地產(chǎn)年度盛會現(xiàn)場互動篇

在嘉賓的主題發(fā)言之后，全場參與者就嘉賓的發(fā)言內(nèi)容進行了互動討論，原本一個問題只需一位嘉賓回答，但因為大家想說的話實在太多，現(xiàn)場也變得特別熱烈。在主持人宣布“這是最后一個問題”時，大家都覺得意猶未盡。因為，現(xiàn)實中這樣的交流機會實在太少。

四年紀MBA學員現(xiàn)場提問：有人說中國房地產(chǎn)行業(yè)存在至少20%——30%的泡沫，請問這種現(xiàn)象在昆明存在嗎？

嘉賓裴文�。褐醒雽�樓市的判斷是完全正確的，確實有局部地區(qū)存在地產(chǎn)泡沫。但是昆明樓市不存在這樣的現(xiàn)象，昆明樓市從整體上來看是比較健康的。昆明是個比較特殊的城市，也許別的省份除了省會城市以外還有另外的中心城市，但昆明是典型的單級化發(fā)展城市，云南除了昆明沒有其他的經(jīng)濟中心，因此，很多具備一定消費實力的人也會到昆明來買房子。因此，單純用昆明市區(qū)人口與人均GDP來衡量昆明的房價是有失偏頗的。

嘉賓張婭：中國確實存在一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫，但是這種現(xiàn)象在昆明并不存在。在這里我想談一下人們衡量房地產(chǎn)泡沫的幾個標準。標準之一是空置率，運用簡單站在路邊看屋子里面是否亮著燈來判斷是否有人住并不科學，我們知道朝路邊的房子一般不會是家庭主要功能房，可能業(yè)主在其他房間活動但是這些在路邊是觀察不到的；此外，房地產(chǎn)泡沫的顯著特征就是房價的大起大落，昆明的房價一直比較穩(wěn)定，這點是有目共睹的。最后，房地產(chǎn)泡沫是由過度投機造成的，而昆明樓市的消費者中自住比例占了絕對主要地位，因此我們說昆明樓市是健康發(fā)展的。

嘉賓胡其輝：泡沫是肯定存在的，但不是全面存在。目前在上海已經(jīng)出現(xiàn)了排隊退房現(xiàn)象，退房是要承擔相當份額的違約金的，但是上海人寧愿承受違約金也要退房，這就是泡沫的典型反映。昆明并沒有出現(xiàn)這樣的情況。

二年紀MBA學員現(xiàn)場提問：昆明的商業(yè)地產(chǎn)在往年出現(xiàn)的并不多，但是今年特別多，就我所知道的就有順城、昆明走廊2期、匯都國際、南平屏旗艦店等，既然大連萬達是以商業(yè)地產(chǎn)著稱，我想問大連萬達在昆明的商業(yè)地產(chǎn)項目劍向何方？另外，在場的嘉賓中對于昆明發(fā)展問題持有三種不同觀點，大連萬達的王飚認為應該以商業(yè)地產(chǎn)為龍頭帶動城市發(fā)展，胡其輝教授則認為應該以人為本進行發(fā)展，而大朝地產(chǎn)的裴文俊則認為地產(chǎn)發(fā)展以“居住”為核心，那么，昆明究竟應該怎樣發(fā)展？

嘉賓王飚：大連萬達雖然比較善于做商業(yè)地產(chǎn)，但是我們目前在昆明的項目主要以住宅產(chǎn)品為主，至于以后會不會推出商業(yè)項目，還看公司下一步的計劃。商業(yè)地產(chǎn)的含義并不完全像人們想象中那樣。首先，買商鋪不等于商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營為贏利手段的地產(chǎn)模式，重在后期管理。如果把商業(yè)地產(chǎn)比喻為電池的話，一次性買斷的商鋪可能就是一次性電池，從買出去開始就與開發(fā)商無關了；而商業(yè)地產(chǎn)就是充電電池，隨著地價的上漲以及開發(fā)商后期的管理，地產(chǎn)價值也隨之不斷上漲。此外，商業(yè)地產(chǎn)的定位應該落實到百姓身上，真正優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是不愁市場、不需要過多推銷的。因此，昆明目前商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量與昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展并不產(chǎn)生沖突。

至于昆明的發(fā)展道路，我覺得發(fā)展與居住永遠是有矛盾的，但是也可以化矛盾為和諧發(fā)展。男耕女織、好空氣、好環(huán)境的生活固然是好，但是有幾個現(xiàn)代人愿意去過那樣的生活？前幾年由于過多的追求GDP以及經(jīng)濟指標的壓力，造成對環(huán)境的傷害，現(xiàn)在大家也看到由此產(chǎn)生的不良后果，因此，政府提出和諧發(fā)展、和諧社會。在這種科學的引導下，發(fā)展與生存的矛盾是可以很好解決的。

嘉賓胡其輝：商業(yè)地產(chǎn)在昆明可以是天堂也可以是地獄，對于不懂得商業(yè)地產(chǎn)的人來說，昆明的商業(yè)地產(chǎn)就是一場噩夢。在昆明成功商業(yè)地產(chǎn)運做的案例并不多，五華房地產(chǎn)的大觀商業(yè)城盡管不是盡善盡美，也是為數(shù)不多的成功案例中比較有特色的一個。昆明的商業(yè)地產(chǎn)就一句話：痛并快樂著。昆明的發(fā)展首先要適合人的發(fā)展，人是主體，只有人發(fā)展了，其他一切才能發(fā)展起來。地產(chǎn)發(fā)展也如此，只有本著以人為本的原則做產(chǎn)品，才能得到市場的認可。

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