我們的忠告是，規(guī)劃要先于開發(fā)，經(jīng)營比開發(fā)重要，找人比找地重要，沒有金融那是萬萬不行滴。

地產(chǎn)部

中國商業(yè)地產(chǎn)的三大現(xiàn)狀

第一，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長，區(qū)域泡沫化風(fēng)險(xiǎn)增大。2013年中國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成11945億元，增長28.28%；重慶、沈陽、青島及廈門幾個(gè)城市的購物中心空置率高達(dá)15%～20%。而10%，是購物中心通�？山邮艿木渚€。

第二，零售增長放緩、商業(yè)項(xiàng)目并購頻現(xiàn)。

可以說，2013年的商業(yè)地產(chǎn)是你方唱罷我登場，觀者應(yīng)接不暇。一方面，2013年社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)23.781萬億元，同比名義增長13.1%，雖跑贏GDP大盤，但增速卻較上年放緩1.2個(gè)百分點(diǎn)，這已是連續(xù)第三年下滑，更是2004年以來的最低增速。

另一方面，并購頻現(xiàn)。華潤吞并樂購，光耀東方收購中關(guān)村購物廣場，王府井收購春天百貨，銀泰退出鄂武商，翠微并購當(dāng)代和甘家口大廈等，2013年的并購案幾乎是2012年的4倍。同時(shí)，還有很多未實(shí)現(xiàn)的交易同樣應(yīng)受關(guān)注，如物美并購卜蜂蓮花流產(chǎn)，百佳欲賣又停，東方家園停業(yè)。其中，最受人矚目的當(dāng)屬娃哈哈商場的未來。娃哈哈夢醒零售業(yè)，未來舉步維艱。

第三，電商增量大，實(shí)體店體量大，融合模式多樣化。

2013年網(wǎng)絡(luò)零售市場交易規(guī)模近1.9萬億元，較2012年增長高達(dá)42.8%，來勢兇猛，但只占到社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.04%。所以說，電商增量大，實(shí)體體量大。

另一方面，電商、傳統(tǒng)零售商相互滲透，新模式層出不窮，電商進(jìn)軍實(shí)體店，如：京東的全球第一家實(shí)體店在新加坡的Chinatown-point開業(yè)，聚美優(yōu)品的首家實(shí)體店于2013年12月開業(yè)，樂蜂網(wǎng)也有實(shí)體店開業(yè)計(jì)劃。實(shí)體店涉足電子商務(wù)，如萬達(dá)上線萬匯網(wǎng)，南京中央商場集團(tuán)推出云中央，王府井百貨啟動(dòng)網(wǎng)上商城等。連物流公司也來湊熱鬧，我們知道：讓馬云佩服的人不多，快遞公司順豐的老總王衛(wèi)算一個(gè)，在5月18日，“我要發(fā)”的日子，順豐在全國開業(yè)518家嘿客便利店，瘋狂進(jìn)入O2O，除可以提供快遞物流業(yè)務(wù)、虛擬購物外，還具備ATM、冷鏈物流、團(tuán)購預(yù)售、試衣間、洗衣、家電維護(hù)等功能，此舉勢必會(huì)對(duì)電商格局和零售業(yè)帶來沖擊。

四大問題

第一，地方整體規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡。

不少地方政府并沒有將城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃統(tǒng)籌安排，硬性搭配商業(yè)用地和住宅用地比例，缺乏對(duì)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和人口布局的考慮。而一些開發(fā)商追求短期獲利，采用以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式，也往往使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場調(diào)查不足，后期規(guī)劃馬虎，無心經(jīng)營，這直接導(dǎo)致很多城市熱點(diǎn)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目扎堆入市，而其他區(qū)域卻商業(yè)配套不足，出現(xiàn)整個(gè)城市商業(yè)布局失衡的現(xiàn)象。

第二，地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)重量輕質(zhì)。

中國一二線城市購物中心的平均體量已從2012年的7萬平方米增長至2013年的逾8萬平方米，平均每年新建300個(gè)左右的購物中心。中國在建購物中心面積占全球的一半以上。量上去了，我們?cè)倏纯促|(zhì)。體現(xiàn)購物中心價(jià)值的最重要的兩項(xiàng)指標(biāo)租金和空置率，目前的情況是租金下降，空置率上升。如沈陽商業(yè)購物中心空置率高達(dá)24.3%，位居全國第一。北京、廣州優(yōu)質(zhì)商圈的商鋪空置率分別為11.5%和10.0%。二線城市中，成都、沈陽的空置率也高達(dá)10.6%及20.2%。造成這一局面的重要原因，是地產(chǎn)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

第三，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的熱門崗位包括操盤手、招商及運(yùn)營人才，早期很多香港人到大陸，成為第一代購物中心的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。之后，萬達(dá)成為商業(yè)地產(chǎn)界的黃埔軍校，從萬達(dá)流向各個(gè)房地產(chǎn)公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的萬達(dá)人，在萬達(dá)體制內(nèi)可以發(fā)揮才華，出來后橘淮而枳卻未必能干好。目前的情況是，跳槽的多，薪酬漲的也快，但200萬年薪難求好的項(xiàng)目操盤手，真正能搞好一個(gè)項(xiàng)目的人并不多。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)受到電商沖擊、亟待突破的背景下，就更凸顯出人才的稀缺。

第四，融資瓶頸制約企業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營同住宅不同，投資大、周期長、回報(bào)慢，但經(jīng)營好的項(xiàng)目，回報(bào)高、收益久。雖然目前除傳統(tǒng)銀行貸款外，金融產(chǎn)品也很多，如海外發(fā)行票據(jù)、信托、私募等，但資金成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的需求是不匹配的。

去年中信證券推出的中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃被認(rèn)為是國內(nèi)首單REITs產(chǎn)品。此產(chǎn)品雖具備REITs的一些產(chǎn)品特征，但與標(biāo)準(zhǔn)的REITs仍有一定差距。而萬科入股徽商銀行，也讓產(chǎn)融結(jié)合呼之欲出，但畢竟只有超大企業(yè)才可以做到這點(diǎn)。所以說，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新還要繼續(xù)，但還是有很長的路要走。

綜上，我們的忠告是：規(guī)劃要先于開發(fā)，經(jīng)營比開發(fā)重要，找人比找地重要，沒有金融是萬萬不行的。

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