編者按：房地產(chǎn)的2005年，是缺乏強(qiáng)者號(hào)令的一年。在行業(yè)一片蕭颯之際，低調(diào)成了流行語(yǔ)。
大佬們淪陷于房?jī)r(jià)迷局與誠(chéng)信圍攻之中。去年住交會(huì)有房地產(chǎn)誠(chéng)信論壇，多是講開(kāi)發(fā)商的為富不仁、不講信義。如今一年過(guò)去，這個(gè)論壇還有，內(nèi)容也還差不多。但如今的不講信義，不僅僅是消費(fèi)者頭疼的事情，中國(guó)商業(yè)環(huán)境的不成熟，終于也讓開(kāi)發(fā)商們嘗到了苦頭
。
明年會(huì)是什么樣子？
也許在2006年，會(huì)有越來(lái)越多的人開(kāi)始意識(shí)到，動(dòng)蕩的江湖里沒(méi)有“大佬”。任何威望與話語(yǔ)權(quán)都建立在一個(gè)成型的體系之中，由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的潮涌，劃下一道主線。那些在秀場(chǎng)中表演的豪言壯語(yǔ)，那些在光亮處演繹的驚世駭俗，無(wú)論是銷售破100億，還是世界500強(qiáng)，又或許是房?jī)r(jià)跌50%，甚至是嘶聲力竭的“我要退房”，終究不過(guò)是浪花一朵朵。
這次集會(huì)，我們看見(jiàn)的是一個(gè)行業(yè)所表現(xiàn)的低調(diào)。
在浮囂的
質(zhì)疑中的洗禮對(duì)于房地產(chǎn)而言，這是如何瘋狂的一年？不親身經(jīng)歷，難以想象，在投資者和開(kāi)發(fā)商們的集體歡娛剛剛迎來(lái)高潮，并蔓延出不計(jì)一切的沖動(dòng)時(shí)，一切急轉(zhuǎn)直下，有些人甚至要為自己能不能活在明天而擔(dān)憂起來(lái)。
“以樓市的冷暖來(lái)分，我把中國(guó)的樓市分為三種，一種叫未熱，正在加熱當(dāng)中。一種叫正熱。還有一種叫過(guò)熱�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌指出，中國(guó)的很多城市有過(guò)熱的現(xiàn)象。這分為兩類：盲目性過(guò)熱和泡沫性過(guò)熱。
盲目性過(guò)熱就是投資量，供應(yīng)量過(guò)大，熱在投資與供應(yīng)上面；泡沫性過(guò)熱，主要是投資性需求過(guò)熱與投機(jī)性需求過(guò)熱，除了正式需求以外，還有很大一部分是炒樓需求。
在2004年，各地的表現(xiàn)程度和差異都是不一樣的。比如，全國(guó)的房?jī)r(jià)漲了15.2%。其中東部漲了16.9%，中部地區(qū)漲了9.2%，西部地區(qū)漲了7.6%。
上海2004年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)30%。比上一年的增幅要高出10.1的百分點(diǎn)，是“十五”期間，增幅最大、增速最快的一年。
2005年的第一季度，上海商品房銷售均價(jià)同比上漲19.1%，全國(guó)最高，出現(xiàn)了市場(chǎng)過(guò)熱，排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)的現(xiàn)象�？梢哉f(shuō)2004年的宏觀調(diào)控，并沒(méi)有收到預(yù)期的效果。
5月份國(guó)家七部委出臺(tái)了調(diào)控措施，產(chǎn)生了政策的低價(jià)效應(yīng)。從6月份開(kāi)始，上海的房?jī)r(jià)的指數(shù)開(kāi)始下降。每月環(huán)比是這樣，6月份是下降1.2，7%月份下降2.5%，8月份下降1.6，9%月份下降1.3%，10月份下降1.2%，下降0.8%。這6個(gè)月，累計(jì)下降8.6%。
“中國(guó)11月份房地產(chǎn)業(yè)在質(zhì)疑和批評(píng)聲中接受洗禮，茁壯成長(zhǎng)�！边@是顧云昌對(duì)近兩年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的概括。而在他看來(lái)，相信市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，供求規(guī)律，價(jià)值規(guī)律，在房地產(chǎn)市場(chǎng)也必然會(huì)明顯地表現(xiàn)出來(lái)。因此，一定要用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的眼光來(lái)判斷我們的樓市。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇則認(rèn)為，在這一年里中國(guó)的房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了很大的變化，從年初控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，到年中就抑制炒賣房屋，實(shí)際上也抑制了居民的正常消費(fèi)。
到底中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是要靠抑制內(nèi)需還是擴(kuò)大內(nèi)需，最近召開(kāi)的五中全會(huì)和經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)重新?lián)苷较颍@預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)在新的一年里將會(huì)面臨一個(gè)新的形勢(shì)和新的市場(chǎng)環(huán)境。
這樣的洗禮，其實(shí)在另一種程度上也驗(yàn)證了，
因此，在這一年中，行業(yè)及相關(guān)行業(yè)所面臨的大喜大悲，以及對(duì)于今后產(chǎn)業(yè)發(fā)展的憂慮依舊來(lái)自宏觀調(diào)控政策本身。
“2004年，力度差不多了。2005年，我們的調(diào)控主要在房地產(chǎn)方面。目前為止可以看出來(lái)，這一輪的調(diào)控，各個(gè)政策指標(biāo)差不多基本到位了。從明年看，從宏觀調(diào)控政策取向來(lái)看，應(yīng)該有一些變化。”北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉認(rèn)為，今年消費(fèi)信貸，稍稍有點(diǎn)沖擊，有些地方消費(fèi)信貸甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。這個(gè)局面已經(jīng)引起了經(jīng)濟(jì)學(xué)家，也引起了政府部門的廣泛關(guān)注。
在趙曉看來(lái)，“購(gòu)買住房會(huì)相應(yīng)引起家具等一系列產(chǎn)品的消費(fèi)。所以，無(wú)論打壓什么，也不能打壓消費(fèi)信貸，尤其是住房信貸”。
泡沫里爬出來(lái)的務(wù)實(shí)
業(yè)界的混亂，在一定程度上表現(xiàn)為話語(yǔ)權(quán)的混亂。
那些原本還在為自己的企業(yè)目標(biāo)和個(gè)人野心而爭(zhēng)執(zhí)的人似乎一夜學(xué)會(huì)了務(wù)實(shí)，在已經(jīng)明確了泡沫確實(shí)存在的時(shí)候，學(xué)者和專家將話題上升到了更高瞻遠(yuǎn)矚的位置上，而開(kāi)發(fā)商們則從泡沫里爬出來(lái)，開(kāi)始認(rèn)真地談?wù)摌I(yè)務(wù)，如何做產(chǎn)品，怎么去開(kāi)拓新的融資途徑。
“開(kāi)發(fā)企業(yè)自身來(lái)講，要正確認(rèn)識(shí)形勢(shì)，分析形勢(shì)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，調(diào)整布局和力度。一是要把保證資金鏈的安全，作為第一要?jiǎng)?wù)。對(duì)現(xiàn)金流量要進(jìn)行重新測(cè)算，對(duì)新的投資一定要松動(dòng)。”這是上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王述正給開(kāi)發(fā)商提出的警示，卻也早已成為年尾所有集會(huì)中的隱性主題。
REITs、海外引資、外資直接開(kāi)發(fā)開(kāi)始被越來(lái)越多的人談?wù)摚Ω笸�、HI(德國(guó)國(guó)際房地產(chǎn)投資銀行)漸漸成為論壇新星。在這樣的轉(zhuǎn)換中，大佬們正努力從房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中找尋保障資金鏈安全的方法，通過(guò)發(fā)展戰(zhàn)略和營(yíng)銷策略的調(diào)整來(lái)克服危機(jī)的出路。
參加過(guò)歷屆住交會(huì)的深圳德思勤董事長(zhǎng)龍固新感嘆，去年金融論壇還只是配角，今年不僅專設(shè)不動(dòng)產(chǎn)投融資的大型論壇，并且討論融資主題的分論壇數(shù)目不下20場(chǎng)。
2006年，或許已經(jīng)到了一個(gè)主角更替的年代，那些以往如明星般被追捧的開(kāi)發(fā)商們，都將被漸漸遺忘，新的光環(huán)只會(huì)落在那些投資者的頂上。
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