模式，以后來者居上的姿態(tài)在商業(yè)項目上做“蝶變”，能否掀起商業(yè)運營模式變革尚待考證。不過，俊發(fā)壹街區(qū)首先以時代俊園壹街區(qū)、后�；ǔ且冀謪^(qū)以及風(fēng)華壹街區(qū)三個產(chǎn)品試水，從中確實是可看出俊發(fā)對于壹街區(qū)操作的慎重和他對壹街區(qū)未來寄予的厚望。

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