在商業(yè)地產(chǎn)中，“南有寶龍，北有萬(wàn)達(dá)”的口號(hào)標(biāo)志著寶龍和萬(wàn)達(dá)在業(yè)界有著不可撼動(dòng)的領(lǐng)頭地位。然而，作為沃爾瑪在中國(guó)開發(fā)建設(shè)的載體，深國(guó)投商用置業(yè)有限公司（下稱“深國(guó)投商置”）的影響力也不容小覷。深國(guó)投商置先后與美國(guó)西蒙、新加坡嘉德等外資地產(chǎn)巨頭合作，形成了商業(yè)、金融、地產(chǎn)三足鼎立發(fā)展的格局，與西蒙合作的“印象城”及與嘉德合作的“嘉信茂”購(gòu)物中心遍布全國(guó)，奠定了深國(guó)投商置的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍地位。隨后，深國(guó)投商置逐漸脫離外資企業(yè)的合作，欲將獨(dú)立運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)。隨著轉(zhuǎn)型的不斷推進(jìn)，深國(guó)投商置也正經(jīng)歷著歷史的蛻變。

前期與外資地產(chǎn)巨頭合作以沃爾瑪為主力店進(jìn)行迅速擴(kuò)張

最初，深國(guó)投商置成立的目的很明確，就是為沃爾瑪在中國(guó)開發(fā)建設(shè)購(gòu)物廣場(chǎng)。資料顯示，2003年，深國(guó)投商置是母公司深圳國(guó)際信托投資總公司與其下屬公司、相關(guān)公司管理人員等自然人共同出資成立的。深圳國(guó)際信托投資總公司作為沃爾瑪在中國(guó)的第一個(gè)合作伙伴，早在1995年就與沃爾瑪合資成立沃爾瑪深國(guó)投百貨。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張和利潤(rùn)的增長(zhǎng)，深國(guó)投商置成為沃爾瑪在中國(guó)發(fā)展的重要推手。

深國(guó)投商置與世界500強(qiáng)沃爾瑪?shù)暮献鳎送赓Y地產(chǎn)巨頭的注意力。2004年，國(guó)投商置與嘉德置地簽署合作框架協(xié)議，通過投資9.84億元取得了6家以沃爾瑪為主力店的商場(chǎng)51%的股份。2005年，深國(guó)投商置與嘉德置地再次進(jìn)行股權(quán)合作，嘉德置地獲得深國(guó)投商置在國(guó)內(nèi)的15家以沃爾瑪為主力店的商場(chǎng)65%股份。短短幾年時(shí)間，深國(guó)投商置與嘉德置地投資了33個(gè)以沃爾瑪為主力租戶，包括寶安深國(guó)投商業(yè)中心、重慶嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)、長(zhǎng)沙嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)、蕪湖嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)、漳州嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)和南海嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)等眾多系列“嘉信茂”購(gòu)物中心項(xiàng)目。

隨后，全球最大的兩大商業(yè)地產(chǎn)商摩根士丹利和西蒙集團(tuán)，與深國(guó)投商用置業(yè)有限公司簽訂協(xié)議，三方共同組建合資公司，共同投資運(yùn)營(yíng)“印象城”以沃爾瑪為主力店的系列購(gòu)物中心。

在與外資地產(chǎn)巨頭合作的過程中，資本資源充足的摩根士丹利與擅長(zhǎng)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的西蒙，為深國(guó)投商置推動(dòng)沃爾瑪在中國(guó)的擴(kuò)張計(jì)劃奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，形成產(chǎn)業(yè)鏈與融資鏈齊頭并進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)模式。

轉(zhuǎn)型后遭遇多次股權(quán)易主發(fā)展“印象城”核心產(chǎn)品

深國(guó)投商置與外資地產(chǎn)巨頭企業(yè)的合作一直都很愉快，雙方在投資商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中都獲得了相當(dāng)可觀的利潤(rùn)。然而，深國(guó)投商置一直扮演的都是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的角色，而非商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理都是由合作的外資企業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)。

隨著金融危機(jī)的到來(lái)，重創(chuàng)了外資企業(yè)與深國(guó)投商置進(jìn)一步合作。2009年，深國(guó)投商置與嘉德置地完成33個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目股權(quán)置換，雙方的合作就此中斷。隨后，西蒙集團(tuán)退出中國(guó)市場(chǎng)，深國(guó)投商置全面接手西蒙集團(tuán)的股權(quán)。深國(guó)投商置與外資企業(yè)的合作就告一段落了。

早期，深國(guó)投商置就提出轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)地產(chǎn)管理公司。隨后的第二年，深國(guó)投商置商業(yè)管理有限公司掛牌成立。2009年，該公司第一家自主經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心北京望京新一城項(xiàng)目正式開業(yè)。2010年3月，深國(guó)投商置完成收購(gòu)深圳格瑞企業(yè)管理咨詢有限公司，正式轉(zhuǎn)型為集商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理于一體的商業(yè)地產(chǎn)商。

然而，轉(zhuǎn)型并非一帆風(fēng)順，在2012年前后，就經(jīng)歷了幾次股權(quán)易主。2006年，華潤(rùn)集團(tuán)以17.4億元人民幣的代價(jià)獲得深國(guó)投51%的股份，成為深國(guó)投商置的大股東，要求其轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)于一體的企業(yè)。2011年年底，華潤(rùn)深國(guó)投投資有限公司出讓深國(guó)投商置的50%股權(quán)，以9.56億元的價(jià)格被深圳市龍柏商置產(chǎn)業(yè)投資基金企業(yè)收購(gòu)，龍柏商置成為唯一股東。經(jīng)過兩次股權(quán)交易，龍柏商置獲得深國(guó)投商置100%股份。2013年11月，據(jù)深國(guó)投商置官網(wǎng)資料顯示，黑石與工銀國(guó)際控股有限公司（“工銀國(guó)際”）同意分別購(gòu)入深國(guó)投商置40%及6%的股權(quán)，黑石花4億美元成大股東。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深國(guó)投商置頻繁的股權(quán)出讓，主要與其遭遇的融資困境和公司的擴(kuò)張乏力有密切的關(guān)系，擬將出讓46%的股權(quán)加速赴港上市。

如今，深國(guó)投商置旗下商業(yè)項(xiàng)目有三大品牌，包括印象城、新一城、深國(guó)投廣場(chǎng)。深國(guó)投廣場(chǎng)定位為區(qū)域性商業(yè)綜合體，以沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)和寫字樓為主，而新一城定位為家庭社區(qū)型購(gòu)物中心，印象城則定位為中高檔區(qū)域性購(gòu)物中心，是深國(guó)投商置最核心的產(chǎn)品系列。目前，印象城已經(jīng)在佛山、寧波、西溪等多地開業(yè)。

記者點(diǎn)評(píng)：深國(guó)投商置在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中有自身的長(zhǎng)處，打造以沃爾瑪為主力店的購(gòu)物中心，利用世界500強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，政府在其拿地上給予很大的便利，并且沃爾瑪作為一個(gè)大型綜合超市吸引了大量的人流量，對(duì)其招商是非常有利的。然而，沒有了外資企業(yè)資金鏈的支持，在運(yùn)營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)方面也需要加強(qiáng)，深國(guó)投商置的轉(zhuǎn)型之路面臨很大的挑戰(zhàn)。

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