大理：本土購買力抬升

如果有人問，云南最熱的房地產(chǎn)開發(fā)市場在哪？除了昆明，大理一定名列前茅；如果把云南各州市的房價排個序，大理也一定穩(wěn)坐三甲。

縱是如此，2012年大理市地產(chǎn)67億元銷售額，近百萬平方米銷售面積，其中有一半銷售面對本州購房者。

或許過于外向，曾經(jīng)大理地產(chǎn)市場產(chǎn)品并不豐富，全年開盤也會有間歇期。

感通別墅、銀海·山水間、洱海國際生態(tài)城、洱海天域、大理公館……不論是古城區(qū)域還是海東片區(qū)，別墅開發(fā)一度成為市場主導，主要目標即是異地客戶。

“從產(chǎn)品層面看，感通別墅、銀海·山水間的產(chǎn)品戶型和總價都是縮小趨勢，隨著總價趨低，去貨量越快�！笨“l(fā)·濱海俊園項目負責人蘇欣泉說。

“我們發(fā)現(xiàn)大理本州購買力也非常強，賓川、漾濞等高端客戶置業(yè)會首選下關(guān)，因為大理地產(chǎn)具備旅游和住宅雙重屬性�！�

房價，也因為這雙重屬性，有了從7000元/平方米到20000元/平方米的跨度區(qū)間，并且漲勢甚快。

根據(jù)易事達地產(chǎn)顧問公司提供的數(shù)據(jù)顯示，2000年，大理商品房新房價格每平方米在1200元左右，2005年上升到了1700～1800元。2006年8月，沃爾瑪進駐大理，這被當?shù)亻_發(fā)企業(yè)視為房價“上漲”的一大信號。

如今，洱海邊在建的聯(lián)排別墅項目均價已達到10000元/平方米左右，大部分高層住宅價格在5000～6000元/平方米左右，以旅游度假為噱頭的外銷型樓盤精裝修小戶型單價已突破10000元，別墅價格為10000～15000元。這一價格跟去年相比，仍然穩(wěn)中有升。

那么，持續(xù)攀升的房價之下，又孕育了怎樣的市場？

“好東西，自然是貴的。既然大理地產(chǎn)項目具有資源和住宅雙重屬性，房價跨度也大，本地人對房價的敏感明顯較弱�！碧K欣泉說。

“還有一個因素是，大理土地資源匱乏，幾乎沒有成片土地可供開發(fā)，海東片區(qū)也大都在山上，這也推動大理房價上漲�！贝罄泶笸ǖ禺a(chǎn)公司營銷中心副總監(jiān)、企劃部經(jīng)理羅諄說。

一度將昆明作為營銷主戰(zhàn)場的大理地產(chǎn)項目，近兩年迅速沉寂，羅諄說，大理地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不盡合理，此前以別墅為主，其客群本就有限，又是老項目，價格也無太多優(yōu)勢，“走渠道的很多”。

“由于前期過快開發(fā)，大理地產(chǎn)項目同質(zhì)化競爭嚴重，因為土地稀缺，品牌開發(fā)企業(yè)進入者很少，不僅產(chǎn)品線單一且品質(zhì)不高。”蘇欣泉說。

旅游度假需求不一定需要買別墅，本地的人口也不具備如此大的消費能力，而大理人對居住品質(zhì)的要求卻不斷提高�！傲私馐袌鲂枨螅侠淼霓D(zhuǎn)型是大理房地產(chǎn)市場面臨的當務之急�！�

面對大理地產(chǎn)現(xiàn)狀，洱海龍灣開始嘗試精裝海景公寓，差異化競爭，填補市場空白。濱�？@也意在走高端公寓路線，亦旅游度假，亦高端住宅。

“現(xiàn)在大理地產(chǎn)市場的產(chǎn)品明顯豐富，開盤間歇期也不明顯。覆蓋的置業(yè)群體，也不再局限于旅游度假人群�！�

可以看到，銀�！ど剿g從一期的大面積別墅到現(xiàn)在三期的小面積別墅，滄海一墅128平方米別墅熱賣；濱海俊園、洱海龍灣推出精裝公寓……大理已經(jīng)在轉(zhuǎn)變。

版納：天量開發(fā)的隱憂

現(xiàn)在的西雙版納就像三亞，早已變成一座“外地人的城市”。

僅在縣級市的景洪，常住人口約50萬的城市卻有在售樓盤近百個。

世紀金源、萬達、保利、雅居樂、中國平安、云南城投等在內(nèi)的眾多大型開發(fā)商數(shù)千億元資金進入西雙版納開發(fā)旅游地產(chǎn)項目。

高達千萬平方米的潛在供應量讓版納旅游地產(chǎn)可能遭遇嚴重的供需失衡。

低房價，被認為是版納旅游地產(chǎn)銷售逆勢增長的主因。

“3500～5000元/平方米的價格區(qū)間，比起海南，算低的�！笔钱�?shù)亻_發(fā)商一營銷利器。

記者在萬達版納項目售樓部了解到，該項目客戶構(gòu)成是本地客戶與外地客戶相比約為6：4。

本地客戶多為機關(guān)公務員、事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、商貿(mào)業(yè)主及部分工薪階層，80%以自住為主。外地客戶購房目的是度假和投資，多來自于北方、重慶、湖南等地。

當天，記者在售樓部還遇到買房的一家重慶人，因為要趕晚上的回程航班，匆匆訂下一套51平方米公寓，全款支付。他們說，“總價不到25萬元，比海南便宜多了，一家人冬天來度假，平時就托管�！�

置業(yè)顧問告訴記者，“目前，推售的樓盤所剩房源已經(jīng)不多，購房者大多是西雙版納以外的外地購房者，基本都是全款支付。”

有數(shù)據(jù)顯示，2012年，西雙版納旅游經(jīng)濟快速發(fā)展，預計接待國內(nèi)外游客1235萬人次，增長22%以上。但從目前西雙版納的旅游接待能力來看，明顯落后。景洪市五星級酒店僅有兩家，每逢黃金周和潑水節(jié)期間，西雙版納的酒店價格均出現(xiàn)暴漲，平時80元/間的客房漲至400元/間，而且常常供不應求。

目前的硬件設施無法滿足日益發(fā)展的旅游需求,這也是目前西雙版納樓市過熱的原因之一。很多投資西雙版納的投資客表示，買一套公寓出租給酒店托管公司，收益還不錯，而且每年可以到那里度假，挺好。

盡管部分大盤銷售狀況不錯，但是大規(guī)模房地產(chǎn)項目的集中上馬，潛在供應量卻是天量，未來版納地產(chǎn)供需難免失衡。

預計項目明年面世的中國平安負責人說，版納項目規(guī)劃為度假式別墅，將面向全國乃至全球發(fā)售。從目前來看，整個當?shù)厥袌鲆呀?jīng)基本飽和，如果項目要針對當?shù)匕l(fā)售，那么銷售必定會出現(xiàn)困境。

而且，因為大量外來購房者入市，版納地產(chǎn)“季節(jié)性空置”非常嚴重，有開發(fā)商甚至稱景洪市部分樓盤空置率達到七八成。

當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱，外地人購房比例較大，大都是投資兼度假，故導致季節(jié)性商品房空置率居高不下。但是僅憑版納當?shù)厝丝跀?shù)量和收入水平更無法支撐如此大的供應量，版納地產(chǎn)是否會像海南一樣，仍是未知數(shù)。

去“旅游”化，是云南州市地產(chǎn)的泛命題，絕非簡單套用公式了之，單純以旅游度假做州市地產(chǎn)在現(xiàn)階段并不盡人意，也可以看到或轉(zhuǎn)型或等待時機的城市案例。否則現(xiàn)在是“季節(jié)性空置”的投資公寓，未來就會是各大豪華五星級酒店的燈光寥寥。

氣派的建筑不能發(fā)揮功用，對城市而言，除了仰頭看看感慨一番，僅此而已，沒有價值。（春城晚報李凡李亞娟劉遠）

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