2012年5月昆明市商業(yè)價(jià)格綜合指數(shù)分析

“昆明商業(yè)綜合價(jià)格指數(shù)”是以昆明市各板塊每月在售商業(yè)項(xiàng)目為樣本，以各個(gè)項(xiàng)目的當(dāng)期報(bào)價(jià)均價(jià)為基準(zhǔn)，結(jié)合前一期報(bào)價(jià)均價(jià)，逐期滾動(dòng)計(jì)算，動(dòng)態(tài)反映昆明市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，以此大致反應(yīng)昆明商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)。本文中的數(shù)據(jù)信息或所表達(dá)意見(jiàn)不構(gòu)成投資、最終操作建議，僅供參考。

一、昆明市商業(yè)價(jià)格綜合指數(shù)走勢(shì)分析

盡管本期沒(méi)有商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤入市，但整個(gè)市場(chǎng)卻更加沸沸揚(yáng)揚(yáng)，這一切歸因于正義坊南館商戶的集體搬遷，商鋪價(jià)格在租約到期后從1000元/平方米•月左右上浮至1300-1500元/平方米•月，漲幅到達(dá)30%-50%，以上，讓眾多商戶無(wú)法承受而選擇關(guān)店或遷移，成為近年來(lái)昆明商業(yè)市場(chǎng)火爆所帶來(lái)負(fù)面影響的一個(gè)縮影。

從2009年初至今，昆明的商業(yè)的整體出售均價(jià)已經(jīng)翻番，售價(jià)翻番的背后，必然帶動(dòng)商家對(duì)于租金回報(bào)的更高的要求，由于商業(yè)一般都以3年或5年或者更長(zhǎng)的時(shí)間為一個(gè)簽約年限，在養(yǎng)商階段度過(guò)之后，商業(yè)價(jià)值也得到了顯著的提升，投資者必然會(huì)有更高的要求，給商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)階段性的沖擊。

圖3-1：2011年6月-2012年5月昆明商業(yè)價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖（數(shù)據(jù)來(lái)源：至祥研究中心）

面對(duì)昆明的在售項(xiàng)目，諸如七彩俊園、紅星國(guó)際等項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)格攀升到了較高價(jià)位，但與正義坊相比，區(qū)位畢竟處于一定的劣勢(shì)，盡管未來(lái)也有較大的可以預(yù)期的空間。在這一背景下，投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)讓更多的人變得謹(jǐn)慎起來(lái)。

投資收益的方式是出租還是出售，出售的成本如何，城市規(guī)劃將如何發(fā)展，交易費(fèi)用如何計(jì)算，都對(duì)投資者的專業(yè)性提出了更高的要求，以避免陷入租金回報(bào)率過(guò)低、轉(zhuǎn)讓出售大幅削減可能利潤(rùn)、城市規(guī)劃拆遷等困局之內(nèi)。

圖3-2：2011年6月-2012年5月昆明商業(yè)銷售價(jià)格走勢(shì)圖（數(shù)據(jù)來(lái)源：至祥研究中心）

二、2012年5月昆明市商業(yè)價(jià)格情況

表3-1：2012年5月不同商業(yè)業(yè)態(tài)租售均價(jià)(數(shù)據(jù)來(lái)源：至祥研究中心）

表3-2：2012年5月不同商業(yè)業(yè)態(tài)租售均價(jià)（數(shù)據(jù)來(lái)源：至祥研究中心）

備注：

本期出租價(jià)格計(jì)算中欣都龍城、翡翠灣、匯都國(guó)際、蓮花池國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目為招商租金進(jìn)行分析。

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