家住昆明的李先生與一家房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售買賣合同，并付了定金1萬元以及購(gòu)房款16萬元。后來李先生才得知所購(gòu)商品房沒有《商品房預(yù)售許可證》。為此，李先生感到很無奈，打電話向記者咨詢：自己與開發(fā)商所簽訂的商品房預(yù)售買賣合同是否有效？那么，李先生碰到的麻煩應(yīng)當(dāng)如何處理呢？
據(jù)李先生介紹，當(dāng)初交定金時(shí)他并沒有要求開發(fā)商出示《商品房預(yù)售許可證》。而據(jù)記者了解，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售商品房之前應(yīng)當(dāng)取得《預(yù)售許可證》；沒有取得《商品房預(yù)售許可證》銷售或預(yù)售商品房的，屬于違法行為；開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的商品房銷售或預(yù)售合同屬于無效合同。所以說，李先生與開發(fā)商所簽訂的合同屬于無效合同。另據(jù)律師介紹，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定：開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，與購(gòu)房者訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
因此，律師建議李先生對(duì)此糾紛的處理有兩種方法。第一種方法，向法院起訴，主張商品房預(yù)售買賣合同無效。然后，根據(jù)法律對(duì)無效合同的規(guī)定，要求開發(fā)商返還定金、已付的購(gòu)房款和利息，造成損失的還可以要求開發(fā)商賠償損失。如果開發(fā)商故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的事實(shí)，李先生還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。第二種方法，若李先生希望能購(gòu)買到此商品房，在確定開發(fā)商能夠取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，可以等待開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》使商品房預(yù)售買賣合同成為有效合同。
律師提醒:
為避免購(gòu)買期房中的存在風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同之前，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查一下開發(fā)商的資質(zhì)，尤其要認(rèn)真查驗(yàn)開發(fā)商是否具有包括《商品房預(yù)售許可證》在內(nèi)的“五證”，即開發(fā)商出具的《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。并應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查商品房預(yù)售許可證所載明內(nèi)容，查看每個(gè)欄目和內(nèi)容與所售房屋是否一致，以及該證的真?zhèn)危苑啦环ㄩ_發(fā)商偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預(yù)售許可證。如果以上證件不齊全或過期，建議消費(fèi)者不要購(gòu)買，以免給自己帶來風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。
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